解局 | 沒講好故事的宋都服務二次遞表

觀點地産網 有人說，企業能不能上市，其實就是看它能不能給資本市場一個好故事。顯然，兩個月前的宋都服務沒能把這個故事講好。

今年1月，宋都服務首次向港交所遞交招股書，信達國際為獨家推薦人；7月，港交所公告稱，宋都服務遞交招股書已滿半年，狀态失效，失效緣由難以得知，坊間猜測紛纭。

時隔兩月，沒有氣餒的宋都服務向港交所二次遞表。

9月3日上午，港交所披露了宋都服務最新提交的招股書文件。或許是因為和第一次遞交招股書的時間相隔不遠，能夠看到的是，這份新的招股文件中大部分内容與此前變化不大。

從數據上看，宋都服務2017年至2019年的營收分布為8400萬元、1.33億元、2.23億元。2020年實現營收0.93億同比增加25.75%至1.17億元。

收益首次破億，或許能算得上是這家小型物業公司新招股書中的一大亮點。

不得不說，盡管在疫情的影響下，物業行業的價值被進一步發現，衆多物業股也紛紛飄紅。但資本總是現實且趨利的，不管行業如何熱鬧，宋都服務自身向資本市場展示的籌碼是否足夠，仍是這一次它能否成功上市的關鍵。

1995年成立于浙江杭州，從發展時間上看，宋都服務算是“行業老将”了。從業務模式上看，涉足了長租公寓業務是宋都服務有别于大多數同行的一大特征。

不過，似乎天公不太作美，8月的最後幾天，杭州長租公寓市場接連爆雷。8月27日，杭州友客公寓傳出資金問題；此後兩天，杭州另一家名為“巢客”的長租公寓再度傳出爆雷消息。

事實上，在經過幾年發展後，長租公寓的風口期早已過去，随之而來的是各種行業問題不斷顯露。有市場人士指出，近期長租公寓的“爆雷”事件，是否會影響到資本對于宋都服務業務模式的信心，或許還有待觀察。

老生常談的“規模論”

早在1月首次遞交招股書時，宋都服務的規模問題便廣為诟病。邏輯同樣簡單，大多數情況下，規模大小與行業地位是挂鈎的。相比之下，具備一定規模的企業往往更容易獲得資本市場的信任。

而據年初公布的數據，截至2019年9月30日，宋都服務在中國設有8家附屬公司及12家分公司，向27個物業項目提供物管服務，在管面積約為395.1萬平方米。截至2020年1月14日，宋都服務在管總建築面積為590萬平方米。

在新招股書公布的各項數據之中，變化最大的自然是規模了。據公告顯示，截至今年截止6月30日，宋都服務在中國的14個城市設有九間附屬公司及15間分公司（當中大多數位于浙江省），向33項物業（包括16項住宅物業及17項非住宅物業）提供物業管理服務，在管總建築面積約為640萬平方米。

相比起去年9月底和今年1月，宋都服務上半年的規模增幅分别約為62%和8.47%。從速度上看，去年到今年的總體增幅還不錯。不過，或許是受到疫情的影響，宋都服務今年上半年的規模增長出現了明顯降速。

數據來源：企業招股書、觀點指數整理

盡管速度有所放緩，但同時能夠看到的是，宋都服務這半年里來自獨立第三方房地産開發商開發物業的在管面積正在加速擴大。

數據顯示，經過不到三年的發展，該部分面積從2017年12月31日的約5萬平方米增加至2020年6月30日約260萬平方米。相對應的，來自母公司宋都股份的物業在管總建築面積占比也從2017年底的98.4%将至今年上半年的58.9%。

反映到收益上，于2017年-2019年及2020年上半年里，來自于宋都股份開發的物業對宋都服務貢獻了收益分别約5870萬元、6870萬元、8770萬元及4150萬元，分别占同期物業管理服務總收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。

在新的招股書中，宋都服務提到，公司未來的計劃之一是專注于在長三角範圍内，收購、投資物業管理組合較為吸引的地區物業管理公司，或與之發展戰略同盟。

其指出，由于物業管理服務行業高度分散，市場參與者衆多。因此，公司認為在行業中物色合适收購目標及投資選擇並非難事。

毋庸置疑的是，一旦此次上市成功，宋都服務将獲得一筆不小的“收購資金”，規模擴張的速度也有望能夠加快，但也恰是這個規模問題，讓宋都服務的上市多了一份未知。

放不下的長租業務

在物業同行中玩跨界的有不少，有的做起了保險金融業，有的則是一腳邁進了食品農副業，但在物業平台中做長租的，並不多見。

而宋都服務，就是那“少數派”里的一員。

事實上，宋都服務進入長租公寓的時間並不長。2017年初，宋都服務旗下全資子公司宋都嘉和成立，該公司的主營業務便是酒店和長租公寓。

如果将這兩部分業務合並起來看，宋都服務過去三年的表現還算不錯。數據顯示，于2017年-2019年及2020年上半年里，宋都服務在其他業務上（酒店及長租）産生的收益分别約為80萬元、570萬元、2070萬元及590萬元，占同期總收益約0.9%、4.3%、9.3%及5.1%。

但如果只看長租業務，那麼宋都服務的表現則算不上突出。于2017年-2019年及2020年上半年里，宋都服務在該業務上的收益分别約為80萬元、220萬元、210萬元及80萬元。

僅從當前情況來看，在“其他業務”這部分中，酒店其實對宋都服務的貢獻會遠比長租公寓要大。不過，宋都服務似乎是更看重長租公寓的未來式。

在新遞交的招股書中，宋都服務特别提到，鑒于長租公寓市場的增長潛力，公司計劃進一步擴大長租公寓業務。

作為一家主營業務仍是物業的公司，宋都服務的合作與其他專注做長租的同行們不同。宋都服務的側重點在于集中公寓管理，即不再涉及向業主租賃物業，而是涉及提供經營及管理服務。

從業務模式的角度看，宋都服務的側重點固然與其本身的物管屬性相契合，但與此同時，這種模式同樣存在着一定的風險。在該模式下，宋都服務的收益将主要來自長租公寓業務所得總收益的固定百分比。

換而言之，一旦長租公寓的總收益因為如疫情等各種不确定因素影響，而達不到預期時，宋都服務的收益也會同樣受到影響。

但不管怎麼說，宋都服務依然對長租公寓保持鐘愛。據招股書披露，宋都服務目前已經與宋都股份就其數項自有物業訂立協議，在未來，公司也将積極尋求機會與宋都股份集團或獨立第三方房地産開發商進行合作。

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