年内270億押注北京 中海69.78億再摘石景山不限價地

观点地产网

2020-09-03 00:21

  • 顯然,中海要在石景山深耕“造城”。

    觀點地産網 石景山已經成為中海的重要“糧倉”。

    9月2日,北京83億土拍悄然落幕,石景山區北辛安和平谷區兩宗地分别由中海和北京城建以底價摘得。

    其中,石景山地塊僅1個主體參與報名,最終中海以底價69.78億元競得北辛安棚戶區改造B區土地開發項目1608-658地塊,樓面價約26180元/平米,這也是北京年内總價最高的地塊。

    中海拿下這宗地并不讓人意外,從挂牌公告可知,該宗地為北京安泰興業置業有限公司為主體實施的棚戶區改造項目。

    企查查中顯示,該公司為中海企業發展集團有限公司全資子公司,而由一級開發房企拿地早已不是新鮮事。

    并且,在近年來石景山的土地出讓中,中海鮮少缺席,已接連斬獲首鋼園東南區805、812、823、759、811、812多個地塊,包含住宅、商業、教育等複合業态。

    顯然,中海要在石景山深耕“造城”。

    近70億摘石景山地

    根據出讓信息,該地塊位于石景山區北辛安地區,建設面積為7.39萬平米,規劃建面26.72萬平米,為不限價地塊,包含1608-658地塊其他類多功能用地、1608-673-B地塊二類居住用地、 1608-676地塊托幼用地三部分。

    觀點地産新媒體了解到,該地塊緊鄰中海寰宇天下項目且2公裡範圍内無其他在售新房,中海寰宇天下已連續兩年蟬聯北京樓市銷冠。

    從地塊信息來看,1608-658為商業辦公用地,商業辦公規劃達到15.47萬平米;1608-673-B住宅用地約11萬平米,容積率規定為2.8;1608-676幼托用地占地2400平米,中海需在代建完成後無償移交石景山區教委。

    貝殼研究院首席分析師潘浩在接受觀點地産新媒體采訪時表示,該地塊住宅建面與中海寰宇天下相仿,但配備商辦可售物業達15萬平米,且樓面價相對2020年年初成交的宅地相差1倍左右,地塊吸引力足夠。

    “多功能用地除了不可以建設住宅外,其余均可。所以,中海可以建設商業、辦公用于銷售,配建部分仍能産生收益,綜合住宅、商辦的可售部分,綜合樓面價為2.7萬元/平米,加上建安成本、營銷成本、财務成本,仍有一定的盈利空間。”

    不過,高占比的商業金融面積,或許也是企業開發該地塊的難題之一。合碩機構首席分析師郭毅表示,該地塊住宅部分未來能有多大收益,或是開發商對于住宅部分能夠承擔多高的地價水平,完全取決于對這部分商業金融用地有沒有合理的解決方案。

    如此看來,深耕石景山區,并且在商業寫字樓運營方面有豐富經驗的中海則存在一定優勢。

    其實,中海與石景山已經有12年的淵源。

    從2008年開始,中海已陸續在該區域開發包括早先的中海金石公館、中海長安雅苑,兩年銷冠中海寰宇天下等在内的十個項目,已成為石景山區市場占有率最高的企業。

    據過往報道,2015年,中海中标石景山北辛安棚戶區改造土地使用權。該棚戶區改造項目分為A、B兩區實施:A區為純國地,總用地面積約40公頃,采用一次性招标模式;B區為國集地交織用地,總用地面積約102公頃,采用一級開發+經營性地塊上市交易模式。

    項目A區整體規劃用途為R2二類居住用地、混合住宅用地、其他類多功能用地,建設用地面積28.95萬平米,規劃建築面積為97.99萬平米,總成交價格185.26億元。

    AB兩區的建設單位均為北京市安泰興業置業有限公司,該公司為中海地産集團有限公司全資子公司。

    2016年,中海再投資630億啟動北辛安城市更新項目,總占地1.37平方公裡土地的拆改和建築面積約350萬平米的城市建設,并打造TOD城市綜合體,也就是中海科技金融城項目。

    據悉,該項目集軌道交通樞紐、科技金融商務、高端住宅、購物休閑、生活配套等多功能于一體。而中海新斬獲地塊的西北角便是已初步成型的中海科技金融城。

    中海土儲加速

    仔細算來,這已經是中海年内第五次在北京拿地。

    今年1月,中海36.5億元拿下石景山古城南街不限價地塊;4月,與首開組成聯合體用46億元拿下北京朝陽區金盞鄉地;7月,再斥資40億拿下房山稻田站地塊;8月以79億競得亦莊地塊。

    至此,2020年中海于北京累計拿地5總,成交金額已達271.28億。

    數據來源:觀點指數整理

    那麼,北京如今市場情況如何?數據顯示,2020年8月份,北京商品房新增供應4928套,環比上月上漲65%;成交8877套,環比上月上漲42%;成交面積109.03萬平米,環比上漲38%。而二手住宅則成交16057套,環比下降2%;成交面積146.14萬平米,環比下降2%。

    其實,随着北京不限價地的出讓,房企在北京奪地的熱情亦有所上漲。在上半年出讓的地塊中,北京多宗地塊以較高溢價出讓。

    而對于在前十房企土儲居于劣勢的中海來說,今年在土地上更加進取。

    不止于北京,前八月,中海積極在一二線公開市場擴充土儲,其中不乏大宗地塊,包括上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等項目,每個項目可售貨值均達數百億。

    中海近期發布的中期報告顯示,期内,中海于13個城市合共新增21幅土地,新增總樓面面積為582萬平米,實際權益面積562萬平米,總地價555.1億元,權益地價522.8億元。

    截至2020年6月30日止,中海系列公司擁有總土地儲備為9006萬平米,對應貨值達1.3萬億元。

    截至8月21日,中海共吸納36宗土地,完成全年1400億元拿地權益目标的56%,當中50.6%的新增土地位于粵港澳大灣區、京津冀和長三角都市圈,占比最大的正是京津冀地區,占比達到30.6%。

    而在傳統的招拍挂之外,中海亦有意放開了土地獲取的更多渠道。

    今年3月,中海在官方微信上發布了2020年的尋地合作計劃,包含了股權收購、資産轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務,城市範圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市。

    撰文:陳玲    

    審校:武瑾瑩



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