觀點直擊丨新力陳凱：“忙，特别忙”

觀點地産網 8月31日，新力控股(集團)有限公司在線上舉行2020年度半年業績發布會，聯席董事長、行政總裁陳凱先生，首席财務官許進業先生，香港辦公室副總經理趙慧女士共3位出席現場。

這是一個幾乎全新的管理層，過往新力熟悉的面孔均已消失在熒幕前，創始人張園林在引入陳凱作為公司行政總裁後選擇了退居幕後。

陳凱從三月初正式上任到現在接近6個月過去了，當觀點地産新媒體詢問起他入職半年來的感受時，他說：“忙，特别忙”。

作為一家剛成立10年就上市的公司，陳凱覺得這半年他開了無數個會，“前面三個月在熟悉情況，後面三個月在做一些變化”他所說的一些變化在這份報告中也有體現，“這半年報表業績更紮實了”。

在受到疫情影響的上半年，剛上市的新力給出了一份不錯的考卷。

據觀點地産新媒體了解，新力上半年實現收入約87.03億元，同比增長24.6%；毛利約26.30億元，同比增長13.8%；淨利潤8.71億元，同比增長76.2%；歸母淨利潤8.22億元，同比增長83.1%；毛利率與淨利潤率分别達到30.2%、10%。

截止6月30日，新力控股的現金及銀行結余為177.43億元，比去年底增長約6.9%；淨資産負債比率由去年底的67%減少0.8個百分點至66.2%，融資成本約為9.4%。

在今天這一場業績發布會上，管理層對于今年新力的銷售目標鮮有提及，反而是在拿地戰略、财務管控和公司管理策略方面講述了公司的計劃。

長三角成為第二貢獻區域

今年上半年，新力累計實現合約銷售額435.44億元，同比增長約1.6%；對應的權益銷售額約為210.61億元，同比增長約6.8%。

根據年初新力設下的目標，今年計劃中的增長幅度約為20%，按此計算，新力的銷售目標将突破千億，大約1100億元左右，權益銷售570億元左右，“現在的目標也不是特别激進”陳凱認為。

他表示：“整個年度的銷售不會有太大影響”。目前來看，受到年初疫情的影響，新力完成了全年目標的40%左右。

據悉，新力上半年的銷售權益約為48%，據許進業透露，公司權益比會逐步往上漲，當前權益比較低有歷史因素，公司新拿的項目基本上權益比都是接近70%上下，所以再過一段時間權益比會往上漲。

在過去，找到一位合适的合作方共同開發項目是新力的一貫做法，因此以往常常出現拿地權益比例較低的現象，在新力希望逐漸提高權益比的情況下，對于合作這一件事公司似乎有所改觀。

陳凱講到：“相對過往來說，合作仍然會有，但未來空間規模不是那麼大，就像我說的上半年70%的權益，慢慢會控制一定的規模（去開展合作）。”

在陳凱眼中，一位稱得上合格的合作夥伴需要有相近的價值觀、文化體繫、激勵體繫，甚至規模也要相當，想找到這樣一家公司並不簡單。

從上半年銷售的區域分布看，大本營江西仍然是最為重要的區域，占比40.5%，長三角地區占比27.5%，大灣區占比15.5% ，華中華西核心城市及其他高增長潛力地區占比16.5%。

值得注意的是，相比去年的區域結構，今年長三角超過了大灣區成為了第二貢獻區域，而被新力十分看重的大灣區，像惠州等地的表現並不算理想，占比僅在15.5%，這一轉變多少也影響了新力今年上半年大灣區的投資策略。

短期不進入新城市

新力控股在上半年通過公開招拍挂、收並購、合資合營等多種方式新獲22宗土地，其中7宗位于江西省、1宗位于大灣區、12宗位于長三角地區，華中華西核心城市及其他高增長潛力地區占2塊。

其中，新增總規劃建築面積約為230萬平方米，歸屬于新力控股的權益建築面積約為170萬平方米，對應的權益土地價款約為92.945億元，約每平方米5601元。

上半年僅有一宗新增土地位于大灣區，對此陳凱表示，大灣區土地獲取的周期相對來說會比長三角長一點，新力在惠州的土儲還是比較可觀的，項目也非常多，所以沒有特别迫切地加倉。

截至報告期末，新力應占權益土地儲備達到了1530萬平方米，僅從單一城市而言，惠州甚至超過南昌是新力的第一重倉城市，面積占比達到26.4%；就區域而言，江西省應占權益土地儲備面積為490萬平方米，占總應占權益土地儲備的約32.2%，大灣區占比29.9%，長三角占比19.9%。

陳凱表示：“未來三年的增長還是靠深耕來實現，目前不會進入新的城市，我們不想依靠物理環境的增長來增加機會，我們是希望已經進入的12個城市，布局與投資聚焦在一二線城市，三四線城市則是有所為有所不為的，可能在長三角和江西是進取的做法，其他城市相對謹慎。”

在當前這種金融環境去加大杠杆拿地，陳凱覺得並不是特别好的時候，新力将會堅持此前項目回款的40—50%作為資本開支拿地。“未來增長趨于穩定，過去每年有50%到100%的增長，現在10%到20%的增長已經算不錯了，新力沒有特别迫切地通過加杠杆拿地。”

以下為新力控股2020年中期業績會問答實錄：

現場提問：公司認為一線二線三線城市的分類調控對房地産的發展和公司未來發展，運營戰略有什麼影響？公司在選擇上面有什麼樣的購地邏輯？

陳凱：總體上講資本市場或者更多投資人都希望一二線多一點，三四線相對影響會大一點，購買力各方面，大致我們都認可，所以我們布局、購地都是以一二線為主，當然現在城市等級的劃分沒有特别設限，過萬億的城市會優先考慮，人口相對聚集，這個大方向是對的。

我個人或者我們團隊是這麼理解的，三四線不是不能做，三四線要看區域，我們認為長三角的三四線相對健康，而且上海人口增長有嚴格的預期，指數控制，這樣一來，以上海為中心的周圍城市的發展其實是可期待的。上海附近的城市，包括嘉興，湖州，甚至杭州其實人口的堆積是很快的。上海附近的三線城市我們認為是不錯的，也反映了這一點，杭州附近包括富陽，甯波附近的包括余姚，包括溫州附近的台州這些，都非常好。江蘇的江陰、常熟、揚州這些都非常好，泰州因為蘇北地區随着沿江高鐵的開通和上海關繫越來越好。

大灣區也不錯，但是對我們團隊來說這是一個新進入的城市，當然惠州是16、17年去的，但是相對來講在大灣區還是聚焦深圳、惠州、東莞，東莞已經有項目在落實的過程中，中山、珠海、廣州和佛山，我們還沒有到三四線，大灣區三四線也可以做，但是我們還不是太熟，相對來說這兩個區域，長三角更熟一點，所以我們進三四線更充分一點。

對江西來講，大本營是堅定的，在江西的覆蓋，供應商體繫，包括物業，新力物業比新力地産更早地覆蓋了縣市，物業比我們早，已經在服務當地縣城里面的開發商，我們對市場的占有永遠超過其他公司。這塊來講，江西的三四線我們有優勢。除了這三塊以外，其他的武漢、長沙、成都周圍的三四線非常謹慎，不是不可以做，是我們不太熟悉。相側重來講，目前三四線傾向于江西、長三角，其他區域發展謹慎，是這麼一個判斷。

從目前來看一二線回報，上海、杭州，南昌，它的房價的控制受政府影響更大一點，也就是說去化快，利潤率相對穩定，會比較進取。周圍三四線利潤率偏高，受市場影響大，周轉更快一點。總體上我們認同一二線，三四線是有所為有所不為的，在長三角和江西是進取的做法，其他城市相對謹慎，是這麼看待一二線和三四線。

現場提問：對于在新力上任半年以來有什麼樣的感受，您認為新力最大的特點是什麼？

陳凱：感受就是忙，特别忙，十年的公司上完市，對接資本市場以後，對我來說是一個新的公司，特别忙，會議特别多。這半年我開了無數個會，前面三個月在熟悉情況，後面三個月在做一些變化，真的是特别特别多的時間在（開會），當然也看項目，前面三個月正好疫情，不能走，後面走動多一點，相對交流多一點，比較充實。我自己從一線成長過來的，所以對項目也不陌生，也比較熟，在地市公司也待過，管過，相對來說這個階段的公司我自己也管過，目前可能更多的是增長性的。這個公司的過程我都經歷過，還是有準備的。

新力的公司優點就是對産品和服務的執着，這個是讓我自己多少有感動和敬意的，創始人對産品細節把控，如何讓四季常青，怎麼換，扶手怎麼做，花卉怎麼研究，可以看到進入新力總部辦公室就有一堆物料材料，大家在研究一些細節，包括服務也是一樣，你只要參加新力的活動，新力物業人員都在，細致的服務，眼睛能看到的服務都能到，這兩點比較讓我感動。

當然還有其他的，年輕化比較簡單，另外發展團隊同心協力，我們還是有改善的，這半年報表、業績，更紮實了，管理方面相對小範圍的調整還是取得一些成效，未來會更紮實一點。

現場提問：請管理層介紹一下最近融資政策收緊的三道紅線對公司有沒有影響？

許進業：國家不斷有政策出台，我們公司也非常關注，其實最近的一些政策也是幾年以來的政策，房住不炒，控杠杆，我們一直比較關注，這個政策還沒有具體出台，我們會繼續關注。對我們公司的影響不特别大，一方面因為我們公司還是比較注重通過經營性改善，控杠杆，降低我們對融資方面的依賴，未來的增長還是通過精細化管理，高周轉等等，加大我們的規模。

另外一方面是我們公司一直以來非常關注負債水平，比如最近一兩年，特别是上市之後，大家看到我們各方面指標，負債水平，負債率都有很好的控制，包括從境内境外的評級機構也可以看到，他們給我們的評級也是非常好，對我們的控杠杆是一個肯定。

第三方面我們公司不斷開拓多元化融資渠道，最重要還是銀行，不斷和商業銀行建立總對總的合作，上半年有新的銀行加進來，我們可以用的融資額度越來越多。另外上市之後也開拓境外的融資平台，我們有新的股權融資，也有債權融資，在國内，在境内我們也在公開市場發了一些人民币債，還有ABS等等，這些都可以說是我們可用的資源越來越多。這些方面可以看到我們在融資端的管控，（三道紅線）不會對我們公司有太大的影響。

現場提問：大灣區是新力的糧倉，今年上半年在大灣區只拿了一塊地，請說一下原因。新力的拿地條件是什麼樣的？

陳凱：剛才講了大灣區土地獲取的周期相對來說會比長三角會長一點，因為有一些城市有更新的這麼一個現象，可能我們在長三角，或在江西土地挂出來，土地招拍挂會當月獲取，但是在深圳包括東莞，城市更新、招拍挂的地稍微少一點，需要時間投入。

第二個原因，本身我們在惠州的土儲還是比較可觀的，我們在惠州的發展量是夠的，項目也非常多，所以沒有特别迫切地加倉。第三個上半年對大灣區團隊是有調整的，引入了一個重量級的，對大灣區本地很熟的一個，也是作為新力的副總裁，現在也是兼深莞惠的總經理，它的運作會晚一點，所以土地獲取會在9、10月份體現出來。

惠州是不錯的，由于受到深圳的影響，七八月份以後惠州的銷售都是不錯的，上半年的銷售業績大家可以看一下，總體大灣區還是比較良性的。團隊人均績效在提升過程中間，我們已經精細化運作了，所以可能團隊人數還在減，但是業績可能還在增加，大概目前處于這個環節。

現場提問：關于剛剛提到的三道紅線對于公司在下半年的拿地規模，拿地的計劃，以及融資計劃有沒有影響？

許進業：我先做一些介紹。我們下半年拿地剛才也提到了，上半年拿了300億左右貨值的土地，下半年可能會起碼有幾個數據。下半年目前計劃主要是用我們的銷售回款作為買地。按目前的規劃，大概今年現金流基本上是能夠從銷售那邊打平流入和流出打平，對融資方面不一定有非常強大的需求。

陳凱：年初我記得年報的時候也說過，基本上是回款的40—50%作為資本開支拿地，到目前為止這個基本沒有變化，還是遵循這個大的原則，這是第一。第二目前大的市場情況下，這種金融環境目前在加大杠杆去拿地，我覺得不是特别好的時候，所以未來的發展我剛才講了，還是趨于比較穩定增長，過去每年有50%到100%的增長，現在10到20的增長已經算不錯了，公司沒有特别迫切地通過加杠杆拿地，通過經營性的周轉，加大回款這方面拿地。另外土地獲取，其實大的面上主要是一個大的必然的趨勢，我們已經看到了，實際上小周期還是有的。

在一年里面，在每個季度，甚至每個月可能空間是不一樣的節奏。比如上半年三四月份，三四五上半個月還行，到五六七八月份可能土地市場回熱就很多，這個時候，作為我們這樣規模的企業，我們可以适當地看一下，可能到今年的九十月份，甚至最後一個季度我們可以再有一些發揮。總體上不是很必然地說我一定要加杠杆拿地。總體上來說，我相信杠杆管控以後，土地市場這麼熱的程度也會相應地得到改善，我們也是吻合這個節奏的。

基本上今年的投資跟年初的預算不會差太多，我們還是有信心能夠達成的。

現場提問：公司的融資成本是有所增長，在這個方面我們今年有沒有一個具體的目標進行改善？

許進業：今年上半年融資成本略有上漲，增長一點點，主要是因為我們今年開拓了新的融資渠道，在境外美元債的發行。今年我們公司發了兩筆美元債，第一筆在三月份的時候發行的，那個時候确實市場情況不是非常好，那個時候我們發行确實影響到一些。第二筆發行的時候已經下來了，發行完畢之後，其實往後債券價格不斷往上漲，我們相信未來如果繼續發債，境外融資渠道成本會逐步逐步下來。所以這個是一方面。

最主要上半年上漲原因是因為境外，境内融資渠道開通了，而且非常不錯，境内我們實際上不斷下降，所以未來的時間，從下半年開始，兩個因素疊加起來，我們的融資成本可以逐步逐步往下降的。

現場提問：公司上半年的銷售權益比大概50%不到，公司在權益方面有什麼計劃？

許進業：其實我們的權益比會逐步逐步往上漲，權益比較低有一些歷史的因素，包括我們過去拿的一些項目相對權益比會比較低一些，慢慢從去年到今年上半年可以看到，我們新拿的項目基本上權益比都是接近70%上下，所以我們相信再過一段時間權益比會逐步逐步往上漲。

現場提問：關于新力2020年上半年的銷售額達到435億，這個銷售目標全年是否還是會改變呢？

陳凱：整個年度的銷售不會有太大影響，但是下半年來看，整個市場還是會有調整的，這一兩個月的反映還是明顯的。我剛才也講了，整個國内的地産，整個交易量價格不會有太大變化，反映到個體公司理論上也不會有太大變化，我們現在的目標也不是特别激進，不像過去我之前待的公司有比較大的目標，可能那時候空間也存在，現在相對來說會少很多，去杠杆，價格有所控制，核心城市，熱點城市大家非常熱衷。

不會因為追求規模而去拿更多的地，要平穩地來看這個問題，不會有太大的差異，我是這麼理解的。

現場提問：合作開發的項目當中，公司是怎麼選擇合作方的，我們的操盤決策是如何的？

陳凱：去年前年合作其實比較流行的，行業都是這樣，所以反映出來有些公司，包括新力，随着進入到現在我個人覺得利潤率也不是特别高了，合作相對來說會，到8月30日70%的權益，未來公司的權益會提升，這是第一。

第二合作過程中間通常有，大部分有你做哪一塊，我做哪一塊，量級差不多的公司，你管設計我管工程，基本上市場上已經走出一條路來了，但是我個人不是特别欣賞這麼做，這麼做帶來的管理效率也不是特别好，要這麼做幾個在一起，一定是兩個公司之間價值觀、體繫，或者對财務報表的理解，對成本管控要差不多才行。甚至我個人覺得可能量級也要相當，不然你可能一個做操盤，一個做财務投資會更好一點，否則兩個價值觀差别很大，文化體繫不一樣，激勵體繫不一樣，管理的效率會比較低，我們也看到一些合作項目做的不好，當然大部分還可以。

新力看過往兩三年合作很好的我們繼續，總結一下就是價值觀差不多，規模也差不多，不能有太大的差别，包括創始人之間還能默契的，一個電話就能溝通的企業，我們還是比較有信心。當然市場上特别好的、規範的大企業我們也願意合作，其他很陌生的，現在越來越不敢碰了，相對來說合作有，但是我覺得未來空間規模不是那麼大，就像我說的上半年70%的權益，慢慢慢慢會控制一定的規模。我大概是這麼理解的。

我更願意在合作過程中間，一個權益大一點，一個小一點，一個更願意做财務投資，甚至派一些财務成本，起到更多照顧另外一個公司，這樣合作效率會好一點，會更快一點。