年内270億押注北京 中海69.78億再摘石景山不限價地

觀點地産網 石景山已經成為中海的重要“糧倉”。

9月2日，北京83億土拍悄然落幕，石景山區北辛安和平谷區兩宗地分别由中海和北京城建以底價摘得。

其中，石景山地塊僅1個主體參與報名，最終中海以底價69.78億元競得北辛安棚戶區改造B區土地開發項目1608-658地塊，樓面價約26180元／平米，這也是北京年内總價最高的地塊。

中海拿下這宗地並不讓人意外，從挂牌公告可知，該宗地為北京安泰興業置業有限公司為主體實施的棚戶區改造項目。

企查查中顯示，該公司為中海企業發展集團有限公司全資子公司，而由一級開發房企拿地早已不是新鮮事。

並且，在近年來石景山的土地出讓中，中海鮮少缺席，已接連斬獲首鋼園東南區805、812、823、759、811、812多個地塊，包含住宅、商業、教育等復合業态。

顯然，中海要在石景山深耕“造城”。

近70億摘石景山地

根據出讓信息，該地塊位于石景山區北辛安地區，建設面積為7.39萬平米，規劃建面26.72萬平米，為不限價地塊，包含1608-658地塊其他類多功能用地、1608-673-B地塊二類居住用地、 1608-676地塊托幼用地三部分。

觀點地産新媒體了解到，該地塊緊鄰中海寰宇天下項目且2公里範圍内無其他在售新房，中海寰宇天下已連續兩年蟬聯北京樓市銷冠。

從地塊信息來看，1608-658為商業辦公用地，商業辦公規劃達到15.47萬平米；1608-673-B住宅用地約11萬平米，容積率規定為2.8；1608-676幼托用地占地2400平米，中海需在代建完成後無償移交石景山區教委。

貝殼研究院首席分析師潘浩在接受觀點地産新媒體采訪時表示，該地塊住宅建面與中海寰宇天下相仿，但配備商辦可售物業達15萬平米，且樓面價相對2020年年初成交的宅地相差1倍左右，地塊吸引力足夠。

“多功能用地除了不可以建設住宅外，其余均可。所以，中海可以建設商業、辦公用于銷售，配建部分仍能産生收益，綜合住宅、商辦的可售部分，綜合樓面價為2.7萬元/平米，加上建安成本、營銷成本、财務成本，仍有一定的盈利空間。”

不過，高占比的商業金融面積，或許也是企業開發該地塊的難題之一。合碩機構首席分析師郭毅表示，該地塊住宅部分未來能有多大收益，或是開發商對于住宅部分能夠承擔多高的地價水平，完全取決于對這部分商業金融用地有沒有合理的解決方案。

如此看來，深耕石景山區，並且在商業寫字樓運營方面有豐富經驗的中海則存在一定優勢。

其實，中海與石景山已經有12年的淵源。

從2008年開始，中海已陸續在該區域開發包括早先的中海金石公館、中海長安雅苑，兩年銷冠中海寰宇天下等在内的十個項目，已成為石景山區市場占有率最高的企業。

據過往報道，2015年，中海中標石景山北辛安棚戶區改造土地使用權。該棚戶區改造項目分為A、B兩區實施：A區為純國地，總用地面積約40公頃，采用一次性招標模式；B區為國集地交織用地，總用地面積約102公頃，采用一級開發+經營性地塊上市交易模式。

項目A區整體規劃用途為R2二類居住用地、混合住宅用地、其他類多功能用地，建設用地面積28.95萬平米，規劃建築面積為97.99萬平米，總成交價格185.26億元。

AB兩區的建設單位均為北京市安泰興業置業有限公司，該公司為中海地産集團有限公司全資子公司。

2016年，中海再投資630億啟動北辛安城市更新項目，總占地1.37平方公里土地的拆改和建築面積約350萬平米的城市建設，並打造TOD城市綜合體，也就是中海科技金融城項目。

據悉，該項目集軌道交通樞紐、科技金融商務、高端住宅、購物休閑、生活配套等多功能于一體。而中海新斬獲地塊的西北角便是已初步成型的中海科技金融城。

中海土儲加速

仔細算來，這已經是中海年内第五次在北京拿地。

今年1月，中海36.5億元拿下石景山古城南街不限價地塊；4月，與首開組成聯合體用46億元拿下北京朝陽區金盞鄉地；7月，再斥資40億拿下房山稻田站地塊；8月以79億競得亦莊地塊。

至此，2020年中海于北京累計拿地5總，成交金額已達271.28億。

數據來源：觀點指數整理

那麼，北京如今市場情況如何？數據顯示，2020年8月份，北京商品房新增供應4928套，環比上月上漲65%；成交8877套，環比上月上漲42%；成交面積109.03萬平米，環比上漲38%。而二手住宅則成交16057套，環比下降2%；成交面積146.14萬平米，環比下降2%。

其實，随着北京不限價地的出讓，房企在北京奪地的熱情亦有所上漲。在上半年出讓的地塊中，北京多宗地塊以較高溢價出讓。

而對于在前十房企土儲居于劣勢的中海來說，今年在土地上更加進取。

不止于北京，前八月，中海積極在一二線公開市場擴充土儲，其中不乏大宗地塊，包括上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等項目，每個項目可售貨值均達數百億。

中海近期發布的中期報告顯示，期内，中海于13個城市合共新增21幅土地，新增總樓面面積為582萬平米，實際權益面積562萬平米，總地價555.1億元，權益地價522.8億元。

截至2020年6月30日止，中海繫列公司擁有總土地儲備為9006萬平米，對應貨值達1.3萬億元。

截至8月21日，中海共吸納36宗土地，完成全年1400億元拿地權益目標的56%，當中50.6%的新增土地位于粵港澳大灣區、京津冀和長三角都市圈，占比最大的正是京津冀地區，占比達到30.6%。

而在傳統的招拍挂之外，中海亦有意放開了土地獲取的更多渠道。

今年3月，中海在官方微信上發布了2020年的尋地合作計劃，包含了股權收購、資産轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務，城市範圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市。