現場 | 遠洋南移華中與西拓十年 “我們的目標導向是倍增”

觀點地産網 從北京出發，到武漢最快需要2個小時；到成都，最快則需要3.5個小時。

一個距離1100公里，一個距離1800公里。遠洋用了16年從北京大本營一路走走停停，在2010這一年同時進入武漢市場和成都市場，又在10年後将這二城分别定為華中、華西區域總部所在地。

“出了北京都是往南，”一位遠洋員工回憶。經過多方讨論和決策後遠洋集團定下五期戰略：南移西拓、城市深耕。

聚焦主業、發展與效益，南移至長三角和珠三角，西拓陝、成渝、雲貴及廣西。2020年，遠洋集團将四個開發事業部重新劃分區域整合成六大闆塊，形成北京、環渤海、華東、華中、華南、華西六大開發事業部格局。當前由史志勇則負責華西區域，婁文華則挑起華中區域的重擔。

5月8日，遠洋環渤海開發事業部于天津正式揭牌；5月30日，遠洋北京開發事業部于北京正式揭牌；6月10日，遠洋華中開發事業部于武漢正式揭牌；7月8日，遠洋華西開發事業部于成都正式揭牌。

相關負責人向觀點地産新媒體透露，“拓”之一字在于先鋒作用。一是指遠洋集團響應國家西部大開發戰略和“一帶一路”建設；二是指各個開發事業部為集團發展打前站，開疆辟土。

下一個五年長跑，有人正蓄勢待發，有人已幹勁十足。市場的水它越攪越渾，16萬億的蛋糕誰都想繼續做大。

華西區域沖刺50億與高要求拿地標準

華西六省里，遠洋已覆蓋多數省會城市，西安是目前的區域重點城市之一，其次便是成渝雙城與昆明、貴陽、南甯。

據遠洋集團總裁助理、華西區域總經理史志勇介紹，華西區域目前正在加速本地化。在拿地標準上，遠洋集團對IRR和銷售毛利率有嚴格要求，以招拍挂為例，華西區域累計跟進了1600宗地塊，毛利率測算在20%以上的約40宗，遠洋則參與了其中28宗地塊的競拍，最終拿到6宗地塊。

在區域戰略定位上，華西區域對遠洋集團的銷售貢獻目標為占比1/6。拆分到具體的時間節點上，則對應為，到今年年底實現銷售金額50億元， 2023年力争實現銷售金額300-400億元。

具體到城市層面，根據各個城市的增長幅度和發展階段不同，“謀定而後動”是遠洋保持市場敏感度的一句口頭禅。

于銷售收入貢獻最大的西安，遠洋以舊改切入，落子栖、禦山水兩個項目将于今年年底交付，前者在2018年清盤，後者去化已達50%。

于2018年同時落地的昆明、貴陽、重慶市場，住宅項目大多清盤，切入點則各有側重：在基建投入高及文旅資源豐富的貴陽側重大宗土地獲取，打造森林宜居名片“萬和世家”。在市場供應充足的重慶與江北區政府簽署産業合作協議，走商業綜合體道路。

于南甯及華西區域總部成都市場，遠洋的切入點為産業投資，涉及商業綜合體、産業園區、養老公寓等多個業态，最為成功的便是成都遠洋太古里這一商業地標——2015年開業至今，其日均客流量達10萬人次，節假日客流量在15萬人次之上。

據遠洋商業相關人士介紹，成都遠洋太古里項目為遠洋集團與太古地産的第二個合作項目，雙方持股占比均為50%，又稱為大慈寺商業綜合體。該項目為圍繞千年佛教古寺大慈寺修建的地鐵上蓋項目，業态包括成都遠洋太古里購物中心、博舍精品酒店和睿東中心寫字樓三部分，緊鄰成都最繁華的春熙路購物商圈，總樓面面積約40萬平方米，並引進了多個品牌的全球旗艦店、國内首店、品牌升級店等，目前成都遠洋太古里已成為春熙路商圈的升級版。

“讓每個客戶的LOGO都沒有遮擋。”漫步其中，零散分布的人群多已摘下口罩，川西風格的青瓦挑檐、坡屋頂與格栅配以寬大落地窗在華燈初上時仍保證了明亮光線，間雜着鳳凰樹、銀杏樹、皂莢樹、翠竹一派青蔥，網紅、國潮、漢服在這里“快耍慢活”。

“快里”購物區里愛馬仕、CUCCI、無印良品、LV、紀梵希等大品牌各占一方迎人來人往，“慢里”美食圈融合了各色地道美食（其中包含多家米其林餐廳），酒吧亦正是排隊時間，方所、野獸派花店等文創品牌更是将衣、食、看等多種方式融到一起，鬧中取靜的大慈寺等六座古建耗資1億元得到了完整保留和修繕，成為成都市區香火最鼎盛的佛教寺廟。

成都遠洋太古里的成功為遠洋集團帶來了更多機會，據觀點地産新媒體獲知，有不少政府與遠洋集團對接，希望發揮遠洋商業綜合體打造能力，合作實現更多商業標杆項目。

做武漢新名片

從武漢出發，遠洋華中區域于鄭州、合肥、長沙、南昌已有近20個項目，業态從單一的住宅拓展到住宅、寫字樓、商業綜合體、服務公寓、養老公寓等，目前對整個遠洋集團的收入貢獻為5%。

據遠洋集團華中開發事業部常務副總經理婁文華介紹，華中區域的銷售金額目標是在2023年年底達300億元以上。

作為華中區域GDP破萬億的省會城市，武漢市場對于華中有着重要意義。“中國最大的縣城”戲稱也好，大學生最多的城市也罷，目前遠洋在售項目不多，但去年銷售金額為70-80億元、在全市排名前十，“達到基本要求”。

于土地儲備上，華中區域的土儲建築面積達400萬平方米，僅2020年上半年的新增土儲便占了20%。其中，武漢市場的總土儲占比高達70%，尤以城市更新項目為主，且多為合作操盤。

婁文華将地産開發比喻成“解題”，而揚長避短是遠洋華中采取的一貫态度。無論是賀家墩項目（現遠洋心里、遠洋心漢口），還是高雄路椿萱茂養老公寓項目，抑或是開發歷時有7年之久的歸元寺城市更新項目，遠洋與當地政府、國企達成合作，投入了極大的财力物力。

以總體量達240萬平方米的歸元寺城市更新項目為例，遠洋先後投入的金額已有百億元。該項目位于武漢市區内環，緊鄰歸元寺景區及鐘家村商圈，北靠漢陽大道、南鄰國博大道、東接鹦鹉大道，同時位于長江與漢江交匯處，分為商業街區、酒店、公寓、寫字樓、住宅等。

其中，“遠洋·東方境世界觀（住宅）”近年來皆為武漢市場銷冠，住宅産品今年上半年的認購金額雖有數據下滑但也達21.55億元，甩開第二名3個“小目標”。

在城市綜合體建設上，武漢遠洋里的核心團隊主要由參建成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港以及武漢屬地標杆項目的團隊組成，從11萬平方米的成都遠洋太古里到17萬平方米的武漢遠洋里，從合作運營到完全自持，更大的建築體量、更高的新潮體驗、更獨特的設計要求對遠洋亦有挑戰。

前者遠洋投入了5年心血，後者光定位時間便超過1年的建設周期。如何突破珠玉在前、于激烈的同行競争中脫穎而出，遠洋内部也在不斷思考。

最終，武漢遠洋里定位為10萬平方米地上街區、7萬平方米地下街區、2萬平方米“Mall”相結合的潮流文化街區，並将于今年點亮位于項目地塊内的三座古建之一的聖母堂，于明年開放三大廣場之一的寺前廣場。

連廊是遠洋團隊采取的重要設計元素之一。與成都遠洋太古里相似，遠洋準備将所有的地上建築以連廊方式連接至長江岸邊，做成“雙首層”商業街區，並把川西風格的青瓦坡屋頂與格栅更換為荊楚風格的高台、挑屋檐、大坡頂、多樣式山牆等等，以便利消費者實現不受天氣影響的步行體驗。

同時，在街區内則保留了原漢陽古城長達1800米的顯正街-西大街作為直通江邊的步行街，遍植武漢人民最喜愛的山櫻花與銀杏樹，正是古詩《黃鶴樓》中“晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鹦鹉洲”的現實寫照；與成都大慈寺定位相似的歸元禅寺也将獲得完整修繕與保留——正常情況下，很多武漢市民将會在大年初五到此拜佛。

遠洋集團商業地産事業部武漢歸元寺項目總經理黃碧宇是杭州遠洋樂堤港的參與者，如今作為武漢遠洋里的操盤手，他與他帶領的團隊提出了很多因地制宜的設計——針對武漢的“半夏”特點，遠洋提出了微環境可行性方案、微氣候模拟（風、日照和溫度）、污染氣體優化治理等；針對項目内的三座古建，遠洋将原本單一的修繕工作變更為社會功能升級，如将教堂在講述城市歷史的同時也可引入浪漫婚慶主題元素。據悉，武漢遠洋里計劃在2023年春季開業。

“南移西拓”新五年：與城共融與适銷對路

對于 “南移西拓”戰略中新一輪的組織架構調整與區域事業部劃分，觀點地産新媒體得知，遠洋當前六大事業部的區域劃分為在原有基礎上的細調，有助于明确權責和分工，在城市公司層面上其實變化並不大。

具體到今後的區域發展與落腳痛點，具有央企基因的遠洋有自己的思考——緊跟政府發展方向，發揮多元化産業投資優勢，實現與城共融。

其中，城市復興是華中區域頻繁提起的關鍵詞，華西區域則更重視遠洋綜合能力的復制和區域品質提升。

于華中，2010年深耕至今，遠洋已成為武漢城市的投資者、開發者、見證者、服務者，先後開發遠洋莊園、遠洋世界等多個住宅樓盤，並通過賀家墩項目和歸元寺項目幫助武漢漢口主城與漢陽古城實現老城復興，煥發區域活力。

婁文華認為“不是簡單的把房子做完就賣掉了，更多的是結合每個城市和區域的不同發展要求。”這位17年遠洋老将表示，華中區域目前更關注中小體量的項目。

據他透露，遠洋華中在武漢還有一個“豔陽天”項目，接下來将會成為武漢1.6平方公里設計之都規劃中的重要一子，助推設計産業集約、人才引進、商業升級。

于華西，遠洋現階段更多的是考慮和當地友商的合作，並實現适銷對路。遠洋集團總裁助理、華西區域負責人史志勇認為，目前華西基數較低，“西拓”通過合作來延伸經營管理能力和産品打造能力，同時與各城市的合作方建立聯繫，因而權益占比較低，也是發展的必經過程。

“學完以後，遠洋在招商運營方面的能力怎麼提升，怎麼能把這種能力帶到、復制到或者培養到新的區域項目上去，能不能成長？這是最關鍵的。”

把蛋糕做大才能更好地切分蛋糕。至于如何做大，“高中低檔全能做”的遠洋更強調結合不同的城市、不同的進入時間來匹配，把一件事做成：在西安，為新入城的年輕人提供89平三居和105平三居的剛需産品；在青島，選擇在2018年這個市場“起風”的時間點來開發2013年拿到的地塊，最終實現了較高的毛利率。

對于同時兼顧環渤海區域事業部和華西區域事業部一事，在遠洋體繫里沉浮二十多年的史志勇表示，因前者相對成熟、鄰近北京總部而更方便決策，所以他将70%的精力都投入到華西區域的“西拓”中。

“我們對自己的目標導向是倍增，年度倍增。從目前市場的1萬多億左右的年度銷售額來看，當然還有明年後年，理論上市場還有擴容的可能。”