解局 | GIC減持保利物業、與旭輝設70億投資平台裡的資本考量

观点地产网

2020-09-13 19:30

  • 或許對于投資而言,當市場陷入低谷的時刻,信仰決定了其看待危機的視角。

    觀點地産網 受到全球經濟影響,新加坡主權财富基金GIC長期投資回報率錄得自金融海嘯以來新低。面對十年來最糟糕的業績,GIC卻沒有停止過投資中國房地産的腳步。

    除了年初88億大手筆買下LG雙子座大廈,GIC又在8、9月前後宣布與仁恒置地、旭輝等房企設立中國住宅項目投資平台,進一步布局地産。

    早前GIC公布了《2019/20政府投資組合管理報告》。報告顯示,截至2020年3月31日,GIC投資業績表現的指标——2020年年化實際收益率為2.7%,低于上一财年的3.4%,也是自2008年-2009年全球金融危機以來的最低水平(彼時的這一數據為2.6%)。

    事實上,據彭博社報道,今年上半年GIC共參與23項投資,總額194億元,同比減少29%。上述投資數據包括還未完成的交易,但不包括未披露投資金額的項目。

    GIC CEO Lim Chow Kiat表示,在新冠肺炎疫情陰霾下,經濟複蘇的時間和形式極其不明朗,加上全球化放緩和政府刺激措施的影響都令經濟形勢增加更加複雜的因素。

    或許對于投資而言,當市場陷入低谷的時刻,信仰決定了其看待危機的視角。

    減持與加碼中國

    9月11日,旭輝集團官方微信發布消息稱,旭輝集團與新加坡政府投資公司(GIC)簽訂投資協議,成立一個總規模為人民币70億元的投資平台。

    據披露,該投資平台主要是用于合作開發位于長三角區域主要城市的住宅項目。在該投資平台中,旭輝集團與GIC将分别出資并相對應占有51%及49%的股權。

    此次與GIC的合作,旭輝方面回應觀點地産新媒體稱,本次合作仍在框架協議階段,并沒有太多細節可以透露。

    事實上,這已經不是旭輝首次與GIC開展合作,早在今年1月7日,旭輝領寓便與GIC合作設立了5.7億美元長租公寓投資平台。

    在中國房地産的投資,GIC的合作夥伴絕不僅僅隻有旭輝。在一個月前,8月4日仁恒置地集團宣布旗下全資子公司仁恒(中國)投資集團與GIC旗下聯屬公司達成投資協議,以成立一個共同投資于中國住宅發展項目的投資平台,總投資額達70億元。

    據觀點地産新媒體了解,該次合作中,仁恒置地及GIC将分别占合作計劃下共同投資的每個項目公司及合資公司51%及49%的實際股權。此次合作投資計劃将為期7年,并在雙方同意的前提下,合作計劃将可額外延長2年。

    無論與旭輝還是仁恒置地的合作,都表現出看重中國住宅房地産的前景,而且合作模式如出一轍,更多的是擔當投資者的角色。

    而值得一提的是,其在資本市場上的投資在逐漸退出。GIC作為保利物業IPO的基石投資者,于8月27日,GIC Private Limited在場内以每股均價65.2213港元減持保利物業30.68萬股,涉資約2001萬港元。

    觀點地産新媒體獲悉,于減持後,GIC Private Limited最新持股數目為1378.98萬股,持股比例由9.19%下降至8.99%。

    有業内人士分析,機構股東減持保利物業股份,主要有兩個原因,一個是為了調整倉位,通過套現投資更好的标的,第二個則是出于對該公司股價的前景并不看好。

    該人士續稱,在疫情并不明朗的情況下,地産并不會是當下的首選投資标的。不過長期來看,随着疫情結束,不排除會出現利好地産的政策,因此如果是長期價值投資,房地産可以考慮。

    GIC投資考量

    于2020年年初,GIC在國内投資已是動作頻頻,投資範圍涵蓋長租公寓、物流地産以及“舉牌”萬科。其中,GIC與旭輝領寓設立5.7億美元長租公寓投資平台,在未來4年内投資中國一線和二線城市優質位置的長租公寓項目;與ESR成立合資公司,拟在中國開展項目。

    而這次在受國際貿易動蕩和疫情雙重影響下,GIC依然出手收購LG雙子座大廈。加上與旭輝、仁恒置地的合作,GIC顯然還要在中國房地産市場上再賭一把。

    如此頻繁活躍的交易隻能說明一點,GIC對中國市場特别是地産市場總體持樂觀向好的态度。

    盡管GIC發警告稱,随着新冠疫情在全球蔓延以及地緣政治風險,投資人回報率或繼續下降,市場波動将加大。

    與此同時,疫情也讓投資機構不得不重新審視自身投資所面臨的風險。據彭博消息,GIC CIO Jeffrey Jaensubhakij也表示,公司正在審視投資組合中脆弱部分(指房地産領域)所面臨的長期前景,并仔細分析上述不确定因素對辦公室、酒店、購物中心等造成影響的持續程度,“我們想知道哪些是永久性的損害,哪些是周期性的,在經濟衰退結束的時候,也可能造成永久性的損害”。

    GIC是全球最大的房地産投資者之一,該領域也是此次疫情中受沖擊較大的行業之一,截至2020年3月31日,該領域的投資占其總投資組合比的7%。

    不過也有分析人士認為,在目前全球疫情影響下,中國對于疫情控制得很好,國内經濟發展穩定,中國市場無疑是投資的首選。

    無獨有偶,高力國際中國區董事總經理鄧懿君在2020博鳌房地産論壇“博鳌直播間”采訪環節中表示,很多外資對中國穩健資産依然非常青睐,如果再要選擇募資投錢的話,中國會是一個安全的地方。

    最近幾年除了房地産行業以外,GIC不斷擴大其在中國的投資計劃。

    GIC是阿裡巴巴IPO之前的早期投資者之一、小米的支持者,并通過這兩項早期的長期投資獲得了豐厚的回報。随後GIC增加了對中國媒體、科技和電信等行業的投資,如:大疆無人機、小米平衡車和中國電動汽車制造商NIO、美團點評和頭條等。目前該部分的股權投資已從09年的3%增長到目前的約20%。

    據一位長期旅居新加坡并關注新加坡資本投資的分析師指出,GIC與其他投資者不同,投資一般采用長期戰略,通過不斷注入除資金之外的價值,參與公司整個生命周期。

    也許這些看上去和地産直接投資有點距離,但事實上是非常緊密的關系。

    随着信息科技為主導的經濟時代到來,傳統的房地産也正發生深刻變化。無論從行業細分和運作模式方面都和信息科技密切相關,比如智能樓宇、網絡平台等等都是傳統地産和實體經濟的有效整合,GIC非常關注這一方面的發展趨勢,曾先後舉辦多個活動,邀請相關企業展示房地産領域的新技術。

    另一方面,對于中國相關行業的擴大投資也可視為房地産投資的一個延伸。因為無論是科技研發制造業企業還是服務業企業都需要空間載體支撐,房地産投資就顯得非常重要。

    無論是一般的辦公樓、科技研發樓宇,還是數據中心、科技制造、物流倉儲甚至細分住宅闆塊如長租公寓等都是企業需要的,何況現在的房地産業是空間和虛拟的有機整合,且需要對運營模式、行業運作有一定的了解才可以進行投資。

    GIC的投資就像下圍棋,每一步看上去關聯不大,但是步步為赢。

    勝負是由對局雙方所占據的交叉點的多少所決定的,也就是由雙方活棋所占據的地域大小來決定的,意味着誰看得更遠更廣,誰就更有可能獲勝。

    解局 | 從局外到局内,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

    撰文:楊曉敏    

    審校:劉滿桃



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