物業股集體回調，高增長故事是否已完結？

觀點指數 近兩年物業闆塊持續受到資本市場追捧，過去一年升幅超過一倍的物業股不在少數。

然而，整個物業闆塊在發布中期業績後，除了業績有驚喜的碧桂園服務、永升生活服務及新城悅服務股價比較堅挺外，同業的股價普遍都由高位下跌兩至三成。

究竟是消息利好出貨，還是增長故事完結？

物業闆塊股價回調

以下，為現時在港股上市且比較大型的物業股營收變動，以及近期市值最大的五只物業股的股價走勢。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

數據來源：市場交易數據，觀點指數整理

由五只市值最大的物業股可以看到，收入增長最低的是中海物業，也是在上述五家企業中近期股價回調最多的股份。同時擁有國企背景的保利物業的業績亦有相同特征，這兩間同時擁有國企背景，作風比較穩健的物業股，中期業績都不及預期。

此外，中海物業第三方並購亦不夠積極，非物業管理收入占比和增長緩慢，引發市場對中海物業，甚至是物業股未來是否能保持高增長的憂慮。

第二只股價走勢明顯比較弱的是雅生活服務，主要是以並購帶動業績增長，中期業績顯示，其收入增長雖然亮麗，但淨利率（股東應占溢利/營收）卻大跌4.8%，反映雅生活服務是犧牲盈利能力來實現並購，從而帶來收入的增長，這也引發市場對該高增長商業模式的疑慮。

雅生活現時在管面積（不含咨詢顧問面積）為3.53億平方米，當中在管面積源自主要股東雅生活及綠地集團的占19%，源自第三方物業開發商的高達81%。

上半年，雅生活在管面積增加1.768億平方米，同比增長100%，但來自主要股東雅居樂及綠地的新增面積只有460萬平方米，占新增面積的2.6%。

2020年中期完成大規模並購後，雅生活上半年在管面積大幅增長100%，收入增長78.5%，而盈利的增幅只有41%，反映以並購取得的第三方項目，毛利率及盈利能力普遍低于母公司輸送的物業管理資産，也影響到整個物業闆塊的投資氣氛。

如何赢得資本投票？

過于穩健或是單靠並購保持增長的物業股被資本市場沽售，那麼如何才能得到資本市場的認同?

以碧桂園服務為例，中期業績顯示，期内收入由2019年同期的35.2億元增至62.7億元，淨利潤由2019年同期的8.3億元增至13.4億元，增幅61.6%，淨利潤率（淨利潤/營業收入）則由去同期約23.5%下降2.2%至約21.3%。

對于淨利潤下跌的主因，碧桂園服務在年報中披露是因為“高新技術企業”資格于2020年到期，導致所得稅率由上年同期的優惠稅率15%變更為25%。剔除上述所得稅率，以及可換股債券和“三供一業”業務分部因素影響外，淨利潤率保持穩中略升。

收入增長的分布方面，來自母公司碧桂園的收入增長為45.1%，來自于第三方的增長超過100%。管理面積也增長迅速，可見碧桂園服務的收入增長不是單靠母公司或並購，而是雙管齊下。

物業管理地區方面,碧桂園服務主要分布在京津冀、長三角、成渝、長江中遊、珠三角五大城市群，在管面積占比達73%，其中屬長三角、珠三角最為密集，在管面積占比56%。這也是全國人均生産總值比較高的地區。

收入、淨利率增長模式等都比其他同業優秀,這也能解釋為什麼碧桂園服務在達到千億市值之後,股價仍能跑赢同業,估值也比同業高。

在普通民衆對生活和住屋的要求上升的大趨勢下，物業管理仍是一個有良好增長前景的賽道，然而要在這個闆塊突圍以及持續享受比同業高的溢價，第一，母公司/大股東有足夠的優質項目持續注入相關物業企業，另外在並購方面也要足夠進取，實行兩條腿走路的方針。

相信物業闆塊未來的趨勢，将再不是“雞犬同升”，而是強者愈強的格局。

此外，整個物業闆塊普遍都要面對幾個重要的問題。

近年随着物業闆塊得到資本市場估值重估，平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至現在的30倍。已上市的企業都在跑馬圈地的階段，令可供並購的優質第三方項目變得越來越少，在供需關繫下價格只會愈來愈高，結果就是單靠並購的企業資本回報率越來越低。加上高基數效應，持續取得高增長，變得越發艱難。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

最後，怎樣把增值服務做好也是一個物業股最重要的因素。物業管理行業和二三十年前已經完全不一樣，現今的物業公司都要提供額外服務,例如碧桂園服務的的增值服務中就有家政服務、拎包入住服務、小區傳媒服務、增值創新服務、房地産經濟服務及園區空間服務,而股價走弱的中海物業和雅生活的股價回調比其他三家程度深，也側面證明到資本市場對增值服務的成長率十分重視。