香港傳真 | 白衣武士長實的企圖 拯救潘蘇通意在何文田站項目？

觀點地産網 白武士救人于水火之中的故事，多數人感興趣的不僅僅是開頭，更加好奇結局會往何處走向。

近段時間以來，業内讨論最多的不乏萬科援救泰禾、世茂並購福晟的變局，還有潛藏于香港市場的事件——長實試圖援助高銀金融渡過财務危機。

長實與高銀金融的消息已經隐現近一個多月，市場上陸續傳來故事續集。此次又有最新的消息顯示，高銀金融與長實已于8月31日簽訂一繫列重組協議，高銀以九龍灣高銀金融國際中心抵押再融資，獲長實牽頭與另一名貸款方借出合計87億港元。

消息亦披露，重組協議中還包括長實取得了高銀大股東潘蘇通所持港鐵何文田站物業發展項目第一期的優先購買權。

市場消息雖帶有一定的不準确性，但多少還是有些許參考價值。

高銀金融再次停牌事項或許也和上述重組協議有關。9月3日早間，高銀金融公告稱，公司股份已于2020年9月3日上午九時起于港交短暫停止買賣，以待該公司刊發内幕消息(當中包括一項須予公告交易)的公告。

純商業行為

對于高銀，長實确實在充分發揮着自己的“白武士”的作用。

自7月23日長實派出馬勵志入職高銀金融之後，便聲稱主力向高銀金融及其附屬公司提供财務及重組咨詢協助。

長實主席李澤钜于8月份初舉行的中期分析員會議上曾表态，長實與高銀是非常不同的公司，期望能與高銀讨論合作尋找協同效應，相關工作仍在進行中。

後于8月中旬，便有消息人士稱，長實向高銀提供了一筆過橋貸款，讓高銀得以在9月中就已于今年4月到期的35億港元夾層貸款進行再融資，而高銀主席潘蘇通早前已向光大銀行、德銀、安泰銀行、大宇未來資産、南豐集團等債權人透露，獲長實支持再融資，令債權人口頭答應押後還款期。

首先讓部分債權人答應延期至9月中旬還款，是高銀金融緩解本次财務危機的重要一步。而且，這一進展發揮的作用還體現于資本市場上，上述消息傳出之後，當天（8月13日）高銀金融大漲逾25%，報1.14港元，總市值79.7億港元。

畢竟當前高銀金融當務之急便是解決錢的問題。遭遇連環追債35億港元、為籌款虧損27.5億港元賣掉啟德地皮，甚至連旗下唯一收租物業高銀金融中心也差點被接管，細數起來，高銀金融要過的坎並不少。

另一方面，長實進行所謂的援助並不是無條件的。雖然沒有像萬科幫助泰禾那樣，設立了兩大嚴格的前提條件，且不會為泰禾集團的債務兜底，但長實亦有自身的指向性考量。

根據消息披露，此次長實與高銀金融的重組協議並不包括股權，是純貸款協議，而長實亦不會額外派更多員工加入高銀董事會。

純貸款協議，即為純商業行為，或許長實為了避免其它不必要的風險。匯生國際融資總裁黃立沖也認為，長實對高銀伸出援手，更多是商業上的考量，純粹是商業決策，主要是看高銀金融内部的資金狀況如何，長實是不會做虧本生意的。

事實上，長實與高銀金融早有過類似的貸款關繫。具體是在兩年前，潘蘇通将高銀金融旗下的高銀金融國際中心抵押給長實旗下公司，獲得約102.3億港元貸款，當時貸款将用于償還工商銀行貸款。

這一筆交易中，長實目的明确，就是為了賺取高息回報，畢竟年利率就有8%。于2019年4月，高銀金融已經償還了該筆貸款。

但也有業内透露，長實與高銀金融背後仍存在一定的金融關繫。“這跟長實的戰略有關繫，高銀金融的角色或許是幫助長實處理一些不方便出面的問題，所以在不違反上市規則的情況之下，長實會盡力幫助高銀，所謂的戰略合作關繫只是一種隐晦說法。”

在上述人士看來，長實看中的是跟高銀金融這種長期默契和合作關繫。

意欲何文田

不可否認，此次傳出的重組協議内容，透露出長實對于潘蘇通所持有的港鐵何文田站物業發展項目第一期頗感興趣。

據悉，長實要取得該項目的優先購買權。引述消息人士表示，根據優先購買權協議，若有潛在買家出價收購項目部分或全部權益，長實有權提出拒絕，並以相同作價買入。

換句話說，長實對于高銀金融明面上的意圖漸漸顯現。

觀點地産新媒體了解到，港鐵何文田站物業發展項目第一期是高銀金融于2016年底拿下的地塊。該項目位于香港九龍内地段第11264号北面，獲準作私人住宅用途最低及最高總樓面面積分别為4.14萬平方米及6.9萬平方米，拟發展為不少于800個住宅單位及不多于1000個住宅單位。

據悉，項目的總投資估計約110億-120億港元，即樓面呎價約1.5萬-1.6萬港元。

彼時，高銀金融對成功投得何文田港鐵項目表示欣喜，計劃以合資方式發展，由高銀金融牽頭，主席潘蘇通為主要投資者之一，拟興建高級豪宅項目。合營公司高鉎投資由Concept Pioneer及Rich Region分别擁有16.5%及83.5%權益，而Rich Region由高銀金融擁有60%權益及潘蘇通實益擁有40%權益。

其實，高銀金融的當時拿地亦頗為出乎意料。在那之前，鐵路上蓋項目一般都是由香港本地财團主導的，似乎沒人想到内房的高銀金融會突圍而出。

該項目共收到六份標書，其中五份來自本地大型發展商，當中便包括長實、新鴻基及會德豐地産以獨資方式入標，另合組财團入標的是來自由新世界及信置所牽頭的财團。

長實列于其中，可見四年前其便對這一項目有所青睐。此次通過高銀金融，或能彌補長實四年前的遺憾。

近期，長實也傳達出要把握更多機會的想法。在投資項目上，今年上半年，長實僅收獲一個項目，是通過招標以49.5億港元投得香港九龍觀塘安達臣道住宅地皮。

李澤钜在相關會議上透露，基于較低負債和穩定現金流，長實處于收購狀态，正在物色收購機會。

何文田站第一期物業發展項目或是長實的選擇之一。據消息傳出，目前已有潛在買家欲收購該項目部分權益。

黃立沖則認為，長實是否收購何文田站項目仍存在不确定性，不知道該行為是真正地看重何文田的地塊，還是為了使借款更加有商業性。

“現在整個香港的氣氛不太好，未來的前途變化莫測，目前發展商高價買地的行為會少一些，”他強調，長實會否收購何文田站項目取決于價格，“主要看高銀有多缺錢。”

擅長加杠杆的潘蘇通，對該項目早就進行過相關金融安排。2017年-2018年，潘蘇通倒騰資金的資産就包括何文田站第一期物業發展項目，還有何文田常盛街住宅項目、高銀金融國際中心。

奪得何文田站上蓋第一期項目土地後，高銀金融便于2017年5月與九家銀行簽署了71.91億港元四年期貸款。

此後，于2018年4月，高銀金融與潘蘇通訂立出售協議，向其出售香港何文田常盛街住宅項目60%股權，以及持有何文田站第一期物業發展項目合營公司50.1%間接權益，代價123.94港元。

後續操作是，高銀金融向潘蘇通以56.08億港元買入高銀金融國際中心40%股權。通過這樣的置換，潘蘇通向高銀金融注入約67.94億港元。這樣的資金戲碼，潘蘇通得心應手。

發展到現在，高銀國際金融中心繼續成為被抵押的底層資産，而何文田常盛街住宅項目已于去年底公開發售首批81個單位，並錄得成交。

至于何文田站物業發展項目第一期，則命運未定。于8月21日，該項目的建築工程已獲準恢復進行。

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