中海努力的8月：華南區域銷售逆襲、繼續押注北京

觀點地産網 在剛剛過去的中報會中，多數房企都表達了對于完成年度目標的信心，同時他們亦承認下半年壓力猶存。

素來以穩健為標簽的中海，也透露出完成4000億港元的年度目標具有一定挑戰性。從近期中海的數據表現可以窺見，确實並不是很容易。

最新的數據是其于9月4日披露的月報。公告顯示，今年前8月，中海繫列公司累計合約物業銷售金額約2222.94億元，相應的累計已售樓面面積約1213.15萬平方米，分别按年增加2.1%及降低0.4%。

增長速度並不算快，可供對比的數據是，根據觀點指數發布的“2020年1-8月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前8月TOP100房企全口徑總銷售金額同比增長4.8%。

按照2020年中海銷售目標為4000億港元進行計算，目前完成進度為63%左右。8月24日，行政總裁張智超于中期業績會上表示，雖然上半年經歷了疫情的影響，依舊堅定要兌現對市場的承諾，“需要充分努力，加上後面市場的契機才能更好完成。”

銷售：華南區域逆襲

經過六月刷新集團單月銷售新紀錄（575.6億元），後續的兩個月，中海單月銷售額又回歸往常的水平。

于2020年7月，中海繫列公司的合約物業銷售金額約為214.90億元，同比下降23.7%；已售樓面面積約為122.02萬平方米，同比下降16.6%。

後于8月份，中海繫列公司的合約物業銷售金額約為287.91億元，而相應的已售樓面面積約為136.82萬平方米，分别按年增加17.6%及降低9.0%。

相較于7月銷售金額同比減低超20%，8月份的銷售成績算是緩和不少，而且該銷售金額已經是中海2020年第二高的水平。

在各地區的銷售貢獻分布中，華南地區銷售貢獻最大，為78.28 億元；華北地區次之，為42.79億元；華東地區為36.92億元；北方地區為25.35億元；西部地區為15.70億元，香港及澳門為0.92億元。中海及其附屬公司為199.95億元，合營公司及聯營公司為43.47億元，中海宏洋錄得44.49億元。

值得關注的是，華南地區是中海今年以來首次位列第一，而其銷售金額亦實現了該區域于2020年的最高值。此前幾個月，中海銷售貢獻較大的區域為華北區域、華東區域，兩者輪流占據區域第一的位置，甚至于6月份均實現破百億的銷售，表現一直較為穩定。

反觀中海華南區域，今年以來銷售表現都較為疲軟，甚至于3月、4月、5月、7月等四個月份里面，其銷售金額在中海六大區域中排名倒數第二，僅僅高于香港及澳門區域。

為何能于8月份實現突破，或許與中海将深圳新增的項目悉數推向市場有所關聯。

早于5月底，深圳中海地産發布了第五代産品+“智慧生活3.0”，亦宣布龍崗中海寶荷、光明中海寰宇時代花園、龍華中海匯德理以及坪山中海萬錦熙岸共計4個項目亮相。可見，中海下半年在深圳的動作並不會小。

于8月31日，深圳中海寰宇時代花園正式開盤，包含商業和住宅兩種類型産品。其中，商業産品共127套，均價約13.6萬/平方米；住宅産品共1232套，均價約5.99萬/平方米。據悉，該項目住宅産品于開盤當天，線上選房便已全部選完。

而中海匯德理、中海萬錦熙岸目前也都處于在售狀态。

尤其是當前，深圳處于樓市新政的作用之下，一手樓盤“打新”熱潮更甚于二手市場，中海多盤齊下，或能為銷售增長帶來較好的後勁。

投資：繼續押注北京

關于下半年的計劃中，除了加快銷售步伐之外，顔建國還希望中海在拿地上要更加勤奮。

據觀點地産新媒體查閱公告獲悉，于8月份，中海在北京、成都、哈爾濱和海口收購了五幅地塊，應占樓面面積合共約105.62萬平方米，相關土地收購應付的土地出讓金約為143.11億元，為中海2020年單月拿地金額的第三名。

其中，中海在北京奪得的北京河西區宅地惹來不少人關注。8月3日，中海擊敗金茂、合生等一衆房企，以總價79億元競得京土整儲挂（開）[2020]028号地塊，折合樓面價39211元/㎡，溢價率23.44%。地塊建設用地面積約8.51萬平方米，建控規模約20.15萬平方米。

回顧中海今年的擴儲動作會發現，其十分鐘情于北京地區。觀點地産新媒體初步統計數據發現，截至目前，在2020年北京招拍挂市場，中海共斥資271.28億元拿下5宗土地。除了上述地塊，還包括石景山古城南街不限價地塊、朝陽區金盞鄉地塊、房山稻田站地塊、石景山區北辛安地塊。

數據也顯示，今年中海在京津冀地區的新增土儲較多。截至8月21日，中海共吸納36宗土地，當中50.6%的新增土地位于粵港澳大灣區、京津冀和長三角都市圈，而占比最大的是京津冀，為30.6%。

但是相較于規模增長幅度而言，中海的拿地勤奮度還不足。今年1月至8月，中海收購的土地累計應占樓面面積約903.65萬平方米，累計應付的土地出讓金約為791.82億元，而其全年拿地權益目標為1400億元。

中海提出堅持拿地渠道多元化，根據資本人士透露，關于買地這件事，顔建國除了提到公開市場里面用更多的機會拿到符合投資標準的土地之外，也提及非公市場方面要做很多工作，去年還專門成立了非公市場合作部，跟同行、政府合作，來進行勾地。

另一方面，中海跟關聯平台中海宏洋亦有了相關的投資規劃。雙方成立合資公司海洲投資有限公司，将分别由中海宏洋及中海擁有51%及49%的權益，而合資公司将作為中海宏洋的附屬公司入賬。

據悉，該合資集團将主要從事收購或出售在全國的任何土地及物業、收購、持有或出售該等土地及物業的控股公司，以及建設、完工及出售或處理在該等土地上的物業發展項目。

而中海及中海宏洋向合資集團提供用以滿足合資集團營運資金需求的承擔總額（包括現有股東貸款）将不會超過港币200億元。

作為中海旗下三四線城市的平台，中海宏洋也在尋求更多發展。其表示，目前若幹主要營運的城市存在不少大型地産投資項目機會，與中海成立投資合作平台能支持參與該等城市投資規模較大項目的策略。

投資壯大規模之余，中海也有資金輸血的部分。只是這一輸血，投向了中海的“明天”業務，而非地産主業。

8月11日，中海公告稱公開發行面值不超過95億元的住房租賃專項公司債券（第一期），已獲得中國證監會同意。本次債券采取分期發行的方式，其中首期發行債券面值不超過20億元（含20億元），剩余部分自中國證監會同意注冊發行之日起24個月内發行完畢。

根據披露，首期發行中，品種一債券“20中海01”票面利率确定為3.20%，而品種二債券“20中海02”不發行。

而募集資金，便是用于住房租賃項目建設以及補充營運資金，其中14億元拟用于自有的住房租賃項目建設，包括西璐長租公寓項目、襄七房項目、戈雅園項目、大連牧雲山項目、中海雲麓公館項目、明珠公園7号地項目、中海悅林熙岸項目、九峯里項目（一期、三期），剩余部分補充營運資金以及其他經核準的用途。

募集說明書指出，中海旗下的長租公寓，已戰略布局全國10余座核心城市，構建了“中海海堂”、“中海友里”兩大長租品牌。