解局 | 融信22億首單CMBS與世歐廣場往事

觀點地産網 9月7日，由融信集團作為原始權益人的“交銀施羅德-世歐商業廣場資産支持計劃”成功發行，為一期CMBS（商業房地産抵押貸款支持證券），發行規模22億元，其中優先級21億元，次級1億元。

據悉，項目由交銀施羅德資管作為管理人/銷售機構，相關參與機構還有光大信托、國策資産評估、中誠信國際、萬商天勤律師事務所、中興财光華等。

其中，發行總額22億元中的21億元為優先級，獲得了中誠信國際AAA評級。該期CMBS具體增信措施包括結構化分層、超額現金流覆蓋、標的資産抵押、應收賬款質押、股權質押、融信（福建）投資集團有限公司擔任差額支付承諾人/贖回承諾人、信用觸發機制等。

值得注意的是，該期CMBS也是融信集團發行的首單CMBS。

對于國内地産商來說，資産流動性問題一直是他們不願意過多介入商業地産開發的主要原因，巨額資金沉澱與漫長回報周期和回報率，而房企自身較高的融資成本讓他們難以承受這種“慢開發”的地産屬性。

有業内人士透露，房企發行CMBS可以緩解其自身資金需求，進一步釋放資産價值，這種資産證券化類型的産品發行價格也會比發債更低、産品流動性更強。

他繼續表示，近期國家公募REITs試點落地對于房企來說也是一種利好，上述兩者都可以幫助房企緩解資産變現的困局，雖然REITs目前只用于基礎設施，並不包含酒店、商場等項目，但可以期待REITs的推行。

對于CMBS來說，底層資産的現金流收入與資産估值基本決定了一個項目的發行規模。此次，融信發行的CMBS底層資産是他們引以為傲的福州世歐廣場。

2010年2月4日，世歐地産以60億總價拍下了福州王莊舊改地塊，整個項目總建築面積約160多萬平方米，分為住宅商品房、安置房及商業共3個闆塊。王莊舊改是當時福州城區規模最大的舊城改造項目，也是福州城市規劃中東擴南進的重要節點。

彼時，尚處于蜜月期的融信與正荣通過福州世歐房地産開發有限公司這個平台共同開發了這個項目，其中商業闆塊便是世歐廣場。用世歐的語言說就是“打造海西時尚殿堂”，可見歐氏兄弟對于項目的期待。

此外，福建世歐商業管理有限公司也在2011年成立，世歐希望通過世歐廣場這個旗艦項目吹響進軍商業地産的号角，項目由世歐全部自持並管理。據相關資料顯示，2018年世歐廣場全口徑租金收入近1.8億元

最初這個項目的名稱為“世歐PARK”，直到2013年才更名為“世歐廣場”。無論是位置還是配套，加上世歐傾注的資源，讓世歐廣場成為了福州數一數二的商業廣場。

據觀點地産新媒體了解，世歐廣場位于福建省福州市市中心二環内，屬于晉安區王莊大商圈，周邊交通發達，還有博物館、大劇院、公園、古迹等景觀匯聚客流，而所處區域又是傳統的“富人區”，擁有較強的消費能力。

公開資料顯示，世歐廣場在2014年正式開始營業，項目商業面積30萬平米，主要由北區和南區兩大建築樓組成，以福建首家4D+3DIMAX影城、室内真冰溜冰場作為廣場的差異化特點。

不僅僅是商業項目獲得了成功，福州王莊舊改的住宅闆塊也收獲了巨大成功。2012年4月21日，世歐王莊住宅項目首次開盤便在1小時内賣出了八個億銷售額。

換而言之，福州王莊舊改項目算得上是歐氏兄弟合作發展的“巅峰之作”。

2016年，正荣選擇了退出世歐，歐宗荣與歐宗洪兄弟正式分道揚镳，而包含世歐廣場在内的世歐平台，留給了弟弟歐宗洪的融信。

盡管世歐廣場收獲了巨大成功，但需要承認的是，商業地産從來都不是融信發展的重點，希望通過世歐廣場這個項目打出點名堂的世歐商管，也沒有了更多的故事。

據公開資料透露，截至2019年初，世歐商業管理通過輕重並舉的資産管理模式，管理有福州蒼霞文旅街區、上海虹橋世界中心等12個項目，涵蓋街區、底商、寫字樓等多種商業形态，體量約200萬平米。

融信集團則對觀點地産新媒體表示，公司對于商業機會是開放态度，但目前還沒大規模增加投資的計劃。

時至今日，融信仍未能打造出與世歐廣場相媲美的商業廣場。無論是在每一年的年報上，還是在業績會面對媒體的問答中，公司的商業闆塊都極少被提及，就連集團官網上的介紹也是寥寥無幾。

從今年融信拿地情況來看，仍然更關注于一二線城市純宅地的獲取，例如48.71億競得上海嘉定宅地、聯合旭輝45億奪上海闵行宅地、31.6億上限價連摘杭州主城兩宅地等等。

在大多數房企意圖通過增加商業、産業來降低拿地成本時，融信堅持着盡量少碰商業的邏輯，僅在大本營福州獲取一些商住地。

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