泰禾回復半年報問詢：銷售退回屬個案、債務重組仍在确定中

觀點地産網 9月3日晚間，泰禾集團針對深交所對公司的《半年報問詢函》進行了回復。可謂“千呼萬喚始出來”。

事實上，早于8月14日，泰禾集團公布了2020年半年度報告，期間實現營收24.63億元，原因是受今年疫情及公司房地産開發項目結算排期影響，無集中交付的地産項目，造成收入較上年同期大幅下降。

随後于8月24日，深交所對于泰禾集團公布的半年報進行了問詢，内容涉及銷售回款情況，對增城荔豐、增城荔濤的投資進行分類調整，商品房合同糾紛及物業合同糾紛迅速增長的原因，内預付款大幅增長的主要原因等9個方面。同時，其要求泰禾集團需要8月28日前進行回復。

到了8月28日，就問詢函事宜，泰禾集團發布公告稱，鑒于年審會計師内部核查流程需要較多時間，需結合公司内外部資料進行核實後發表意見，将延期至今年9月3日前完成半年報問詢函的回復。

于是昨晚，泰禾集團針對上述九個方面問題進行了逐一答復。

項目銷售與消費信心

深交所第一問，涉及泰禾集團預售額為負的原因，同時這部分是否屬于資産負債表。

數據顯示，泰禾集團北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業城、藍山院子項目于期内的預售（銷售）金額均為負數，分别為-16,748萬元、-2,892萬元、-391萬元、-368萬元。深交所要求說明，預售（銷售）金額為負的原因，你公司報告期内銷售退回的情況及相關會計處理方式，同時結合銷售退回項目在前期的收入确認情況、銷售退回是否屬于資産負債表日後調整事項

泰禾集團回復，上述項目于期内存在銷售退房，導致期内預售（銷售）金額為負。其中北京院子二期、廊坊大家商業城以前年度未确認收入，北京院子二期客戶、廊坊大家商業城客戶分别于報告期内提出退房申請，期内銷售退回直接沖減合同負債；

而杭州院子銷售退房涉及4套、藍山院子銷售退房涉及2套均在已在以前年度确認收入，于期内提出退房申請，上述涉及房源銷售退回直接沖減報告期收入。

但泰禾集團認為，上述銷售退回屬于客戶個人原因申請退房退款的零星個案，占項目總體銷售的比例很低。，此類個案在資産負債表日並不存在，不屬于資産負債表日存在的情況。

而在随後的問題中，深交所仍然進一步要求泰禾集團要求說明，商品房銷售過程中出現糾紛的問題，並且說明糾紛為何增長迅速的原因。

半年報顯示，于報告期末，泰禾集團及下屬子公司涉及的訴訟案件共148起，涉案金額約為13.51億元，未計提相關預計負債。另據《重大訴訟公告》顯示，截至8月15日，泰禾集團未披露的其他小額訴訟、仲裁事項增加到260起，涉資約16.39億元。

兩者大部分均為金額較小的商品房合同糾紛及物業合同糾紛。

對于不到兩個月就新增了112筆訴訟事項，泰禾集團表示，有55筆為商品房合同糾紛及物業合同糾紛，涉資約合1.01億元。“對于商品房購銷合同糾紛，部分因購房者基于個人原因而産生糾紛，部分因近期我司存在大額到期債務未歸還的情況而導致的消費者信心不足産生的退房糾紛。”

對于為何未計提為相關預計負債，主要是上述訴訟案件尚未有判決結果或泰禾集團已根據初審判決結果上訴的案件，公司管理層尚未在半年報中計提相應的預計負債。

對此，泰禾集團表示，公司正努力解決債務及現金問題，力求重塑客戶信心。公司預計此類訴訟達成和解的可能性較大，預計對公司不會産生重大不利影響。

債務困局何時解？

在項目銷售過程遇到的問題，或許與泰禾集團的債務、資金流動性狀況密切相關。而該公司在問詢函回復中的字里行間也一直提及“重提客戶信心”。

今年以來，泰禾集團先後未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兌付。于6月末，泰禾集團因訴訟糾紛被司法凍結的銀行存款為約8.92億元，較期初增長273.63%。到了8月15日，已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

在這種情況下，泰禾集團因子公司未履行還款義務而被列為被執行人，也因此導致公司持續經營能力存在重大不确定性。對此，深交所要求說明，目前公司債務重組事項的具體進展及後續安排，是否存在被實行其他風險警示的情形。

泰禾集團表示，公司目前從三個方面正在開展的債務重組工作：一是、與各方債權人主動開展溝通，聽取各方債權人關于後續解決方案的意見；二是、綜合債權人意見，並結合公司目前狀況及未來發展規劃，形成可實施的後續債務解決方案；三是、通過引入戰略投資者，優化股權結構，推動債務重組工作進程。

觀點地産新媒體了解到，目前，泰禾集團仍處于與各方債權人溝通階段，尚未形成全面債務重組方案；而在引入戰略投資者方面則與萬科達成了股權轉讓框架協議。

于今年7月30日，泰禾集團控股股東泰禾投資、實際控制人黃其森與萬科企業全資子公司海南萬益簽署了《股份轉讓框架協議》。據此，泰禾投資拟将其持有泰禾集團的19.9%股份轉讓給海南萬益。

但這份股份轉讓框架協議中設置了股份轉讓的主要兩項先決條件，一是，需要公司制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持公司恢復正常、可持續經營，同時債務重組方案的上述作用能得到泰禾投資和萬科的一致認可；

二是，萬科對泰禾投資、泰禾集團完成法律、财務、業務等盡職調查，且各方在盡職調查中所發現的問題的解決方案及拟議交易的方案達成一致，不存在影響拟議交易的重大問題；同時，泰禾投資及泰禾集團的資産、債務及業務等不存在影響持續經營的重大問題或重大不利變化。

對于兩項先決條件的工作進展情況，泰禾集團表示，債務重組方案正在與各方确定中；同時，萬科對公司開展的盡職調查工作正在進行，盡職調查的結果尚待工作完成後出具。目前，公司不存在生産經營活動受到嚴重影響且預計在三個月以内不能恢復正常的情形等。

而泰禾集團的回復中可以得知，其債務重組事項何時能解，仍然是個未知數。

做了筆投資？

而在資金流動性方面，深交所問詢中，泰禾集團存在預付賬款、代墊款項大幅增長的問題，並要求其予以說明這部分資金涉及的對象、具體事項及相應的金額。

半年報顯示，于期末，泰禾集團預付款余額為30.58億元，較期初增長175.18%；其他應收款下代墊款項期末余額為1.78億元，較期初增長148.26%。

關于預付賬款暴增的原因，泰禾集團表示，今年項目開發建設受新冠肺炎疫情影響，開發進度遠落後于原計劃，為保障項目回款需搶回預售節點，基于公司資金緊張的實際情況，公司通過商業票據、房抵工程款等方式替代資金支付，與各供應商積極協商復工趕工，加速推動項目建設，造成賬面預付賬款暫時性增加。

“為復工趕工需求，采用商業票據、以房抵款及預付工程款方式為行業慣例，随着項目建設進度的推進，相應預付賬款将形成公司項目的開發成本”，泰禾集團在公告中稱。

預付賬款中，主要來源于建安工程款項，金額約為21.45億元，占比為70.12%；其次為土地相關款項，金額為5.16億元，占比為16.88%；再者為商品零星采購及其他類，金額為1.37億元，占比為4.48%；以及開發間接費及其他工程類款項金額8122.46萬元，占比為2.66%。泰禾集團與上述涉及項目款項的供應商均無關聯關繫。

而在“其他應收款-代墊款項”中，1.77億元款項涉及商管、地産及物業公司等近百家，屬于公司日常經營業務内容，亦無關聯關繫。其中，商管代管的商業項目代收代付商戶租金等部分金額為1.27億元；地産代收代付公維契稅等部分金額為4003.27萬元；物業公司代收代付各項費用等部分金額為768.04萬元。

不過，有趣的是，在面臨債務問題時，深交所發現，報告期内，泰禾集團購買中信證券股票約4002.66萬元，要求說明在流動性緊張的情況下仍進行證券投資的原因。

泰禾集團表示，2019年12月，因港股股票日交易量較小、處置手續較復雜等因素，為盤活已有港股證券投資資産、短期保值且後續易于進行資産處置，公司開始陸續買入中信證券，自2019年12月至2020年2月，共買入中信證券股票合計金額為5244.64萬元人民币，後續未再買入。公司已于2020年2月底，将所購入中信證券股票全部賣出。

此外，期内，泰禾集團将對兩家子公司增城荔豐、增城荔濤的投資從“長期股權投資”調整為“其他權益工具投資”，對應的期末余額為2441.5萬元、2049.43萬元，較原本項目下的期初余額均減少了95%。深交所要求說明，該項調整主要考慮和依據。

泰禾集團表示，上述兩家公司與五礦信托于今年6月22日簽署股權轉讓協議，分别将兩家公司19%股權轉讓予五礦信托設立的信托計劃。于報告期末，泰禾集團已收到交易對價約4.88億元，目前工商變更手續已完成，其分别持有增城荔豐、增城荔濤1%股權。