重組後的大考 周政稱大悅城控股要保持發展節奏

觀點地産網 2020年開年，疫情“黑天鵝”突襲，住宅銷售與商業運營均受到一定程度的波及，以“商住結合”為主要發展模式的大悅城控股又迎來了一場大考。

如今半年過去，這場大考也迎來了揭榜的時間。

近日，大悅城控股公告披露半年度業績。數據顯示，上半年，大悅城控股實現營業收入121.87億元；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤5.66億元；總資産達到1972.50億元，較年初增長7.09%。

這是一份相對平穩的成績單，或許對大悅城控股而言，重組之後，“穩健”成為其發展的關鍵詞。

有了解大悅城控股的資本市場人士向觀點地産新媒體透露，在近日舉行的大悅城控股及大悅城地産中期業績投資者會議中，董事長周政也提到，大悅城控股比較重視節奏。

他認為，在未來，大悅城控股始終要保持一定節奏，以謀求各方面的平衡。

拿地擴儲里的規模加速

2019年，大悅城控股重組獲批、完成更名、重新敲鐘上市，管理層喊出了“力争實現三年銷售型業務簽約破千億”的小目標。

随後，這家企業不斷拿地儲糧、引入戰投，以備擴張之需。

據悉，2019年，大悅城控股新增22個項目，新增土地總面積187.91萬平方米，新增計容建面499.92萬平方米。而今年上半年，該公司共獲取項目11個，主要集中在成都、武漢、西安等中西部區域，累計新增計容建築面積合計273萬平方米，同比增長165%，新增貨值353億元，同比增長139%，平均樓面地價是3718元/平方米，同比下降24%。

投資者透露，管理層在會上表示，上述新增項目全部為銷售型項目，獲取土地平均溢價率7.5%，溢價率創了大悅城控股五年來的新低。

截至報告期末，大悅城控股累計獲取的土地總面積為1272.52萬平方米，計容總建面為2705.78萬平方米，目前尚未開工的建築面積達到692.41萬平方米。

土地是房地産企業發展的糧草，而土地儲備的規模和成本則反映了糧草的質和量。從上述數據來看，大悅城控股的糧草質量處于行業較高水平。

投資者也透露稱，管理層認為大悅城控股目前的土儲規模能夠保證公司實現簽約目標，在新增土儲方面，未來的土地貨值會在全年銷售計劃的兩到三倍的水平，而每年的拿地金額和簽約金額之間的比例大概在40%左右。

除了拿地擴儲，上半年，大悅城控股還通過引入戰投的方式不斷加快前行的腳步。

據悉，2020年初，大悅城控股引入太平人壽保險有限公司參與混改，同時工銀瑞信投資管理有限公司也有參與其中。

投資者告訴我們，大悅城控股能夠與太平人壽牽手成功，一方面是源于太平人壽的資金、技術和管理方面的優勢，這能為大悅城控股帶來資本運作和業務發展；另一方面，源于雙方的投資策略風格，雙方希望長期合作以謀求更長遠的利益回報。

事實上，早在重組完成前，周政就曾提到，重組以後大悅城控股可以更市場化、更專業化，也可以進行多元化混改、引進戰投，減持國有比例，但是國有單一大股東的地位不變，管理地位不變。

借助重組紅利、引入戰投參與混改、加速拿地......大悅城控股在過去這半年通過多種方式不斷實現規模的穩步發展，這也在财報中有所顯現。

據悉，上半年，大悅城控股實銷售類項目實現全口徑簽約面積118.45萬平方米，全口徑簽約金額298.86億元，同比增長6%，公司住宅類項目實現全口徑結算面積35.39萬平米，全口徑結算收入96.90億元。報告期末已售待結轉面積558.33萬平米。

投資者提到，今年大悅城控股的全口徑銷售目標接近900億元，回款率約為85%，該人士轉述管理層的話語表示：“上半年我們的數據完成的不錯，尤其是回款超出了計劃和預期，我們對全年的銷售任務還是比較有信心的”。

新增7項目里的商業提速

在銷售型業務上，大悅城控股通過拿地擴儲等方式加快規模擴張的速度；在持有型業務上，這家企業以不斷開源節流，降低疫情帶來的影響。

據觀點地産新媒體獲悉，上半年，大悅城投資物業租金及相關服務收入總額約為人民币16.3億元，占收入總額約46.3%。其中大悅城購物中心租金收入約人民币10.4億元，同比下降32.5%。酒店經營收入約為1.71億元，占收入總額約4.8%，較2019年同期下降60.7%。

其實，上半年因疫情影響，全國規模的封城閉店，導致商業活動停滞，直接沖擊了包括新年在内的上半年商業黃金銷售時段

。投資者告訴我們，管理層認為，購物中心、酒店受疫情影響明顯，客流及出租率稍有些萎縮。

數據顯示，截止報告期末，大悅城已開業10個大悅城購物中心及1個祥雲小鎮項目（不含管理輸出項目），可出租面積共計85萬平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年實現租金收入10.9億元。同時，在今明兩年，大悅城計劃開業7個項目，其中今年開業2個，明年開業5個。

上述投資者轉述大悅城管理層的話語透露，随着疫情的緩解，目前大悅城購物中心的出租率已經大幅回升，下半年将通過開源節流的方式繼續回追商業，開源方面是将出租率提升至95%以上，節流則是管控推廣費用等等。

值得一提的是，在購物中心與酒店之外，該公司的寫字樓和産業地産項目頂住了疫情的影響，各項指標都超過了去年同期。據悉，期内，寫字樓和産業地産合共實現3.16億元的收入，同比增長9%。

報告期末，該公司持有運營5家寫字樓，同時上半年通過輕資産模式拓展了中糖大廈、雙子座大廈等升級改造項目。此外，該公司在深圳等地擁有較大規模的産業地産項目及儲備用地，其中，位于深圳寶安的創芯研發中心項目投入運營9個月，平均出租率64%。

在過去這半年，雖然疫情對大悅城控股及大悅城地産均帶來了不小的沖擊，但自整合之後，兩個上市平台實現了較大的協同發展，這種協同作為也為兩個平台帶來了抵禦疫情的力量。

财報顯示，期内，大悅城地産的平均融資成本率為4.25%，較2019年下降0.3個百分點，而大悅城控股充分借力兩地資本市場，期内整體融資成本僅為5.14%，處于行業較低水平。

此外，上半年，大悅城控股獲得銀行授信1226.11億元，已使用795.33億元（含銀行保函等），未使用430.79億元，該公司的經營活動産生的現金流量淨額1.79億元，同比增長186.43%，期末現金及現金等價物余額351.22億元。

無疑，對大悅城控股而言，重組整合大悅城地産並形成“A控紅籌”架構，能為其帶來更多利好，從而增強自身的抗風險能力，這次的疫情就是最好的考驗。