德信中國上半年答卷 聚焦一二線與優化财務結構的平衡術

觀點地産網 夏季過半，房企們紛紛公布了自己的上半年成績單，其中，德信中國交出的這份“答卷”格外亮眼。

8月26日上午，德信中國召開2020年中期業績發布會。董事會主席胡一平攜執行董事兼行政總裁費忠敏、執行董事兼助理總裁單蓓、常務副總裁方靜，以及首席财務官兼董事會秘書邢軍出席了會議。

在今年初的業績會上，費忠敏曾提出過“任何危機當中都隐藏着機會”的觀點，而從上半年的業績數據來看，德信顯然是抓住了這個機會。

于上半年里，德信實現收入76.49億元，同比增長117.5%；毛利潤為約19.62億元，同比增長61.4%；淨利潤為13.43億元，同比增長4.6%。

銷售金額方面，上半年，德信錄得合約銷售額為約257.1億元，同比增長17.8%；合約銷售建築面積約121.5萬平方米；平均售價約為每平方米人民币21160.5元，同比增長約21.2%。

如何成為行業里的“全優生”，是德信始終在思考的一個問題。經過二十余年的風雨兼程，德信已經漸漸走上一條有質量增長的“快車道”。

回看行業過去十幾年，越是市場波動困難重重的時候，往往越是企業夯實自身基礎，實現彎道超車的好時機。願景不小的德信上半年也沒有閑着，在這些業績數據背後，我們看到了德信堅持均衡發展、内外兼修的發展決心。

深耕之年：聚焦一二線與升級産品力

從德信上半年的銷售額來看，18%的增長幅度可以算得上是四平八穩。

據觀點指數研究院公布的“2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”榜單披露，德信的業績排名相比去年更進了一步，攀升到了前60名之内。

疫情影響之下，整個房地産行業上半年都受到嚴重沖擊。猶如逆水行舟，先一步回到正軌的德信完成了一次不錯的超越。

從具體數據上看，德信上半年來自物業銷售部分的收入取得了大幅度增長，約達75.83億元，同比增長了約118.3%，在總收入中占比約99.1%。

能夠取得這樣的成績，德信自有其一套獨家“法寶”。據管理層表示，銷售方面的增長主要是得益于深耕策略的影響。

一二線城市，便是德信區域深耕的“主戰場”。按城市能級劃分，德信上半年的銷售額中有82%來自一二線城市，17%來自三線城市，僅有0.8%是來自四線城市。

其中，浙江區域更是德信整個版圖里的戰略要地。能夠看到的是，在德信上半年257.1億的銷售額中，有228.6億元是來自于浙江區域。

收獲滿滿的同時，也讓德信更加堅定了繼續重點布局一二線城市的想法。據管理層介紹，德信的布局策略就是“立足浙江、深耕長三角、布局全國核心城市”。

今年上半年，德信合共取得了20幅新增地塊，新增總建築面積約286萬平方米。在這部分新增的土地儲備中，有94%的土儲面積位于一二線城市，5%是位于三線城市，另外還有1%的土儲位于海外。

截止2020年6月30日，德信在全國24個城市擁有149個項目。全口徑土地儲備總面積1571萬平方米；按區域劃分，其超過70%的土儲面積位于一二線城市，有超過83.3%的土儲面積位于長三角。

管理層表示，截至上半年，公司擁有的土地儲備已經足夠支撐未來2年的發展。“如果說，2019年對于德信地産來說是布局之年，那麼2020年就是我們深耕之年。”費忠敏如是說道。

值得一提的是，除了在布局上踐行深耕外，德信還在産品力上進行了“深耕”，進一步發掘市場價值，不斷為産品賦能，從而樹立起更好的品牌形象。

而在房地産這個成熟的買方市場中，客戶面前陳列着衆多可供選擇的産品，把握住了客戶的需求方向，往往就能抓住更大的市場份額。

“在上半年里，我們進一步完善自身産品序列，形成三大産品線，六大産品繫的高品質産品繫列框架。具體包括尊享線、悅享線、悅居線、雲莊繫、臻悅繫、大院繫、泊林繫、海派繫、夢想繫等，産品類型足以覆蓋從首次置業剛需客戶到終極改善的各種客戶需求。”

高效運營與個性化相結合之下，德信也在市場上赢得了業主們的廣泛認可。能夠看到的是，德信的項目集中交付率超過了90%，平均交付率高于行業平均水平。其中，還有不少項目的交付率高達97%以上。

均衡有道：夯實内功與優化财務結構

對于一家企業而言，只有“名聲在外”是遠遠不夠的，更重要的，是“名副其實”。

疫情“黑天鵝”之下，也讓德信再一次明白，決定水桶容量往往是最短的那塊木闆。想要均衡發展“不偏科”，不管是運營端、銷售端還是資金端，每一個環節都需要不斷夯實内功。

“在上半年里采取了積極應對措施，經營管理上，我們提出了‘調整經營計劃，開源節流，管好現金流，快速反應，抓住窗口期’的應對策略。組織管理上修煉内功，提升競争力的行動。”

疫情期間，德信推出了“知己雲”一站式線上購房平台，1月27日至3月中旬，“知己雲”累計注冊客戶突破25萬組，線上認購金額突破8億元。而除了開通線上售樓處外，德信還采取直播賣房等各種新穎的營銷形式。

管理層指出，對于德信來說，擁抱數字化營銷是一次行業“營銷新物種”的嘗試。“這有助于提升我們自身的營銷能力，以及應對新形勢的快速反應能力。”

在二季度市場開始復蘇之後，德信的銷售業績開始反彈。數據顯示，德信二季度的實際銷售額達到了203.5億元。“公司今年原計劃增幅是20%到30%，上半年已經完成目標的46.7%，在行業中也處于一個較高水平，我們有信心如期完成全年目標。”

與此同時，德信在上半年通過優化開發流程進一步提升了運營效率。做到了新項目摘牌後3個月取得施工證，5個月樣闆房示範區開放，6個月首次開盤，12個月股東資金回正的速度。

流動性的增強，也讓德信在拿地擴張時有了底氣。當談到為何今年上半年如此積極拿地時，管理層就曾表示，這主要是出于時機、項目本身以及公司現金流三方面的考量。

除了加快回款之外，德信上半年也在積極拓展一些境内外增量的融資渠道，並與包括浦發、杭金投等在内的金融機構達成戰略合作關繫。上半年里，德信獲得各類金融機構新增的授信總額達到了252億元人民币。

當然，融資渠道的打開除了穩定現金流外，不可避免也會讓公司的負債規模增加。截至2020年6月30日，德信整體的計息負債規模增長至231億。

事實上，對于高度依賴資本的房地産行業而言，負債是無法通過簡單的數字增減來評判好壞的。從某個角度來說，負債的變化往往代表着着公司的前進速度。

管理層也表示，上半年負債的增速其實是與公司過往幾年銷售增速相匹配的。“雖然負債規模上升了，但從結構上看我們的債務結構卻是在不斷優化當中。”

據了解，截至6月30日，德信的銀行借款占比從去年末的45%提升到現在的53.2%，大概上升了8個百分點，境内非銀融資占比顯著減少，期末的加權平均融資成本則是穩定在了8.9%左右。

優化财務結構，練好内功自然是為了更好的發展。對此，管理層也承諾道，公司會繼續平衡企業發展與财務成本之間的關繫，在保持發展均衡的同時，将杠杆控制在合理安全的範圍之内。