解局 | 暫停的26億元酒店ABS 房企融資如何松纜 ?

观点网

2020-09-03 21:39

  • 市場有聲音認為這或是重點房企融資收緊政策在房企融資端的即時映射。

    觀點地産網 近日,富力地産旗下一筆26億元的酒店資産支持專項計劃,項目狀态變更為“終止”。

    這是全球最大酒店業主富力在今年發行的,第一筆用酒店作為底層資産的ABS。從去年起,富力開始集中将旗下酒店進行資産證券化運作,以釋放酒店價值籌集資金。

    這或許並不算是一次太重要的融資暫停。尤其是最近有消息傳出,富力或将要就出售部分投資性房地産(不排除含酒店)與交易方進行談判,並有望最快在9月份達成協議,年底前收回現金。

    不管此次ABS發行終止,是否能理解為是富力地産自主選擇的結果?市場有聲音認為這或是重點房企融資收緊政策在房企融資端的即時映射。

    借此,我們可以再來回顧一下房地産企業過去8個月來的融資動作、債務現狀和外部環境。

    半年情況

    目前,對于熱議的“三條紅線”最權威的解讀來自經濟參考報8月28日報道。

    報道稱,8月20日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地産企業座談會。與會企業包括12家,分别是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。里面並沒有出現富力的身影。

    具體而言,新規則對房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理,並設置“三條紅線”:剔除預收款後的資産負債率大于70%;淨負債率大于100%;現金短債比小于1倍。同時踩中三條紅線的企業将被標記為紅檔,以此類推。

    除三條最明确死線外,拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也是監管機構考察的重要指標。

    據悉,相關管理規則會于2021年1月1日起全行業全面推廣。所以房企們已很難免會受到波及,但這是否真正意味着房企們的融資通道将受到完全約束?或許還有未知數。

    根據目前消息,與四檔管理搭配的融資限制包括:紅檔企業的有息負債(将以2019年6月底的數字為上限)不能再增加;橙檔企業有息負債規模年增速不得超過5%;黃檔企業有息負債規模年增速不得超過10%;若全部指標符合監管層要求,房企有息負債規模年增速可放寬至15%。

    據觀點地産新媒體了解,以富力為例,其在過去的半年内将淨負債率從的198.9%調低至176.7%。除由于會計準則發生變化總權益有所提升外,另一原因是富力對有息負債進行了削減。富力管理層預期公司淨負債率,将在今年年底進一步降10個點到約166%左右的。

    不過,目前看來這一水平仍與紅線提出的100%有相當距離。

    同時,富力截至半年度擁有短期負債加長期負債當期部分約748億元,對應360億元現金,現金短債比約為0.48倍。若剔除受限制現金181億元,那富力現金短債比則為0.24倍。

    當前,富力剔除預收款後的資産負債率是情況最好的指標,目前約為70.22%(在H股報表中,主要是剔除了合同負債)。

    由于上述規則将在明年才開始執行,富力還有4個月的時間進行調整,因此還有騰挪的空間和時間。

    當下,市場人士普遍認為,按到明年年初三個指標均超出紅線的情況讨論,以上面所述,有息負債不能再增加是以2019年6月底的數字為判斷標準,房企們在負債方面有一定的伸展空間。此外,“有息負債不能再增加”,也並不意味着不能融資。

    同樣以富力為例,資料顯示,截至2019年6月30日其有息負債總額是1955億元,半年後增加到1971.4億元,而到今年上半年就下降到1877.4億元。

    期内富力的融資活動依舊活躍,包括:1月中旬發行了7億元超短期融資券;2月末宣布發行2024年到期4億美元8.625%優先票據。

    3月末,富力40億元非公開發行2020年公司債券,獲上交所通過;5月10日,富力100億元小公募債獲通過,首期發行50億元……富力還新增了銀行借款182.3億元。

    半年下來,富力擁有的有息負債總額總的還是實現了下降。這是因為富力同時償還了197.2億的銀行貸款,“我們半年内也已經處理了108億元的境内債券”,管理層在半年度業績會上透露,未來9個月富力還将争取在國内外處理250億到300億債務。

    據悉,這些債務有超過一半會有重組的安排,其他的就靠資金和銷售來抵消。

    顯然,這也就是為什麼富力聯席主席李思廉要在去年提出“促銷售、抓回款”的原因,只是目前富力銷售增長乏力,将會成為公司的未來“痛點”。

    融資前路

    在房企們看來,目前對其融資能力最直接的不利因素可能是來自評級機構對其評級的下調。過去一段時間,穆迪、瑞信以及惠譽都調低了部分地産企業的評級。而不少房企管理層就在最近8月份的中期業績會上表達了希望通過降低負債,來改善評級機構對公司的印象。

    目前,在評級機構的多家房企報告内,均提到企業都存在“銷售增長動力不強”的問題。

    而這在以上提到的富力案例中亦有所體現。據觀點地産新媒體了解,在今年銷售目標提升10%的情況下,富力截至8月份的全年權益合同銷售金額錄得負增長。資料顯示,累計至八月底富力今年内合共取得權益合約銷售金額約726.2億元,同比減少10.62%。

    目前富力的對策是,計劃下半年推出2300億元的可售資源。從去化率考慮,2300億元的貨值,要完成1520億元的年度目標,去化率只需要達到44%(對應1009.4億元銷售額)。這對富力來說還算是一個容易達成的目標。

    據觀點地産新媒體了解今年富力的去化率指引是56%,而前兩年則是54%和52%。不過“富力今年超額完成銷售目標的空間有限”,瑞信有如是說法。

    回款方面,過去富力這一指標一直保持在85%以上,但近兩年來有下降的趨勢。去年富力全年的回款率指引是80%。但按照國泰君安的統計,富力去年的回款率為62.2%。穆迪亦提到,2019年富力的現金回收率有所下降。

    今年上半年的回款情況尚不得而知,但在“促銷售、抓回款”的指引下,回款率應該會有所上升。不過從經營性現金流淨額情況來看,富力目前該數據已經多年為負數,最新為-29.32億元,這顯現了該公司财務狀況走弱的事實。

    富力目前有“兩座大山”長期占用大量資金。一部分是城市更新項目,另一部分是大量投資性房地産項目(含酒店)。目前處理這兩部分重資産的計劃正被提上日程。

    富力最初的處理是相對柔性的,李思廉並沒有在一開始就打算放棄這些資産,尤其是在2017年才收購過來的大量酒店物業。

    目前富力擁有90間運營中的酒店,總建築面積約395.22萬平方米,以及42間規劃中的酒店。同時,富力擁有252萬平方米在運營的投資物業和221萬平方米在規劃中的投資物業。

    2019年3月份的業績會上,李思廉就透露過希望通過打包酒店資産包,從而在市場融資,發行REITs等。

    最近 “終止”的26億元酒店資産ABS,就是在此背景下發行的。過去兩年期間,富力發行了不少的用酒店作為底層資産的ABS,包括53.89億元中信證券-富力酒店一期資産支持專項計劃、25.27億元光證-首創-富力萬麗酒店資産支持專項計劃。

    它們的邏輯都是讓投資物業提前釋放價值,回籠資金。但重點還是繼續優化酒店資産,期待以後慢慢能有所回報。

    然而市場情況的急劇變化,讓富力在今年開始考慮出售一些重資産項目,從長遠考慮減輕負擔。“無論是在投資物業,或者發展項目,我們都有出售的計劃”,李思廉最近稱。

    除正式獲批實施H股全流通外,這亦是富力額外獲得資金流入的機會。

    目前,關于富力出售資産最确切的消息來自惠譽不久前發布的研究報告。惠譽表示:“富力正與投資者就60億元人民币的投資性房地産的處置進行深入談判,有望在9月份達成協議,並在年底前獲得現金收益。”

    同時,富力還尋求在今年年底前通過其他資産處置方式再籌集60億元人民币,惠譽說:“比如其他投資性房地産和某些城市更新項目的股權,目前相關談判正在進行中。”

    雖然說城市更新是富力未來增長潛力的最主要依靠,但出售一些不太重要的城市更新項目,有利于其釋放沉澱的資金。

    今年年初,富力就以10億元代價向合作方建業地産出讓了鄭州五龍口項目城中村改造項目、花園口鎮項目的控股權,並将這兩個巨無霸舊改項目,剔除出财務報表統計範圍。

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    撰文:劉子棟    

    審校:武瑾瑩



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