2020年1-8月中國房地産企業銷售TOP100·觀點月度指數

碧恒銷售突破4500億，頭部房企增速基本回正

年初疫情打亂了房企整體推盤節奏，為了追趕銷售進度，下半年房企積極放量推售。雖然“金九銀十”尚未到來，但一幕幕的推盤搶收戲碼已經在8月提前上演。

觀點指數發布的“2020年1-8月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前8月TOP100房企實現全口徑總銷售金額74434.8億元，同比增長4.8%，累計銷售同比增幅較1-7月擴大3.7個百分點。

數據來源：觀點指數整理

8月，TOP100房企銷售錄得全口徑總銷售額為11407.9億元，環比增長2.0%，同比增長31.1%，同比增速較7月擴大8.1個百分點。

TOP5房企依然為碧桂園、恒大、萬科、保利、融創，排名相對穩定。其中碧桂園和恒大的全口徑銷售額已然突破4500億元，保利和融創年内的銷售額也跨過了3000億元。

數據來源：觀點指數整理

從累計銷售增速來看，頭部房企基本回正。1-8月，TOP20房企中已有17家實現全口徑銷售額同比增速為正，其中金茂同比增幅最大，為34.7%。8月，TOP20房企中有18家錄得單月全口徑銷售同比正增長，其中增長幅度較大的有旭輝、綠城、中梁等房企。

權益銷售方面，2020年1-8月TOP100房企實現總權益銷售54380.8億元，同比增長1.0%；平均權益比例為73.2%，比去年同期下降1.6個百分點。

權益銷售榜單顯示，1-8月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售門檻值分别為2850.2億元、1122.0億元、486.1億元、321.0億元、100.7億元。除了TOP100門檻值稍有下降，其他門檻值均有所增長，房企整體銷售修復情況良好。

數據來源：觀點指數整理

觀察不同梯次房企銷售權益比例可以發現，TOP10、TOP30梯次的房企權益比例變化不大，反而中小房企權益比例出現較大下滑，例如TOP50-100房企的權益比例由去年同期的0.82下降至0.78。

前幾年中小房企傾向于獨自開發項目並攫取利潤，但随着規模擴張過程中的資金壓力和土拍競拍難度加大，不得不提高合作拿地和開發項目的力度，導致平均權益下降。

銷售面積方面，TOP100房企1-8月實現總銷售面積54601.4萬平方米，同比增長4.3%。8月單月，TOP100房企實現總銷售面積8564.8萬平方米，銷售均價1.31萬元/平方米，跟7月相比有所下降。

商品房庫存面積下降，累計銷售額增速擴大

國家統計局數據顯示，2020年1-7月全國商品房銷售金額為8.1萬億元，同比下降2.1%，降幅較1-6月收窄3.3個百分點；1-7月全國商品房銷售面積為8.4億平方米，同比下降5.8%，降幅較1-6月收窄2.6個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

7月單月，全國商品房銷售金額為1.5萬億元，同比上升16.6%，較6月增幅擴大7.6個百分點；全國商品房銷售面積為1.4億平方米，同比上升9.5%，較6月增幅擴大7.3個百分點。

從數據上看，前期疫情使房企的銷售近乎停滞一個半月，但随着疫情好轉，5月全國商品房銷售額開始回正。下半年房企繼續加快推盤力度，力争扭轉前期累計銷售的同比負增長，完成預定的全年銷售目標。第三、四季度預計房企的銷售繼續向好，商品房銷售金額同比增幅會進步一擴大。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

面對加快的推盤節奏和業績壓力，房企開發熱情高漲。2020年1-7月全國房地産開發投資累計完成額為7.5萬億元，同比上升3.4%，增幅較1-6月擴大1.5個百分點。其中，住宅開發投資累計完成額為5.6萬億元，同比增速4.1%，增幅較1-6月擴大1.5個百分點。

7月，全國房地産開發投資完成額為1.3萬億元，同比上升11.7%，單月投資同比增速進一步擴大。

房企高漲的開發熱情主要體現在新開工面積上。2020年1-7月全國房屋新開工面積為12.0億平方米，雖然同比下降4.5%，但是降幅較1-6月收窄3.1個百分點。其中，住宅新開工面積為8.8億平方米，同比下降5.1%，降幅較1-6月收窄3.1個百分點。

7月，全國房屋新開工面積為2.3億平方米，同比上升11.3%，增幅較1-6月擴大2.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

但另一方面，由于現階段房地産市場銷售加快，商品房庫存面積出現回落。國家統計局數據顯示，截至7月末，全國商品房的待售面積為50691.0萬平方米，較年初商品房庫存面積減少2313萬平方米。

土地成交均價提升，行業融資邊際預期收緊

8月下旬，房企們集中舉行業績會，匯報上半年經營情況，向市場投資者傳達積極的信号。

土地市場熱度是多家房企頻繁提及的關鍵詞匯。

國家統計局數據顯示，2020年1-7月土地購置面積為9659萬平方米，同比下降1.0%，但土地成交價款卻同比上升12.2%至5382億元，以此計算今年前7個月的土地成交均價上升約13.4%。

土地市場價格以及熱度上升的原因，一方面是市場優質地塊供應數量增加，另一方面則是上半年融資環境相對寬松，許多房企在窗口期進行低利率發債，並将在手頭寬裕的資金用于土地獲取，造成了土拍市場競争加劇與溢價上升。

多家房企發布的2020年中期報告顯示，上半年融資成本實現下降，例如融創新增融資成本較2019年末下降1.9個百分點，佳兆業境外新增融資成本較2019年下降2.9個百分點。

對于下半年土地市場的走向，部分房企預測熱度可能會下降，預測的依據是房企第四季度資金相對緊張和部分區域調控政策收緊。

前段時間，針對部分一二線城市樓市熱、地市熱的狀況，深圳、杭州、甯波等地方政府因城施策，進行需求端的限購調控。

最近傳言監管部門約談12家房企，設置“剔除預收賬款後的資産負債率大于70%、淨負債率大于100%、現金短債比小于1倍”三道紅線，並根據“三道紅線”觸線情況不同，對房企有息債務規模增速進行限制。

根據近期發布的2020年中報，除了中海、華潤、龍湖等房企債務數據比較穩健，未曾觸及紅線，多數重點房企均出現“踩紅線”的情況。

雖然具體的融資監管政策條例還未出台，但房企對于整個融資環境的預期可能難以如同上半年一樣樂觀。

數據來源：全國銀行間同業拆借中心，觀點指數整理

8月20日，中國人民銀行發布最新貸款市場報價利率（LPR），1年LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上一期保持不變。

從今年4月開始，LPR已經連續5個月未變，結合7月30日政治局會議對貨币政策“靈活适度、精準導向”的表述，說明了之前的總量偏寬松轉向目前的側重結構優化，對房地産的金融監管方向是要穩住存量，嚴控增量，防止信貸資金違規流入房地産。

面對接下來幾個月疫情可能反復和融資環境收緊帶來的不确定性，部分房企未雨綢缪，在中期年度報告發布會提出“第3季度搶收期”的計劃，通過将部分第四季度鋪排的貨值挪至8、9月份進行推售，提前鎖定銷售業績。

更多的房企也在中期業績會提到，現階段要堅持以現金流為主，将提效增速和降杠杆放在發展的首要位置，力圖在當前的不确定的環境下，做好産品和服務，平穩地穿越經濟周期。