光速遞出上市招股書 華潤騰挪備戰終迎物業分拆大戲

觀點地産網 5日前，在中期業績會上，外界還在關注華潤置地将在什麼時候分拆物業獨立上市，總裁李欣當時表示，讓大家等候進一步公告。

5日之後，華潤便正式遞交了招股書。

8月31日晚間，華潤萬象生活有限公司正式向港交所遞交上市申請書，速度快到讓人措手不及。

分拆物業管理上市是一項在今年6月30日才啟動的工作，卻在8月21日迅速接獲港交所的批準：可根據港交所證券上市規則應用指引第15項進行可能分拆。8月26日，華潤置地才剛剛公告正考慮可能分拆集團的物業管理服務業務及商業營運服務業務于港交所獨立上市。

進度能夠如此之快的發展，或許正如李欣在中期業績會上所言，華潤置地在分拆物業管理公司上市這件事上已經做了很多準備。

雖然，更具體的上市時間、募資金額等等相關内容依然尚未公布，但這份準備充足的招股書，已足以讓外界全面窺探華潤物業近年來的發展。

收購騰挪備上市

“華潤置地考慮業務結構戰略層面的問題，在三年前已經開始了。”在這份招股書中，分拆物業管理上市的考量及準備過程詳細披露出來。

招股書披露，華潤萬象生活的歷史可追溯至1994年，當時華潤集團投資北京市華遠房地産股份有限公司（華潤置地前身）並開展物業開發、投資及管理業務，其後重組成為華潤置地。

招股書披露，在2017年，華潤萬象生活正式成立，于當年5月18日在開曼群島注冊成立為有限公司，法定股本5萬美元。

值得注意的是，華潤萬象生活是華潤置地将物業管理服務業務及商業營運服務業務同時裝入的上市平台。在華潤置地的中期業績會上，管理層表示“這是為了最大限度的釋放1109（華潤置地）的整體價值”，可以在輕資産的平台上考慮為物業管理和商業管理搭建一個完整的華潤置地，並且可以做強輕資産的業務和管理的平台。

而為了将兩項業務合並，華潤置地在今年開始分别将境内、境外主體，即中國華潤有限公司、華潤（集團）、華潤置地所持有的相關物業管理業務打包放入華潤萬象生活。

其中，華潤萬象生活分别于2020年7月18日完成原由華潤置地所持的華潤萬象深圳的接收；于2020年6月22日與華潤（集團）訂立買賣協議，收購華潤（集團）所持的歡樂頌香港，進而持有華潤潤欣商業管理（深圳）有限公司；于2020年8月12日完成轉讓華潤置地所持有的泸州華潤置地；于2020年8月26日與中國華潤有限公司訂立股權轉讓協議，收購後者所持的潤聯......

上述收購，與華潤萬象生活原本所持的華潤物業科技服務有限公司，共同構成華潤萬象生活各項主營業務的管理分支，經營華潤萬象生活的主要業務。具體為，華潤萬象深圳、華潤物業科技服務有限公司、華潤潤欣商業管理（深圳）有限公司，分别對應商業運營服務、物業管理以及商業分租服務。

值得一提的是，在商業運營服務尚未並入華潤萬象生活之時，這項業務屬于集團内跨部門服務的形式向購物中心提供商業運營服務，並且不另行收取費用。這項業務是從今年1月份開始，才逐漸作為華潤萬象生活獨立的業務分部，将該業務商業化。

“遞交申請表，應該是基于戰略引領下水到渠成的考慮”，華潤置地管理層在中期業績會上如是稱。

物業上半年收入31億元

發展至2020年6月30日，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業和76%的商業物業位于一二線城市。

于2020年6月30日，華潤萬象生活在中國管理502個住宅及其他物業項目，在管總建築面積為9750萬平方米。

同時，華潤萬象生活為商業物業提供商業運營與物業管理服務，包括購物中心及寫字樓。其分别向51個購物中心提供商業運營服務，總建築面積為560萬平方米；向31個購物中心提供物業管理服務，總建築面積為400萬平方米；向73棟寫字樓項目提供物業管理服務，在管總建築面積為510萬平方米。

财務數據方面，于2017年、2018年及2019年與截至2019年及2020年6月30日止六個月，華潤萬象生活的總收入分别為31.29億元、44.32億元，58.68億元、26.41億元及31.34億元。

其中，住宅物業管理服務分部的收入分别為21.01億元、27.63億元、34.72億元、15.39億元及16.81億元，分别占總收益的67.1%、62.4%、59.2%、58.3%及53.6%。而商業運營及物業管理服務分部的收入分别為10.28億元、16.68億元、23.97億元、11.02億元及14.53億元。

據觀點地産新媒體查閱，住宅物業管理服務分部和商業運營及物業管理服務分部的收入均出現大幅增長，主要是由于華潤萬象生活近年來的快速擴張，不管是來自華潤集團及華潤置地的，還是來自獨立第三方的。

其中，華潤（集團）及華潤置地為華潤萬象生活在住宅物業管理服務分部貢獻的收入從2017年的16億元升至2019年的26.54億元，至2020年6月30日的13.51億元；在商業運營及物業管理服務分部的收入從2017年的4.74億元，升至2019年的10.77億元，至2020年6月30日的8.02億元。

獨立第三方為華潤萬象生活在住宅物業管理服務分部貢獻的收入從2017年的5.01億元升至2019年的8.18億元，至2020年6月30日的3.3億元；在商業運營及物業管理服務分部的收入從2017年的5.54億元，升至2019年的13.19億元，至2020年6月30日的6.52億元。

值得注意的是，華潤萬象生活絕大部分物業管理服務收入來自華潤（集團）及華潤置地開發的物業，于2017年、2018年及2019年與截至2019年及2020年6月30日止六個月，分别是來自于第三方收入的3.19倍、3.16倍、3.26倍、3.82倍及4.1倍。

有趣的是，也許是因為進度太快，在招股書中，華潤萬象生活将來自華潤（集團）及華潤置地開發的總收入與來自獨立第三方的收入出現了“互換”。即原本應占到業績絕對大頭的關聯交易，在招股書中貢獻的收入占比在2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月分别僅有31.2%、32.2%、32.3%及36%。

此外，2017年、2018年及2019年與截至2019年及2020年6月30日止六個月，華潤萬象生活的毛利率分别為13.0%、15.0%、16.1%、18.0%及24.1%。毛利率上升主要是由于商業運營及物業管理服務分部貢獻的收入增加，而該分部的毛利率高于住宅物業管理服務分部。