陳超與觀點對話：優钺資管的堅持

觀點地産網 “不敢說我們走得有多快，但在這個領域里也算是先邁了一步。”

12年前，一場金融危機為全球金融業帶來了變局和洗牌。在全球私募房地産基金中占據絕對主導的股權類投資模式被撼動，同時，債權類投資漸漸當紅。

十年之後，經歷了高速發展期的房地産行業漸漸冷靜下來，2017年開始，房地産行業監管政策層出不窮，房地産私募基金領域逐漸步入規範發展階段。随之而來的是，開始有人重新思考起股權類的基金模式。

優钺資管的崛起，便是由此而來。

同樣是在2017年，景瑞控股開始着手籌建一個專注于房地産私募股權基金業務的資産管理平台。同年9月，“天佑一号”“天福一号”兩筆私募股權基金相繼成立，基金總規模為2.63億元，投資資産分别為上海商辦項目和蘇州住宅項目。

短短三年過去，優钺資管最初的兩支基金早已完成了退出。除此之外，到今年上半年，優钺資管已累計發起設立15支基金，累計基金規模合計約人民币67億元。于2020年6月30日，優钺資管現存基金規模為人民币39億元。

“2017年開始搭建平台，2018年初才正式做項目。總體來說，我們規模增長速度還是比較快的，其中在模式和市場的探索上花了不少時間。”

從董事長陳超的口中不難聽出，他對于優钺資管的發展節奏頗為滿意。

不過，他也坦言，由于優钺資管所堅持的“真股權模式”在國内並不多見，市場上一定程度上存在着認知上的問題，再加上整體金融環境的晦澀不定。在這片藍海之中，陳超既有信心優钺能夠在規模上更進一步，但他作為掌舵者，同時保持着足夠高的警惕。

股是優钺的基因

“随着中國資本市場不斷發展成熟，大家的債性思維就會越薄弱，所謂保收益保本、剛性兌付的概念，其實早已經被逐步打破。” 

基于對未來市場的判斷，景瑞控股早在2016年便開始提出了“大資管”的轉型戰略，優钺資管應運而生。

成立之初，優钺資管便明确了“做真股權的地産基金”這個定位。“我們很強調規避掉債的東西，盡量不涉及這部分，更強調做股的部分。”

從基金投資的策略方向來講，優钺資管的業務主要分為增值型和機會型兩種。其中，增值型業務包括了長租公寓、辦公等。“希望通過長期持有和運營來獲得收入，同時，通過口碑和業績來吸引投資人。”

按照陳超的設想，上述畫面屬于是增值型業務發展的第二個階段。接下來，當發展到第三個階段時，将會有更多資産持有人直接委托優钺做項目運營，屆時優钺可以視收益情況來選擇是否入股。

不過，目前優钺仍處于第一階段，其做得更多的仍是機會型業務。陳超攤了攤手表示，之所以優钺當前階段以機會型為主，也是基于市場環境不得不采取的應對措施。

“現在國内投資大部分還是債性思維，當他轉到股性思維的時候他要算帳，所以要讓他能看到股權收益和債權收益的對比，這類項目便是機會型，以住宅為主。”

說到這，陳超顯得有些無奈，他調侃道，其實自己也不想一直強調個“真”字，但是在國内又必須這麼說，不然很容易被人誤認為是一個結構化的，或者是一個夾層類的基金。“這同樣是一個市場認知度的問題，也是我為什麼說股的發展需要經歷漫長過程的原因所在。”

相比起機會型，陳超顯然更喜歡增值型項目。“國内地産市場的波動性較大，所以做資産管理的話，跨周期的能力會比較強，包括做物業管理、長租公寓管理、辦公樓管理等。”

能夠看到，早在2018年7月，景瑞便發布自己的首單長租公寓CMBS，該計劃名為“華夏資本-優钺-景瑞三全公寓資産支持專項計劃”，規模為7.2億元。值得一提的是，這也是北京成功落地的首單長租公寓CMBS産品。

陳超進一步表示，未來優钺希望增值型和機會型是並存的，差不多能達到五五開的比例。“當然，在今年底或者明年初，我們就能夠進入到第二階段。”

自信中帶着穩健，是整場交談下來陳超給人最大的感覺。“我們的模式在國内沒有參照物，向股的方向轉變需要一個漫長過程，今年的目標是累計管理規模達到100億。未來3到5年時間希望能到200億-300億的管理規模。”

對標凱德和鐵獅門

在認識到優钺對“股”的堅持之後，我們不禁問出了另一個問題：為什麼堅持？

“先從簡單的數字層面來說，相比起債權類，股權類基金能降低公司的負債率，同時提升公司的安全性，畢竟投資人和你同進退，共享收益共擔風險。”

陳超接着介紹說，從收益的角度看，債權類确實會相對穩定，但是股權類基金對提升管理水平更有幫助。“投資人都是股東，他們會更關注運營能力，畢竟管理越好，利潤越高。”

除此之外，陳超指出，這種模式下引進的投資人會相對比較穩定。“這幾輪投資下來發現，許多投資人在簡單試水後便和我們進行了更深入和長期的合作，比如說成立母基金等，這也意味着運作周期可能會提到5年、10年甚至更長。”

2019年4月，優钺資管首支母基金“優邦私募股權基金”順利發行成功。基金規模為10億元，運作方式為多項目組合、純股權循環投資，對以景瑞操盤為主的一二線城市優質項目進行股權投資。

其中，優钺資管作為本基金的管理人，同時引入了包括洛德基金、天津某機構投資人，以及優钺合淳景秦結構化契約型基金等多個投資主體。

“這個就是真股權和假股權的差别，假股權可能打一槍換一個地方，而真股權則是同進同退。對于優钺而言，做基金的目標是為了給投資人帶來收益。”

對于“投、募、管、退”四個環節，陳超直言說，“管”是排序第一的。整場對話下來，陳超也不止一次提到“運營能力”這個詞，同時他也多次表示，優钺良好的運營能力主要是得益于母公司景瑞控股。

“我們的人員不多，管理更多的依托地産平台、不動産平台，但同時優钺在整個集團的定位還是比較獨立的，這也促使我們能夠客觀地站在第三方，去維護投資人的利益。”

陳超透露，公司内部從上到下都非常強調“獨立意識”。“希望未來優钺的背後都是投資人，景瑞也在優钺背後，以優钺作為平台，景瑞和其他投資人是平行的關繫。”

為投資人創造價值，是陳超對于優钺初衷的概括。至于未來，陳超表示，優越的定位是一個“管理人和協調人”。具體來說，未來的資金端和資産端将由優钺作為主導，拿到好項目再分配給下面的地産平台、不動産平台等。

“會類似于一個大資管公司，旗下有不同的平台，就像凱德、鐵獅門一樣，這也是我們所對標的公司。”

以下是觀點地産新媒體對優钺資管董事長陳超先生的專訪實錄節選：

觀點地産新媒體：優钺資管的企業基因是怎樣的？

陳超：成立優钺是基于景瑞整個大資管的方向，優钺資管的定位是做真股權的地産基金，我們還是希望能夠跟着項目或者公司共同成長，或者通過項目的管理跟投資來獲得收益，可能更多像未來國外成熟資本做的事情，而不只是單純像國内傳統的債性的概念，優钺誕生的初衷就強調真股權，其實沒有必要強調真字，只不過在國内必須得這麼說，否則，很多人會覺得是一個結構化，就是一個夾層。

嚴格意義上說，我們是2017年籌建，到2017年底開始運作，剛開始也在摸索，到現在為止，從絕對值上看並不大，但是如果回歸到真股權的概念，我們在行業内排名還是比較靠前的。

至于基因，應該說優钺資管誕生的初衷就是往這個方向去的，我們很強調規避債，盡量不去做任何涉及到債的東西，而是強調做股。

觀點地産新媒體：在項目選擇上具體會選擇哪種業态？比如長租等。

陳超：從基金投資的策略方向來講，分為增值型和機會型，增值型像長租公寓、辦公等。我們希望是長期持有、長期運營獲得收入，這個階段希望通過對自有團隊的運營，把團隊的能力打造出來。

通過口碑、業績，來吸引資本投資人投資我們運營團隊，我們一起拿項目，這是第二個階段。今年年底明年年初會走到第二個階段，會有好的戰略投資人進來，通過我們的研判能力和他們的研判能力一起拿下項目，這些項目是由我們來運營。

第三個階段是更多資産持有人直接委托我們做項目的運營，我們可以入股，也可以不入股，純粹收取管理費的模式，這是增值型的項目。另外做的更多的還是機會型，機會型也是基于現在市場環境，因為投資人的培養需要一個過程。

因為現在的國内投資大部分還是債性思維，讓他轉到股信思維的時候，他要算帳，所謂的算帳把能看到的股權收益和債的收益去對比，所以讓他們看懂這個項目未來肯定能夠有這樣的收益，這類項目多來自于機會型，就是以開發類住宅類的項目為主。

現在優钺内部很明顯是機會型占了絕大多數，但我們希望未來這兩個是並存的。

觀點地産新媒體：從可持續的角度來看，您覺得機會型和增值型哪個更優勝一點。

陳超：肯定增值型更好一些，其實中國的房地産市場波動性很大，做資産管理的跨周期性比較好。比如去年開始物業的估值不斷提升，就是規避了周期性的影響，是可以跨政策周期的。物業管理能力是能夠抗風險的，同樣，對于長租公寓管理也好，對于辦公管理也好，在波動環境下所受影響是比較小。

現在國内也有很多人想到做這件事情，但是國内市場環境需要過程，我們自己也在摸索，在國内私募的地産股權基金里面沒有參照物，很多都是做了之後變成債了。

觀點地産新媒體：回歸到優钺自身來講，您覺得真股權最大的優勢是什麼？

陳超：從比較簡單的數字來說，公司的負債率肯定是下來了。第二，公司的安全性肯定是提升的，因為這些投資人跟你同進退，做得好大家共享收益，做得不好共擔風險。第三，對公司的管理規範更有幫助，他們都是股東更關注你的管控和運營能力，而不是債性思維情況下的固定支付收益。

另外，這些投資人會相對比較長期、穩定，股權投資考慮的還是長期過程，幾輪下來事實證明，投資人投了幾個項目慢慢開始比較深入地長期投資，我們有成立母基金周期往上提升，可能5年、10年。

真股權和假股權的差别，假股權可能打一槍換個地方，但是真股權的人，遇到不好的時候會跟着你一起往前走，假股權的人遇到不好就趕快先撤了。從未來來看，真股權對公司發展的支持更有力度。

我們做基金的目標，是為了給投資人帶來收益，而不是為了融資。

觀點地産新媒體：有沒有您印象比較深的合作夥伴？

陳超：現在有幾個比較穩定的合作夥伴，站在非金融機構來看，比如洛德基金，它就是很典型的從單項目培養起來的，單個項目做到後面成立了母基金，深度合作。

從金融機構來說，上海信托也是從單一項目做起來的，過程當中當然也有磕磕碰碰，但是我們是它的第一單做股權的投資類産品。另外還有一些上下遊企業、私人、高淨值人群等。

優钺在景瑞整個集團的定位還是相對獨立的，作為基金的管理人，我們強調的是募投管退幾個環節，管其實是蠻重要的。因為除了管風險，管基金，管成立，管退出，對項目的管理蠻重要的，我們的人員不多，更多的依托地産平台，不動産平台，但是優钺有一點能夠做的比較好，我們能夠比較客觀的站在第三方維護投資人的利益。

希望未來優钺的背後都是投資人，以優钺作為平台去引導下面平台去做投資，最後類似于大的資管公司，真是走到像凱德，鐵獅門這樣的公司。

觀點地産新媒體：有沒有中長期或者明确的目標，比如五年達到什麼樣的規模？

陳超：目標肯定是有的，其實我們對于規模的追求沒有那麼快，這個市場需要一個過程，而且現在客觀來講，我們覺得房地産還有5-10年的發展，在這個過程中，可能依托債這個事情也不會少，所以股的培養發展方向需要一個漫長的過程。

我們覺得今年的目標是希望累計管理規模能到100億，朝着這個方向在努力，未來3年到5年希望能到200-300億管理規模，如果能夠穩定在300億的現有管理規模的情況下，這是一個比較好的基礎。

觀點地産新媒體：您覺得這個領域里面的競争激烈嗎？

陳超：如果是講真股權，競争沒有那麼激烈，但是難點在于做真股權的投資人相對少，雖然競争沒那麼激烈，但是市場也不大，或者說市場很大，只不過轉過來的還不多。

觀點地産新媒體：投募管退四個環節，您會怎麼排序？

陳超：從今天的市場環境來講，管和退排在前面，然後是募，然後是投。

管是很重要的環節，這是保障投資人能夠有相應回報，至少是預期的回報，是很重要的能力，這些需要專業的人士來做。優钺能做這個事情也是基于地産背景，有強大的地産開發能力，包括現在不動産的運營能力，可以依托這樣的平台發揮我們的作用。

退這件事情我為什麼排在第二，它很重要，但是目前來說相對好一些，因為我們投的大部分是機會型，在退上問題不太大，未來如果想把管理規模做上去，我們還是要投增值型的，在退這方面很重要，退和管是緊密結合的，管得好，退的路徑自然就比較多。

觀點地産新媒體：優钺從2017年到今年算是三年時間，如果再把它細分成小階段，您會怎麼劃分？

陳超：2017年是創立階段，組織架構、管理模式、制度都在搭建的過程中，當然我們也引入了行業内優秀的人才，這需要一個過程。2017年算初創，2018年摸索坎坷也遇到過一些問題，客觀講，有些項目還是有些歷史因為當年的經驗不足，市場環境還是有些影響的，但是逐步陸續退出了，退出得比較成功。

經過2018年的摸索，到2019年在第一階段里面，發展得比較好的一個階段。2019年基金的數量、單支基金的管理規模、管理費率提升、母基金的創立以及海外基金的搭建，這些模式都是在2019年做到的。

整個規模上的還是比較明顯的，以及在業内的口碑排名都上來了。我個人認為速度還可以，不敢說特别快，但從真股權角度來看，算不錯的。

觀點地産新媒體：在整個景瑞大資管的模式里，我們的定位是怎麼樣？

陳超：優钺分階段，現階段我們和其他幾個平台在大資管過程中還是屬于平行階段，從投資，運營，到最後退出，還是地産平台主動在做自己項目管理，不動産也一樣。這是第一階段的定位，也比較符合現在的狀況，因為優钺也在成長過程中，還沒有足夠強大的資源支撐所有項目，也沒有足夠的能力管理所有項目。

未來我們希望從投資到募資，一個資金端，一個資産端，都是優钺作為主導。拿到好的項目，分配給景瑞平台的地産公司，不動産公司等。我們純粹完全站在投資人的角度客觀地去對所有項目的管控和運營。

優钺作為管理人輸出方，包括資源的輸出方和管理的輸出方，景瑞平台的團隊是輸出管理，收取管理費。

觀點地産新媒體：您覺得對當前的優钺來說，最重要的任務是什麼？

陳超：最重要的任務：第一、把管理能力提升上去，我剛才提到我們的管理還是依托平台會多一些，當然也有獨立的，其實這兩年應該說大家成長的還可以，從管理上，意識各方面，包括注重的程度都在加強。

第二、投資人的挖掘，我們會不斷的擴大投資人的覆蓋面。另外，退這件事情我們很關注，希望REITs盡快出來，對于做不動産投資會有比較大的提升。

觀點地産新媒體：景瑞的中期業績中有提到優钺今年是首次在境外基金取得募資。公司對境外市場的期許是怎麼樣的？

陳超：首次說應該是去年，只不過今年落地，去年只不過錢還沒到，今年到了，今年馬上第二筆也要落了。

現在全球來看，可能大家的觀點不太一樣，北上資金還是持續在增加的，未來境外投到國内市場的資金還是會持續加大的，我剛才提到境外投資人的偏好還是在于長租公寓，他們在于商業，就是長租公寓和辦公，特别是長租公寓在疫情之後的租金水平和市場環境有個比較大的反彈，所以未來從全球的經濟發展趨勢來看，中國市場是比較大的，這些投資人進來會傾向于長期投資，最好是能投到長租公寓和辦公樓項目。

觀點地産新媒體：優钺始終在堅持的東西，您認為是什麼？

陳超：我覺得是價值，我們所有動作的出發點都是為投資人創造價值。

就像國外很多的家族基金運作投資人的資産使其更有活性，我們覺得國内缺少這樣的價值投資方向或者是理念，我覺得未來優钺堅持給投資人帶來價值投資，這是蠻重要的一件事情。