一筆潛藏的生意浮現 恒大香港追擊47億再購入恒基“半熟地”

觀點地産網 去年十月，持續被社會性因素籠罩着的香港，反映在樓市上同樣信心不振。

月底28号當天早上，幾張流傳的某樓盤銷售中心的照片，給頹廢的港島樓市燒了一把火。那是恒大在港首個住宅項目“恒大·珺珑灣”開盤，一大早銷售中心門外便排起了百米長龍，現場人山人海。

這個項目是恒大從恒基手里收購而來的“熟地”項目，收購僅一年半便得以開盤銷售。後于12月底，其第二個住宅項目“恒大·睿峰”入市，這個項目同樣在向新世界收購後僅用一年半完成開發。

這些收購而來的項目定價基本都高出周邊樓盤20%-30%的價格，且市場並沒有被“高價”逼退，如珺珑灣項目當天超額認購15倍且開盤售罄。

在内地習慣了“低價走量”的恒大，嘗到甜頭之後想必也不會放棄這種模式。

近日，一些關于恒基去年年中以47億港元出售的元朗和生圍項目的文件流出，相關抵押文件由一名為“高雄”的新董事簽署，後者正是恒大香港分公司恒大實業高層。

多名香港業内人士也向觀點地産新媒體證實了這個消息。即是說，早在去年7月，尚未把第一個項目推出市場之時，恒大已向第一個合作對象恒基再次買入了項目。

和生圍出售

這個項目的出售消息最早見諸于恒基去年一則公告。

彼時其指，公司于2019年7月簽訂一項協議，以共47.5億港元向一個獨立第三方出售一間持有新界和生圍若幹地塊權益的公司股權，涉及土地面積共約242萬平方呎，有關交易定于2020年1月完成。

觀點地産新媒體了解，在出售予第三方之前，恒基發展這個項目已有長達十年。

第一步往往是更改規劃，最早在2008年，香港城規會批準該地皮作濕地修復及低密度住宅發展，以興建267幢住宅，提供362夥。

其後，恒基再次提出修訂方案，提出将興建單位數目減少約半成，並全數改為洋房發展，方案于2011年獲批；直至2015年，項目又再次獲批，興建單位增至400夥。

在出售事項披露之後，今年1月，恒基仍代接手第三方提交項目最新方案。

方案稱，基于市場狀況，發展商申請減少住宅單位數目，由原來的400夥大減至268夥，減幅約三成。項目維持地積比率為0.4倍，以低密度洋房為主，拟建268幢2至3層高洋房，平均面積3332方呎，同時增加項目内的綠化設施及休憩用地，並作4期發展。

值得注意的是，此次縮減夥數所騰出的50萬方呎地皮中央空間，将用來興建1幢3層高的超級大屋，附設大花園等周邊附屬設施，樓面面積超20萬方呎。

有資料指出，若該大型洋房落成，将成為全港最大面積的洋房，甚至有文章稱之為“巨型皇宮屋”，遠超目前香港最大面積洋房即第一集團的南區淺水灣72号洋房。

如此美好的暢想，如今似乎一一都落袋于恒大了。

最新消息稱，恒基主席兼董事總經理李家誠在内的多名高層，于近日辭任該和生圍項目公司盈邦的董事職位，並申報一份盈邦與恒基旗下公司的貸款抵押文件。據悉，該文件由一名叫GAOXIONG（高雄）的新董事簽署，高雄正是恒大旗下香港分公司恒大實業的高層。

同時，盈邦尚有一份更改新董事的文件正在處理；在另一份盈邦的注冊文件上，提交人提交的檔案檔号還有“Evergrande（恒大）的字樣。

種種迹象都指向了恒大，且這門生意的對象、形式對于恒大來說並不陌生。目前，恒大在香港開賣的首個住宅樓盤恒大·珺珑灣便也是在2018年1月以65億港元從四叔手中收購而來。

此次和生圍項目的出售，早在去年美銀美林便發報告，認為此交易明智，若恒基保留該等地塊，補地價及轉換時間将不明朗，預期通過此舉其淨資産值将增加0.6%。

但也有市場聲音認為，該項目前後籌劃逾10年，現在出售屬于“肥豬肉”突然拱手相讓，情況並不尋常。

恒大香港追擊

恒大，再次敏銳地拿到了這塊“蛋糕”。

與其他中資财團通過競投官地建屋進行開發的方式不同，于恒大而言，其至今在香港的兩個住宅發展項目均是從港資手中收購可即時發展的現有地皮而來。

一業内人士告訴觀點地産新媒體，正常拿到生地都要先改規劃，然後改地契及補地價，才可申請發展。“恒大收購的這些地皮多是熟地或已半開發，那些繁雜的手續均已由上一個開發商完成。”

如第二個住宅項目恒大·睿峰，該項目前身為樓齡50年的懷德工業大廈，由于地塊最初為工業用途，2014年新世界申請改建為商住項目，2017年2月獲香港城市規劃委員會批準並補地價11.2億港元。

完成拆卸重建、補地價等程序後，由恒大于2018年6月以轉讓形式承接。也因地皮成熟度高，恒大收購之後往往不到兩年就可推向市場，而其他通過競投政府推出官地的内地開發商，如中海、萬科、合景在香港發展項目則大多需要3至5年的開發時間。

不過，也正是這種熟地開發模式，使得恒大買入項目時成本較高，也順勢注定了恒大香港項目的高定價。

值得注意的是，此次恒大向恒基收購的和生圍項目並不像前兩次那麼手續完備。據悉，于2018年時恒基就表示正積極與政府就和生圍項目商讨補地價事宜，但之後卻再也沒有相關消息。

出售項目之時，就有消息稱，事實上和生圍項目換地條款已落實，但恒基與政府尚未能就補地價問題“傾掂數”。據悉，彼時政府提出補地價金額超過每方呎3500港元，恒基則認為該價格過高而上訴，最終選擇出售套現。

銀河聯昌證券中港房地産研究主管鄭懷武預估，按項目成交價47億港元，即每平方呎樓面地價約5270港元，假設補地價需約3000港元，再加上4000至5000港元建築成本，變相總成本已達每方呎約13000港元。

而目前，和生圍周邊的樓盤呎價介乎1.2萬至1.3萬港元。

換而言之，若算上補地價環節，這又是一筆不便宜也費時間的買賣。當然，在公開拿地並無優勢的恒大面前，這樣的買賣仍值得出手一搏。鄭懷武稱，項目每方呎售價将在2萬港元以上，但因恒大有内地客班底，相信項目不難吸引買家。

還需注意的是，“三道紅線”下的恒大目前對于資金的使用並不那麼自如。此次披露的文件中，恒大代表方GAOXIONG（高雄）便申報了項目公司盈邦與恒基旗下公司達成的貸款抵押文件。

在寸金寸土的香港，以地價昂貴的物業進行融資貸款，或用于支持項目本身的發展，或用于尋求融資，這對于恒大來說也不是第一次了。

2018年10月初，恒大便為屯門恒大·珺珑灣項目尋求52.8億港元的3.5年期定期貸款，貸款的借款人正是原項目地皮持有人恒基的子公司。同月，還有傳恒大拟将其在香港的中國恒大中心大廈抵押融資約15億美元，用來償還其海外債務和派息。