“撿漏”豪宅區貴地 恒隆25.7億港元低價中標香港美領館物業

觀點地産網 早在今年5月，就有市場消息稱，位于香港壽山村道的美國駐港總領事館物業以暗盤形式推出，並邀請各開發商入標。

壽山村道所處的壽臣山一帶，為香港南區的傳統豪宅區域，以密度低、私隐度高著稱，且所招標地皮擁有深水灣全海景，業内多認為這是罕有的豪宅地皮，物業放售的消息一傳開便引來不少關注。

項目于7月底截標，據悉只獲約兩家财團入標競投，其中以長實奪標的呼聲最高。

長實不止一次出來否認這個消息，直到今日9月10日，世邦魏理仕宣布已協助以25.66億港元出售香港壽臣山壽山村道領事館物業之時，長實發言人仍再次出面澄清，壽山村道豪宅地皮並不是由該公司購入。

中午時分，錘子落地，恒隆稱以25.66億港元中標該壽辰山物業，且表示很高興成功投得該地塊，反映公司對香港前景投下信心的一票。

這個結果既在情理之中，又在意料之外。因為香港投標買地對于現時的恒隆來說實屬少見，畢竟其上一次在香港投標買地，已是20年前購入奧運站浪澄灣地皮的時候了。

“撿漏”壽辰山地皮

以暗盤形式推出後，6月2日，香港南區壽山村道37号、現為駐港總領事館宿舍的六幢洋房正式公開招標出售，市價估值超過100億港元。

據悉，該處地皮占地面積9.47萬平方呎，約10522平方米，建築面積為4.74萬平方呎，約為5267平方米，現提供26個單位及52個車位，另設室外遊泳池。香港城市規劃委員會規定，該處地皮的建築面積可通過補地價增加至7.1萬平方呎，約7889平方米。

另有土地注冊處資料顯示，物業是由美國政府于1948年以約31.5萬港元購入，持有至今估計升值約1.9萬倍。

除了地處低密豪宅區，有文章如此形容該處物業：六座美領館宿舍獨霸一處山丘，須經一條人迹罕至、無標識的斜坡小路才可達正門，向南的後方更是無人居住的山頭，翻過即達深水灣海面，坐擁全海景。

最終拿下如此優越且稀缺的地皮，有評價稱恒隆此次是“撿了漏”。

據觀點地産新媒體了解，早前機構曾測算，該地皮市場估值約21.3億至47.3億港元，而最終成交價格僅在25.66億港元左右，處于市場估價的“下限”。

從單價來看，以可重建面積計算，每平方呎成交價相當于54138港元，比此前傳言的6萬多港元又低了一些。

可與之對比的是，2018年，同樣位于壽山村道、由周壽臣家族持有多年的39号屋地以59.29億元出售予華潤置地，創下全港最大額私人屋地成交價紀錄，打破張松橋于2014年斥資51億港元購入的山頂前何東花園屋地記錄。

彼時，華潤置地購入的樓面地價高達每平方呎85847港元，超出此次恒隆所拿地皮近三萬港元。

美聯測量師行董事林子彬對此表示，兩處相近地皮的地價相差如此之大出于多方面原因，如彼時華潤買入價格創片區新高，而如今香港市況差，加之投資年期及項目落成後銷售期較長等影響，所以這個出價不難理解。

不僅有足夠低的買地價，該地塊的銷售價也有一定的想象空間。據恒隆方面稱，該地皮将會被重建成多間獨立式豪華大宅，預計于2024年落成，投資總額約40億港元。

萊坊執行董事林浩文對觀點地産新媒體稱，真正的超級豪宅在壽辰山片區可以賣每平方呎12萬港元，甚至有些可以售價高達20萬港元，“這一片非常适合發展豪宅及超級豪宅。”

其認為，即便最近疫情使得豪宅入市氣氛冷卻，買家問詢數量下跌，但同時業主的持貨能力強，市場上未見有很多新放盤。這表明，很多業主依然對香港的豪宅市場的中長線前景持樂觀态度。

買地周期論

對于剛入袋的壽辰山豪宅地皮，恒隆稱之為市場罕見、作價合理。而事實上，此次出手投地的行為，對于恒隆來說也可以用“罕見”形容。

據悉，相比在内地商業地産領域的活躍，如2018年斥資百億杭州摘百井坊商地，近年來恒隆在香港住宅市場較為安靜，除未投標進貨之外，如今其在香港的可售住宅單位也不多。

截至目前，恒隆在港在售項目主要是藍塘道的半獨立式大宅和浪澄灣單位，這也使得其物業收入呈現波動下降的趨勢。半年報披露，今年上半年恒隆已售出了香港住宅項目浪澄灣的最後一個復式單位。

近年來的業績會，恒隆管理層也常被問及在香港住宅方面的土儲策略，未來會不會加大投地動作等問題。

對此，陳啟宗回應稱：“在香港的發展我們從來沒放棄，我們也積極在尋找機會，也有參與，也在看。”其表示，香港有很多的拍賣恒隆都是有參與的，只是因最終放棄參與或是出價保守中不了標而已，不是說沒興趣。

投地謹慎的背後，則是這位執掌人奉行的買地周期論。陳啟宗在其股東函中就表示過，購地需要順應經濟周期，並且比較喜歡沒人買地的時候買。

今年8月舉行的2020博鰲房地産論壇中，陳啟宗就談到其自1991年接任恒隆董事長之後在拿地方面的策略，如何根據市場的周期判斷拿地的時機。他提到，在1999年春天，市場尚因亞洲金融風暴的影響呈現頹勢時，恒隆進入到市場買地，持續到一年多之後市場價格開始回暖又停止了買地。

“後來賺的錢确實有不少是那時候買進的，最好的項目，一個項目的淨盈利是200億，現在在内地，200億的盈利不是什麼大數字，但是在20年前，那是一個大數字。”陳啟宗稱。

此後，恒隆鮮少公開投標買入香港土地，以及例如通過如強拍牛頭角淘大工業村等方式獲取土儲。

“那個大機遇期已經過去，只能照着特有的機會去購買需要的土地。”

至于今年新冠疫情是否帶來機遇，陳啟宗則稱，凡是有不好的事情發生，都是買地的機會。你不一定要買，但是一定要去看，那個機會合不合乎你的需要不知道，但總是有機會。

回頭來看，彼時8月份陳啟宗的講話早已埋下伏線。

目前，香港在新冠肺炎疫情第三波爆發影響下，樓市再次重回跌軌。差估署數據顯示，私人住宅售價指數于5月及6月出現回升後，7月掉頭回落，最新報384.8點，按月下跌約0.49%，連升兩個月記錄斷纜。

最新于9月9日，香港稅務局數據顯示，因近期樓市受到新型冠狀病毒肺炎第三波爆發影響，住宅交投減少，連帶上月3項辣招稅（額外印花稅SSD、買家印花稅BSD及從價印花稅DSD）的成交回落逾兩成。

這樣的“熊市”一定程度上為陳啟宗創造了買地時機。林浩文便稱，香港大部分開發商借貸比例低，資金穩健，且多以香港為主要投資基地，市場波動調整反而對他們拿地及投資有好處。