田明與觀點面對面：朗詩的“綠巨人”實驗

觀點地産網 剛剛抵達海南的田明並沒有就此放下手中的工作。

這位熱衷于登山與運動的企業家，在上半年受到疫情影響下，體型明顯健碩了不少，而那套POLO衫與運動手表的搭配與往年無異。

在大衆眼中，田明更像一個審慎的理想主義者，對于中國房地産的未來，他在不同場合多次提醒着，行業拐點即将來臨。

朗詩成為了這位理想主義者的試驗田——作為行業里的“另類”，田明從不掩飾這種差異化，而是自信的走在自己選擇的路徑上，“綠色”便是他所傾注的方向。

田明說，朗詩進入了最好的時代。

最好的時代

當把目光重新放到田明身上時，我們會發現他仍然是謹慎的代表，他堅持着過去幾年對中國房地産的看法與判斷。

“過去連續20年一個長長的上坡，已經到了最頂點，我們現在應該到了頂點，或者過了頂點。”田明在講出這番話時帶着一絲明悟，而這與他過去的判斷不謀而合。

兩年前，田明就曾對觀點地産新媒體說過這樣一席話：“過去十年，房地産住宅開發的高速、爆發式增長階段已經過去，因為市場對于居住的有效需求並不大。”

田明向我們搬出了一組數據——中國的城鎮戶均套數超過了1.06，他覺得中國大開發階段、城市化高速發展階段大致上過了頂峰，過了抛物線的頂端。

如今看來，一切似乎都已成真。

無論是多次強調的“房住不炒”與“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”，還是疫情與復雜國際形勢下對經濟的影響，房企過去那些高速生長的日子已經看到了盡頭。

他用主人與狗的關繫描述中國房地産與經濟的關繫，房地産最終還是要跟着經濟走，經濟就好像一個主人，房地産就像主人旁邊牽的一條狗，無論狗心向何處，從長期路線來看，跟主人是一致的。

田明認為，房地産不可能離開經濟發展，走出完全跟經濟不相關的那一條線，長期看這是一致的，它是經濟的一個部分。

田明對于房地産未來並不是完全悲觀：“五年以上還保持在一個高位，未來這幾年的特點不是爬坡，而是到了高點，可能在高點上盤整，有起伏。”但是在起伏過後，房地産的發展狀況會往下走。

“兩高一低”是田明用來總結現在房地産高風險、高投入、低回報的現狀，他認為，“兩高一低”行業已經是一個很糟糕的行業，如果還走在那條老路上的話，那更沒有前途。

40歲那年從公務員下海創立朗詩後，田明似乎一直都不是喜歡冒險的人，從零開始将朗詩帶到如今數百億規模，靠的是走一步看十步的謹小慎微。

有些坊間聲音稱，朗詩錯過了房地産黃金發展期，但在田明看來，走的遠要比走的快來得更重要，“我覺得一個企業家應該是長期主義者”。

通過過去幾年未雨綢缪般的提前轉型，在房地産逐漸走到貼身肉搏拼運營管理能力的時候，田明終于可以說：“我們一點兒都不焦慮。”

“朗詩在地産上已經轉型升級，棋過中盤了。”朗詩並不是要放棄地産開發市場，而是要做出改變，以輕資産輸出為主的小股操盤開發模式便是田明的答案。

朗詩在開發項目上加權平均以後的股東權益比去年30%的權益要更低，田明表示：“最近又在下降，這是故意的、有意的下降。”

朗詩選擇的合作企業往往不是主流開發商，因為操盤是朗詩最重要的訴求，而主流開發商也希望操盤，兩者便在功能上重疊了，田明希望可以找到與朗詩互補的企業。

田明說：“如果不做朗詩的産品我跟你合作幹什麼，你找我合作又有什麼意義呢？”操盤過程中的服務費、營銷費、産品整合費等額外收入，都是朗詩希望可以獲取的。

去年，朗詩開發管理服務收入約為人民币10.5億元，上升約5.0%，毛利率達到59%。随着地産行業觸及毛利率天花闆，毛利下降成為房企的普遍問題，而這部分高毛利業務将會是朗詩的殺手锏。

兩年前的業績會上，田明曾有這樣一番話：“我們是一個喜歡熊市的公司，因為我們靠本事吃飯，不靠資本吃飯。”

綠色住宅産品就是朗詩的“本事”，在這個過去被大家忽視的領域，田明通過差異化競争讓朗詩跑在了所有人的前面。

當田明不斷地介紹着朗詩的獨特時，我們反問了他：“朗詩應該是進入了最好的時代？”

田明不假思索地回應道：“是”，但他的謹慎也在此刻體現，緊接着補充道：“我認為是。”

“無人區”

朗詩第一次變“綠”，要把時鐘撥回到2004年。

那時候，尚在思考如何在豪強林立的房地産市場中活下去的朗詩，選擇了綠色地産作為突破口。

至此，綠色地産基因便被田明植入到朗詩的發展中，到2012年，朗詩從綠色走向“深綠”，發布了全新的深綠戰略，聚焦綠色開發之外，更要做綠色服務、綠色養老和綠色金融。

無論朗詩業務做得多大，最具影響力的核心要素依然是田明注入到朗詩的綠色基因，而綠色住宅産品則是這份基因成長至今的産物。

事實上，朗詩的綠色住宅産品發展，剛開始就陷入了不小的僵局。由于國内並沒有發展綠色地産的經驗，田明便把目光投向了國外發達國家的綠色人居。

最初，朗詩的産品體繫是向德國、瑞士、奧地利學習的，田明認為德語區、日爾曼語區的節能跟健康舒适的建築做得不錯，他們也是朗詩當時的産品顧問。

朗詩學習他們的架構和解決方案，並移植到國内，形成了朗詩集中式1.0，2.0，3.0綠色科技住宅産品體繫。

不過，田明不滿足于做歐洲綠色科技住宅的學生，他寄望着朗詩能擁有一套自主研發的産品體繫，一套适用于國内住宅需求的産品。

今年，疫情的突如其來，打亂了人們原本的生活節奏，人與住房的交互從未像今天那樣頻繁與密切，人們對于改善型住宅的需求日益旺盛。

朗詩則在世界地球日推出了全新一代的健康住宅産品——自由方舟，這是一個完全由朗詩自主研發，擁有完整自主知識産權的綠建科技住宅産品，在讓客戶健康舒适的同時盡可能的節能環保。

田明說：“自由方舟這個産品，我覺得我們是先進的。”他思考了一下，繼續說：“所以我們已經可以驕傲的講，我們現在不僅僅是學生了。當年我們做過學生，現在我們是他們的同行。”

從這段話中，不難感受到這麼多年來直到現在揚眉吐氣般的心境，從一個學生到同行，再到可能的領先，朗詩這些年走過的路只有田明自己清楚。

在遭受市場質疑的同時，堅定走在最初的道路上，直至有所收獲，這或許就是理想主義者最好的回報。

自由方舟這個名字是田明親自取的，他表示：“到了自由方舟這個階段，可以說進入了朗詩一個比較自由的王國，所以我們叫做“自由方舟”。”

這個名字的涵義，是要讓家成為健康的堡壘，然後像方舟一樣的，又是自由的。

當我們問起自由方舟這個産品的細節時，田明如數家珍地講述了産品的方方面面——從中國不同區域的氣候适配，到産品的具體解決方案，田明都了如指掌。

田明以自由方舟在北方區域提供的解決方案作為例子，闡述了朗詩的解題思路。

在住宅小區里，朗詩會設立一個能源站，有可能是政府提供的熱源，通過能源站分配到各家，冬天可能用市政的供暖、夏天提供一個冷源，即有多種組合方式，形成每個小區最适合的能源站。

“這個能源有可能是我們自己建的一套冷熱源繫統，一般是當地項目條件下最優解的清潔能源繫統，可能是一個地源熱泵，可能是一個空氣源熱泵，也可能是其他的鍋爐或者單冷機。”

從北方到華南，田明把當地氣候特征與朗詩的解決方案一一與我們分享：“像我們這樣，在集合式住宅里面，既把能源繫統處理好，也把每家每戶的繫統處理好，從客戶價值、企業價值，社會環境價值，三個緯度看都處理得很均衡。”

田明更希望的是在打造綠色住宅産品之後，通過對外輸出技術服務從而制造可觀的利潤。如果合作方希望一起開發，就是跟朗詩地産合作；如果合作方只要技術服務的話，那就是跟朗綠科技合作。

朗綠科技不僅做住宅，也做公建項目，就像寫字樓、像商場、酒店都會參與，田明也希望朗綠科技能在國内完成上市：“我們是希望做成中國最領先的綠建技術解決方案的提供商。”

面對綠色地産行業的後來者時，田明很淡定：“我們歡迎其他人來做這個（綠色住宅），我們的任務是要保證持續領先。”

“基本上目前我們已經進入無人區了。”在他看來，朗詩領先了不止一步。

“綠巨人”

2012年，朗詩發布了深綠戰略後，接着在2014年提出地産轉型升級“三化”戰略，包括産品差異化、資産輕型化、收益多樣化；2016年，朗詩提出了“榕樹林”計劃，希望形成榕樹林般的縱向多元一體化綠色生态體繫。

榕樹林計劃中，朗詩還要積極發展長租公寓、常青藤養老、青杉資本等多元化業務模塊。

在田明的朗詩版圖中，長租公寓、養老、朗詩物業、青杉資本，朗詩家等多元化業務都是不可缺少的部分：“我想讓朗詩從原來的地産開發商，變成大地産行業的綠色生态繫統，變成一個集團，這個集團里面目前有八個核心業務。”

“我對每塊業務的未來都挺期待的。”田明並不希望放棄任何一塊拼圖。

田明自信地說：“他們（傳統開發商）沒有辦法理解我們。”

田明還希望，朗詩綠色集團以後就不再是傳統開發商：“其實我們跟傳統開發商的關繫已經越來越少了。”

以綠色作為成長基因的朗詩，正在逐漸成長為綠色地産行業里的“巨人”。

回看兩年前在中城聯盟里的那次講話：“當夜深人靜的時候，我們和自己的靈魂獨處，或者當我們垂垂老矣，回望自己一路的人生，我們對自己的表現滿意嗎？”

或許，田明與朗詩應該都感到滿意。

以下為觀點地産新媒體對朗詩綠色地産有限公司田明先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年疫情影響很大，中國最早從疫情里面復蘇，您認為房地産在其中可以起到什麼樣的作用呢？疫情對整個行業的影響有多大？

田明：房地産肯定是在復蘇當中，且會對全國經濟增長有一定的貢獻。但是我的感覺，可能到下半年三四季度以後，會逐步的慢下來。

疫情從短期來看，是讓很多各方行為及建設、交付受到一個時間段的影響，這是短期的影響；從長期來看，促進了拐點的确立。

其實我們在2019年就說“這個拐點要到了”，在2020年的時候，疫情加速了整個趨勢。

以後，可能一方面是中國的大開發階段、城市化高速發展階段大致上過了頂峰，過了抛物線的頂端，中國的城鎮戶均套數也超過了1.06，這是一個大背景。

疫情讓很多人在思考自己家的房子是不是要更好一點？可能對改善型的需求會有一個推動，以後整個房地産行業的需求，可能向改善型轉變。

觀點地産新媒體：您認為中國房地産行業已經到頂了，如何看待接下來的行業發展？會不會進入一個增量萎縮的階段？

田明：還沒有到那一步，應該說是一個連續20年的、一個大的、長長的上坡，到了最頂點。我們現在已經應該到了頂點，或者過了頂點了。

我覺得經濟高速增長階段過去了，以後進入一個“相對比較正常”的增長階段。像前30、40年的高速增長，其實在人類歷史上是一個極其罕見的現象，不可能總是這樣。

中國房地産前20年也是高歌猛進，城市化進程、經濟發展也很快，以住宅為主的房地産發展也非常快。但我的感覺是：這個階段随着中國經濟增速降下來，房地産也會降下來，不可能獨立于經濟大勢以外，走出一個完全不同的行情，這個不太容易。

房地産最終還是要跟着經濟走，經濟就好像一個主人，房地産就像主人旁邊拎的一條狗，這條狗一會兒跑前面、一會兒跑後面、一會兒跑左邊、一會兒跑右邊，但是從長期路線來看，線路是一致的，長期看是一致的。即房地産不可能跑到經濟外面去，走出完全不相關的一條線，它是經濟的一個部分。

由于增長會下來，自身增長的紅利、動力應該都差不多了，外部形勢對中國經濟的發展又是一個嚴峻的挑戰，所以是從内外兩個方面開始下來了。

房地産經過20年發展，中國已經從當年缺房到現在總體上不缺房的階段，這已經轉變過來了。

整體的中國城鎮缺房，但房屋不夠住的情況已經基本上改變了。我看資料，中國城鎮人口戶均的套數是1.06套，這已經達到發達國家的水平了，即整體有屋階段應該結束了，所以中國房地産發展的第一個階段也結束了。

第二個階段可能要進入城市化的後期階段，房地産則進入改善階段。城市化高速增長階段也結束了，所以房地産高速增長的第一階段也結束了。

後面不是說會變成像美國那樣，只有那麼一點開發量，還沒有到那一步。現在我們還在高位上，而且還能持續相當一段時間。因為從總量上看，中國缺房階段結束了，城鎮化高速增長階段結束了，後面進入平穩增長期。

由于中國幅員遼闊，東南西北中，一二三四五線城市，經濟發展具有很大的不平衡性。因此，我們還會在很多地方、很多區域、很多客戶層面上有新的需求，這些需求依然能夠支撐中國房地産保持一個比較大的發展，這個需求還會維持在高位上，我認為會維持好多年。

觀點地産新媒體：您認同目前市場上認為房地産還能在高位維持10年的猜測嗎？

田明：幾年都只是猜測，但我覺得五年以上是有的，五年以上保持在一個高位。以後的特點就不是一個勁爬坡了，而是到了高點，可能在高點上盤整，有起伏。

大的趨勢是起伏以後會往下走，但下坡也不是很陡，一下子就到底，而是一個緩坡，一個長長的緩坡，這個緩坡也跟中國經濟、大的形勢有很大的相關性。

爬坡的階段，我把它看成是第一階段，大發展的階段。第二個階段是進入了改善發展階段，我覺得不可能再那麼快的增長了，應該說是進入了存量時代。

以後可能總量就是那麼多，甚至還會少一點，比上一年可能不僅沒有增加，還會少一點。所有的開發商已經沒有辦法從增量市場分到蛋糕，而是需要在存量里面去争。

存量時代的競争可能是進入品質競争、品牌競争、産品競争，因為進入了改善階段，現在要靠品質好壞，“好壞”實際上就是改善。

疫情推動了這個趨勢。

觀點地産新媒體：朗詩還是領先了一步？

田明：我覺得不止一步。

為什麼？即使跟差不多也做這個方向的一些公司比，不止一步。

我們做的那個，原來的那個恒溫、恒濕、恒氧、高舒适度、低能耗。學名叫“高舒适度、低能耗建築”，平時我們叫恒溫、恒濕、恒氧。其實我們叠代了三級，每個都在提升，但還是同一個技術體繫，即一整棟樓有個一整套的繫統，這是一個大繫統，集中式的繫統。

我們2013年開始做了玲珑嶼，然後到樂府，這兩個産品的特點都是戶式化的，不是集中式的。但是他們有區别，一個是用戶式新風繫統，包括能源端提供一個能源，有一個戶式新風繫統，把原來大的集中繫統變成小型化、變成戶式化，這是玲珑嶼。

樂府其實是另外一個線路，用了一些局部戶式+局部新風，有被動式的建築，所以樂府的體繫跟玲珑嶼的體繫，盡管都是戶式化的繫統，但兩個是有差異的。樂府的智能化程度更高一些，玲珑嶼是戶式小型化，即把原來一個大的設備繫統變成一個小的設備繫統，跟建築去做匹配。在綠色建築里面放小的設備繫統，然後小的設備繫統里面、戶式化設備繫統里面又分兩種類型，一個是玲珑嶼的戶式新風繫統，一個是樂府的智能化控制繫統，兩個是不一樣的。

在這個基礎上，今年我們推出了自由方舟，其實自由方舟是在前面實踐了好多年的基礎上提出來的，我認為即便在國際範圍内，也是一個非常先進的解決方案。即解決了集合式住宅，集合式住宅不是獨棟，而是樓宇住宅。集合式住宅解決方案里面，我認為我們這個方案，是目前看到比較完美的方案。

這個出來以前，我們以前做集中式1.0、2.0、3.0綠色科技住宅，基本上還是歐洲人的學生。因為當年的那個體繫，我們是向德國、瑞士、奧地利學習的，德語區、日爾曼語區，他們的節能跟健康舒适的建築做得不錯，我們是學的他們。

回來以後我們進行不少改進、加了不少創新，但是整個結構依然還是學到那個時候的結構，盡管說我們已經做得非常好了。

我們在本土化、成本控制等方面，取得了很多創新突破。但是一直到3.0的時候，我們的結構繫統還是從歐洲學來的那個。

所以，那時候我們基本上還是稱人家為“師傅”，因為拷貝的是人家的東西，學的是人家的，師從德國。

觀點地産新媒體：請了他們來給朗詩做顧問？

田明：對，最早是請他們做顧問，然後我們應用。但這個架構還是人家的架構。我們創新做戶式化的時候，其實已經不是他們的學生了。

觀點地産新媒體：這個繫統是朗詩獨立研發？

田明：對，自由方舟是我們獨立研發的，自由方舟本質上是什麼？

住宅小區里面，我們做了一個能源站，把這個“能源站”的概念，推而廣之，在所有朗詩小區里面都會搞一個“能源站”，這個“能源站”在冬天，在淮河以北的地區，有可能是政府提供的熱源，分配到各家去。也有可能是我們自己建的一套冷熱源繫統，這個“能源站”一般是在當地項目條件下，最優的清潔能源繫統。

即是一個比較高效能源繫統，可能是一個地源熱泵，可能是一個空氣源熱泵，也可能是其他的鍋爐或者單冷機，或者是冬天用市政供暖、夏天自己提供一個冷源，有多種組合方式，形成一個小區的最适合的一個能源站。這個能源站，我們要保證能源效率是高的、是因地制宜的。

總體上在這個城市的這個片區里面，這是最優的能源解決方案。

觀點地産新媒體：自由方舟這個名字是您親自取的？

田明：要讓家成為健康的堡壘，像方舟一樣，但又是自由的。自由方舟推出之後，預示着朗詩從西方人的學生變成了同行，某種程度上我們還是領先的。

我們這個解決方案，我在歐洲沒有看到。他們高舒适度、低能耗，超低能耗、被動房這些都有，幾個流派。其實基本的理念是一樣的，有叫被動房的、有叫近零能耗的、低能耗的，也有叫高舒适度低能耗的，即幾種體繫都有。

但是像我們這樣在集合式住宅里面，既把能源繫統處理好，也把每家每戶的繫統處理好，從客戶價值、從企業價值、從社會環境價值，三個緯度看都處理得很均衡的。

這個産品，我覺得我們是先進的，所以我們已經可以驕傲的講，現在不僅僅是學生了。當年我們做過學生，現在我們是他們的同行。

觀點地産新媒體：自由方舟的特點是什麼？

田明：自由方舟對于企業來說，成本比過去下降了。一方面是客戶價值是提升的，客戶價值提升市場價值就更高了、更好賣了。另一方面企業端投入是下降的，因為成本控制得比過去更好，整個的方案更科學、更合理。

如果産品技術能夠支持行為節能，這是一個成熟的産品，如果不支持行為節能，需要通過後期的管理來彌補，這個産品技術就不成熟。在這一點上，我們比北方、比國外解決得要好，因為支持行為節能。

對于我們做節能建築、可持續發展的人，這一點非常重要。你提供一個産品，它的技術一定是成熟的，一定是鼓勵、支持客戶去行為節能的。

所以自由方舟推出來了之後，大幅度提升客戶價值、企業價值，降低了企業成本。豐儉由人，可以根據不同的産品配不同的性能、配不同的成本，彈性很大，而且你可以把這個産品往下延。

過去我們只能向高端客戶提供這樣的産品，現在可以向中端客戶提供産品，成本控制加強了，所以企業效益更好了。

一方面客戶價值提高，客戶願意花錢買；另一方面，企業成本可控，盈利空間就更大了。

對于社會來說，這個能源站繫統效率很高，綠色建築能耗很低，使用方式、産品使用支持行為節能，所以我們這個産品從各個緯度來看，不僅是在中國，而且在世界範圍内看，這是一款領先的、先進的、革命性的産品。

觀點地産新媒體：如何看待目前國内開發商對綠色建築的态度？朗詩的優勢主要體現在哪里？

田明：國内有一些開發商不搞綠色建築、不搞可持續的人我們就不說了，也有一些假綠色，搞一點概念，種點草、種點樹也叫綠色的，我們就不予置評了。

有一些真正做綠色的，也頂多是在我們的1.0、2.0基礎上，連3.0集合式都沒有達到，更不用說戶式化繫統，是戶式化的戶式新風繫統，戶式化的智能控制繫統，自由方舟已經不是領先一步的問題。

我們早就把全國的氣候帶、把各地産品早就研發好了，這對于我們來說都是小事。

但我看很多公司搬着一款産品，也不做調整，一會兒到這個城市、一會兒到那個城市，跨氣候帶都在用，我覺得那個不是綠色。

基本上我們已經進入無人區了，其實我們是歡迎其他人來做這個，持歡迎态度，我們的任務是要保證持續領先。

觀點地産新媒體：朗詩應該是進入了最好的時代。

田明：是的，我認為是。

我認為市場開始不再增長了，不再是毛坯房都賣得很好的時候，大家開始要考慮，從有無階段到好壞階段，我覺得我們的市場機會來了。

如果還做過去第一階段房地産的話，我覺得路會越走越難，那個領域已經進入“兩高一低”——以前說房地産是高風險、高投入、高回報，現在是高風險、高投入、低回報，兩高一低，風險更大，投入量也更大了，但利潤更低了。

“兩高一低”已經是很糟糕了，如果還走在那條老路的話，那更沒有前途。我們要規避掉“兩高一低”行業，需要有一個好的産品，市場上售價要比人家高很多，更受歡迎。

有很多開發商、投資機構、合作方願意跟我們一起投項目，因為我們的項目賣得更好、賺得更多，更受歡迎。

其實我想讓朗詩從原來的地産開發商，變成大地産行業的綠色生态繫統，變成一個集團，這個集團里面目前有八個核心業務，剛剛講的中國地産這部分，我們有兩點跟普通開發商不一樣。

第一是産品跟别的開發商完全不一樣，我們取得了很強的在市場上的領先優勢，不止一步了，不僅叫好也是叫座的。

第二，朗詩的商業模式、地産的商業模式跟其他公司不一樣。朗詩操盤的所有項目里面，原來是20%-30%之間，最近又在下降，這是故意的、有意的下降。

我們的商業模式，30%或者20%有權益的部分，有投資回報，這跟傳統重資産投資回報是一樣的，在沒有權益的部分都是我們操盤，必須操盤，如果不操盤，不會跟别人合作的。

如果不做朗詩的産品，跟你合作幹什麼？找我合作又有什麼意義？之所以找我們合作，是因為朗詩的産品在市場上可以賣更好的價格，可以更賺錢。

所以，我們的主流模式是小股操盤，雖然股份小，但要操盤，股份部分帶來投資回報，服務部分也獲得很多收益，比如說操盤費、營銷費、管理費，每個月會有收入。

主流開發商不是我們的戰略夥伴，主流開發商自己要操盤，我們的需求是一樣的，所以要找那些互補型的合作，有地、有錢、缺品牌、缺産品能力，我們跟這樣的人合作。

一般來說，跟主流開發商合作是一個機會型的選擇，不是戰略選擇，有時候碰到了，一般很少。

我們的戰略合作夥伴是很多小開發商，沒有産品、沒有溢價、沒有品牌，跟我們合作，可以賣出更高的價錢，可以更賺錢。

還有一些金融機構、投資機構，自己不操盤，找我們操盤是希望我們的專業能力能夠有助于項目成功。

還有一些是行外，即不是搞地産的綜合性企業，有時候也進入房地産，一般就會選擇我們合作。

我們主流合作就是這幾類機構，國内外的金融機構、投資機構、小型開發商、中小型開發商，還有一些行外的綜合型企業。

觀點地産新媒體：朗詩和傳統開發商有什麼不同？

田明：我們的轉型升級已經棋過中盤了，有兩點跟普通開發商不一樣。

一個是差異化産品已經取得了巨大進步，擴大了我們的領先優勢。第二是商業模式跟别人不一樣，已經普遍小股操盤，而且小股操盤對我們來說不是為了獲得統計報表上的水份，我們經常不要並表，也不要業績，要的是收益。

除了開發服務費、産品整合費這些固定收益之外，我們還會跟投資方約定一個成功標尺，如果利潤是這麼高，算我100分，如果超出了100分，需要給我額外的超額獎勵，這個時候就能參與超額利潤的一些淨利跟分成了，所以會拿到比我股權更高的超額淨利。

這幾個部分是其他開發商沒有的，實際上是通過開發服務、輕資産部分賺的錢，占的比重也越來越大，公司利潤也逐年提升。

觀點地産新媒體：怎麼理解朗詩集團？

田明：朗詩集團，以後不再是傳統開發商，其實我們跟傳統開發商關繫已經越來越少了。

我們現在一點兒都不焦慮，因為地産上已經轉型升級，棋過中盤，一方面進了海外、一方面進了公建領域、一方面又進了C端的存量領域，還有技術服務領域，還有常規物業服務領域，經營領域。

再有幾年，我們新的架構、新的綠色集團模樣就會越來越顯著。

觀點地産新媒體：現在就很急需人才？

田明：當然需要人才，但是目前發展的基本人才還是有的，高端人才總是任何時候都需要的。

觀點地産新媒體：朗詩總部辦公室也搬到了上海？

田明：上海一個總部、南京一個總部，南京總部正在建，還沒有建好。

南京的總部在紫金山下面，上海是集團在這里，這邊是人才高地，金融、技術、研發方面的人才主要在上海。

南京也有一個集團總部，除了集團本身的辦事機構外，像地産、物業公司，養老、長租公寓全部在那里。

觀點地産新媒體：管理那麼多闆塊，可以同時兼顧得過來嗎？

田明：我只管戰略以及主要的經營管理者，其他的事情是他們去做，我也不可能再當總經理。我每一塊都不當總經理，他們都應該有自己的CEO。

觀點地産新媒體：您如何看待朗詩集團接下來幾大業務的發展願景？

田明：我們五年之後、十年之後再看，不要看短期的排位，看五年十年以後，誰更能夠符合下面的市場，誰能在下面的市場里面發展得更健康。

我覺得一個企業家應該是長期主義者，我對每塊業務未來都挺期待的，包括地産，看上去傳統，但跟别人的地産根本就不一樣，産品、商業模式都不一樣。

朗綠科技公司可能是國内最優秀甚至國際上都有影響力的綠建技術方案提供商、解決方案提供商，而且這是非常有想象空間的。

青杉資本也會成為存量時代在公建領域的運營商跟基金，這一塊國外的規模是比開發規模大的，即成熟的經濟體這一部分的規模大于新開發的規模，總量大。

養老、長租公寓也是非常有前景的；物業公司我也希望越發展越好。