“億家”轉道港交所 新三闆摘牌兩年後遠洋服務赴港IPO

觀點地産網 現在，房地産公司分拆物業赴港上市仿佛已經不是新聞。

9月7日，遠洋服務控股有限公司在港交所正式遞交招股書，按照遠洋集團的分拆計劃，合資格股東将獲得遠洋服務股份的保證配額。

于公告日，遠洋集團間接持有遠洋服務約90.1%權益，待建議分拆及上市完成後，遠洋集團預期将持有遠洋服務不低于50%權益，遠洋服務将依然為其附屬公司。

資料顯示，遠洋服務于2020年4月15日在開曼群島注冊成立，主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。而在更早前，遠洋集團的物業公司名為“遠洋億家”，該公司曾于2016年新三闆上市後摘牌。

在新三闆摘牌後尋覓新的平台上市，早已成為心照不宣的秘密，更何況如今物業公司在資本市場表現優異。

數據顯示，今年上半年，所有A+H物業股的股價平均漲幅超過50%，加權平均漲幅則超過了110%，其中有些物業公司的市值甚至超過了母公司。

物業赴港熱潮下，不少企業也有意向或動作。

據觀點地産新媒體了解，近期弘陽服務、金融街物業、正荣服務相繼上市，而包括恒大、融創、華潤、世茂、金科、卓越、朗詩、合景泰富、荣盛發展、禹洲在内的不少企業，均遞交招股書或有相關動态。

前十房企中，僅剩下萬科和龍湖兩家企業未透露物業上市計劃。有業内預測稱，未來兩年将是物業上市井噴期，上市公司或将超過50家。

資本市場對物業公司“友好”，将這塊業務分拆上市能夠獲得一筆不小的資金用于規模擴張。有消息稱，遠洋服務預計将籌資約3億美元。

遠洋服務于招股書中稱，募集資金約60%将用于把握戰略投資及收購機會，以進一步發展戰略聯盟及擴大物管業務規模。

此外，計劃用于升級智能化管理繫統建設智能化小區、提升數字化水平及内部信息技術基礎設施、運營資金及一般公司用途的資金比例分别為20%、10%、10%。

遠洋服務成色

從這份數百頁的招股書中，能夠更加詳盡地知曉遠洋服務的發展情況。

招股書披露，遠洋服務的歷史可追溯至1997年，随着中遠酒店的成立，遠洋開始着手為商寫物業提供物業管理相關服務，並于次年成立遠洋億家，為遠洋在北京開發的住宅物業提供物業管理服務。

經過多年的發展，遠洋服務目前擁有176家附屬公司及分公司，遍及中國24個省、直轄市及自治區。

截至2020年6月30日，遠洋服務總合約建築面積為6190萬平米，總在管建築面積為4230萬平米，涉及210個物業，包括155個住宅社區及55個非住宅物業。

其中，京津冀地區及環渤海地區為重點發展區域，在管建築面積分别占總在管建築面積的32.9%及28.8%。

具體來看，截至2017年、2018年、2019年及2020年上半年末，遠洋服務在管面積分别為2949.9萬平米、3730.2萬平米、4052.9萬平米及4230萬平米，年復合增長率約15.51%。來自獨立第三方的在管面積比例逐步提升，上述三年及一期分别為13.5%、25.5%、27.5%、28.4%。

營收方面，過去三年及一期，遠洋服務分别實現營業收入12.13億元、16.10億元、18.3億元與9.04億元。

其中，物業管理服務所占比例在前三年逐漸下降，分别為68.4%、65.3%與66.6%，而在上半年這一比例又升至71.7%；而社區增值服務業務收入占比走勢則與之相反，過去三年及一期占營收比例分别為14.7%、15%、13%與11.2%。

數據來源：招股書、觀點指數整理

從物業服務業态來看，住宅社區貢獻收入分别為5.79億元、7.19億元、8.18億元、4.23億元；而商寫物業、公共及其他物業合計貢獻收入分别為2.51億元、3.33億元、4.02億元及2.25億元。

毛利率方面較為穩定，2017-2019年分别為20.7%、20.1%、20.6%；而在2020上半年，升至28.5%。

遠洋服務稱，主要得益于物業管理服務的貢獻增加，這部分業務錄得較高的毛利率，以及所有業務線的毛利率均有所增加(優化勞動力分配加強成本控制；因COVID-19疫情而享有地方政府授予的若幹社會保險供款減免導致員工成本下降，令銷售成本增幅低于收益增幅)。

淨利潤方面，上半年遠洋服務實現淨利潤1.54億元，同比增長26.1%；于2017年-2019年，分别實現淨利潤1.05億元、1.44億元、2.05億元。

值得關注的是，遠洋服務的主要收益也如同絕大多數物業公司那樣，來源于母公司的助益。觀點地産新媒體于招股書中獲悉，過去三年及2020上半年，遠洋服務來自母公司的收益分别為7.8億元、8.8億元、9.94億元及5.26億元，占遠洋服務物業管理收益的94%、84.5%、81.5%及81.2%。

資本市場征途

遠洋服務並不是資本市場的新人，其前身遠洋億家曾在新三闆挂牌上市。

2015年7月20日，遠洋億家啟動新三闆挂牌籌備工作，随後向股轉公司遞交了挂牌申請，並于次年取得股轉公司挂牌同意函。

2016年5月9日，遠洋億家正式在新三闆挂牌,股份代碼為837149.OC。當時報道顯示,彼時無論是資産總值還是營業收入,遠洋億家均為新三闆最大物業公司。

不過，挂牌不足兩年，遠洋億家便選擇摘牌，于2018年3月2日起終止在全國中小企業股份轉讓繫統挂牌。

當初對于從新三闆摘牌的原因，遠洋並未給出明确的理由，僅表示：“根據公司現有經營發展及戰略部署，為了抓住公司所處行業的發展機遇，加強與相關企業的深度合作和業務整合，擴大競争優勢，提高對外融資和收購效率，為配合公司業務發展需要及長期戰略發展規劃。”

真正的原因或許在于在新三闆無法滿足企業的融資需求，早些年包括保利物業、嘉寶股份、新大正物業、天驕股份、恒昌物業、銀城物業、美易家等在内的公司陸續在新三闆摘牌。

摘牌之後，除了新大正物業成功登陸A股，絕大多數企業則轉戰港交所。

一位業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時指出：“不少企業本想借助挂牌新三闆改善經營，為企業快速擴張提供助力，可惜並不能如願。”

其他市場則大不相同，對物業股的熱情尤為高漲。數據顯示，今年上半年，所有A+H物業股的股價平均漲幅超過50%，加權平均漲幅則超過了110%。

“我個人覺得還是由業務特點決定的：第一，沒有周期，有穩定的現金流貢獻，不會随着經濟的下行或國家政策調整受到大的影響，這是一個非常重要的前提；第二，物業本身是一個輕資産經營模式；第三，大多數投資者對社區服務充滿想象空間，包括科技和技術的進步，能夠讓本來難盈利的行業降本增效；第四，疫情過後國家層面對這個行業重新的再認識和定位。”

上述人士稱，綜合這些因素都是促成資本市場或者投資者對這個行業看好的一些核心原因。

據統計，目前，已有28家内地物管公司登陸資本市場。截至9月，物業管理闆塊總市值已達4218億元，市值100億以上的中大型公司10家，總市值3573.4億元，占比84.71%。

若從合約面積和在管面積維度看，遠洋服務稍弱于時代鄰里，該企業目前市值為106億港元；若從營收角度看，上半年遠洋服務營收9.04億元與寶龍商業的8.69億元相當，該企業目前市值約為157億港元。

或許，營收、利潤、毛利率處于行業中上水平的遠洋服務，也能夠在資本市場上取得一個好成績。