“勤奮”卓越的規模擴張 武漢尋地多年26.6億終落子

觀點地産網 今年來多次在土地公開市場露面的卓越集團，以26.6億元底價摘下漢陽鋼絲繩廠商住地，首次進入武漢市場。

據武漢業内人士向觀點地産新媒體表示，卓越已在武漢尋地多年無果，本次拿地實為一次突破。

過去一兩年在拿地上頗為低調的卓越，似乎也逐漸發力，且更多出現在公開市場上。

2020年來，卓越的銷售端實現逆市增長，投資端則不斷加碼，外界甚至冠以“進擊”的名号。

“唯規模論”行業論調有所轉變的當下，卓越在行将千億的路上也有了更多微調，這些反映在土地投資上，按照執行總裁沙骥的說法，不激進但是勤奮。

獲取更多的糧草彈藥，或許是為了前進路上有更大的發揮空間，也更加有底氣轉向“有質量增長”。

武漢尋地多年終落子

“卓越進入武漢差不多三四年了，土地拓展的相關人員一直在尋地，但始終未有斬獲。”合富研究院高級分析師殷一戌對觀點地産新媒體表示。

此次卓越拿下的漢陽四新版塊原漢陽鋼絲繩廠地塊，編号P（2020）026，以底價26.6億元、樓面價8574.65元/平方米成交，遠低于該區域其他項目的拿地單價，相比周邊樓面價為15606元/平方米的地王項目，将近便宜一半。

資料顯示，該地塊土地面積8.06萬平方米，容積率3.85，建築面積31.03萬平方米，屬于漢陽國博濱江闆塊，多是發展剛需産品，地塊條件較為優質。

業内分析，8574.65元/平方米的樓面價格對于卓越來說，還有很大的利潤發展空間。而地塊用途為住宅、商服及公園與綠地，一定的商業比例，也利于卓越講産業故事。

“過往卓越通過招拍挂很難在武漢拿下項目，而今年拿地的主旋律大多是靠産業勾地，且多為底價成交，不輕易出現搶地的現象。”

據了解，疫情後為使地市回溫，武漢今年的供地量很大，同時土拍政策也放松不少，拿地保證金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，預售條件也得到放寬，市場傳言國慶後，放松力度又将再加大。

對此，殷一戌表示，對于意欲進入武漢市場的開發商來說，今年是難得的好時機。

2019年初，卓越制定負債率零增長的目標，“不會過分追求數字”。這一年卓越集團在拿地上明顯放緩。市場數據顯示，2019年1-10月，卓越集團拿地金額同比驟減約86%，新增土儲建面317.8萬平方米，同比減少62%；新增土地貨值為541.9億元，同比減少53.7%。

只不過到了今年上半年，卓越已在成都、甯波、青島、南京、東莞、蘇州、長沙等11個城市拓展了大約16宗土地，對應貨值約600億元，並預計全部可在下半年進入銷售階段。

卓越執行總裁沙骥亦稱，“基本一天要拍很多宗地”，為此卓越大約參與了260多次土拍。

事實上，過往卓越大多通過多渠道、多元化方式進行戰略布局，其中在大灣區主要是以招拍挂挂和收並購方式拓展拿地，兼以獲取城市更新項目，而長三角區域更傾向于招拍挂市場獲取。

今年以來，卓越在甯波、紹興、溫州、蘇州等地均有斬獲。其中，3月25日以23.97億元獲得蘇州吳中經開區宅地，這是卓越時隔兩年半後再落子蘇州。上一次出現在土拍市場上拿地是在2017年12月，以底價12.98億競得南通主城區商住地，樓面價7910元/平方米。

外界認為有些“激進”，而沙骥的想法是，說不上激進，“我想是比較勤奮，用勤奮收獲了土地”，頻繁獲取項目，同時便于提升回款、利潤以及周轉管理效率等，是為了在後續可以更遊刃有余的完成經營指標。

規模擴張微調

卓越上一階段出現規模“競速”，還是在大約2013-2015年的時候，不過擴儲的區域尚在熟悉的深圳等城市，且不乏地王項目。

2013年，卓越以123.79億元拿下前海兩宗地，創下深圳土地市場的紀錄；2014年，又以33.19億元競得深圳寶安中心區一宗商務用地，成為寶安區新的商業地王。

規模擴張在卓越的兩次上市受阻之後，第一次是因金融風暴和樓市調整折戟，而後一次，則是因估價偏低，國際認購情況不如意，最終選擇主動暫停IPO。

不過非上市企業的身份，也讓卓越少了資本市場短期數字目標的束縛。

2018年新年致辭中，卓越還曾提“高土儲，高周轉，強融資，三年千億目標已觸手可及。”到了2018年底，則開始主動降杠杆。

2019年初，新的“三年戰略”開始實施，“負債零增長”目標制定，随後又确定了不再加杠杆的發展基調，“更關心公司達成目標的路徑和實現目標的質量”。

土地投資方面，也有了相應的調整。城市布局上，卓越強調“1+1+X”，其中“1”指粵港澳大灣區和長三角區域，“X”指其他的核心一二線及高增長城市。

一方面勤奮獲取土儲，一方面則更強調經營現金流，但並未在拿地上有過多限制，而是将重心向回款規模傾斜，追求有現金流及利潤的銷售。

據悉，目前，卓越已布局全國32座核心城市，累計開發面積超過2000萬平方米，另有5000萬平方米的土地儲備面積，近70%位于粵港澳大灣區；此外進駐的城市為上海、杭州、南京、甯波、嘉興等長三角城市和北京、天津、重慶、成都等核心一二線及高成長城市。

規模擴張或許亦是為尋求再次上市，只是登陸資本市場，卓越先把分拆物業上市提上了日程。

早在2014年卓越物業就确定了要通過“股權合作”模式進行全國化業務布局、獲取區域發展平台、完善産業鍊條的發展思路，定位則明确與其“深圳CBD”的稱号匹配，計劃成為行業領先的商務不動産服務運營集團。

為确保成功上市，卓越亦是做足了準備。規模擴張上，通過收並購以及股權合作提升在管面積成為了主要的途徑，截至2019年12月31日，卓越物業在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米，其中總建築面積1140萬平方米的101個項目位于大灣區。

官網資料顯示，卓越物業最終将攜手專注于非住宅領域發展的合作夥伴共同登陸資本市場。此外，卓越還提前變更了卓越物業的架構，将卓越物業管理由股份有限公司轉制為有限責任公司，並進行一繫列重組步驟。

這一次，卓越物業上市，卓越集團勢在必得，通過物業這一股價催化劑，或許也将為集團提供不小助力。