“昆明一哥”俊發介入兩年中標順德千畝舊村里的灣區試探

觀點地産網 經過了兩年的潛伏介入，“昆明一哥”俊發順利在佛山拿下了首個舊改項目。

9月14日，佛山順德公共資源交易平台披露《勒流街三元股份合作經濟社舊村改造公開選定合作開發意向企業項目的中選公告》，經評選小組評選，俊發集團有限公司通過符合性和資格性審查，被确定為中選合作開發意向企業。

中選之後，勒流三元村的改造方案也即将出爐，同時村集體還須組織表決大會正式選定合作企業。目前來看，俊發是唯一中標的意向候選人，意味着落袋俊發已是闆上釘釘的結果。

拿下三元村，也意味着一向倚重于雲南的俊發在大灣區順利摘得第三子。2019年9月，俊發大灣區公司在廣州成立，成為俊發重要的戰略布局。

回看這幾年開啟全國化征程下的俊發，從散點式擴張到專注核心城市，從住宅開發到舊改開道，這家房企在摸爬滾打中努力在雲南之外插旗，然而看起來卻有些淘沙得金的意味。

搶下順德首個舊村

與招拍挂不同，中標一個舊村向來不是一朝一夕的事情。

早在兩年前，俊發就介入了勒流三元村的舊村改造。于2018年11月，俊發集團順利與佛山市順德區勒流街道三元股份社簽訂項目合作框架協議。

地理位置上，三元村位于順德勒流與龍江的交界處，距離勒流鎮政府直線距離不過2公里。與許多舊村改造前的模樣類似，三元村同樣呈現出一副破舊髒亂的狀态。資料顯示，三元村里相互混雜着破舊的民宅、瓦房和工業廠房，交通道路規劃混亂，居住環境髒、亂、差。

優勢之處則是在于三元股份社周邊江景資源較為豐富，南北兩側的順德水道環繞，這也因此直接影響着整個舊村的改造發展方向。

據悉，三元村項目總改造範圍約1100余畝，包括869畝村建設用地和315畝順德水道支流南側農用地。項目改造将憑借其緊靠順德水道的天然優勢，進行商住建築、園林水繫、配套等建設内容，打造為一個集商業居住、休閑購物為一體的超百萬平方米綜合性示範人文社區。

值得注意的是，該村是順德首例完成前期各項工作，順利上平台招標合作開發意向企業的舊村改造項目。随着改造的逐步推進，整個項目投資額預計将超百億元。

體量大也意味着改造周期的時間跨度比較大。有業内人士便向觀點地産新媒體指出，這麼大的片區改造意味着並不是完完全全的房地産開發行為，重要的是要求盤活村落或者區域的産業，需要考慮到符不符合政府的升級改造目標，農保地增減挂鈎、占補平衡，林地綠化用地指標調整以及水源污染保護等問題。

舊改項目向來有着區域屬性強的特點，這樣一個面積上千畝的舊村，為何會交給一個外來房企呢？

“這種情況的确比較少見。”該人士稱。

然而其進一步稱，目前在廣佛地區布局舊改的開發商主要都是本地居多，如一些老牌的中小房企或者一些利益攸關主體。外來開發商占比則不多，但這些房企大多有一個特點——本身在傳統住宅開發方面的規模水平不算靠前，但是較為擅長舊改，甚至以舊改起家。

俊發就屬于上述所提及的此類房企，據悉，成立至今二十余年的俊發過往便主要聚焦于城市更新領域。截至2019年，俊發的城市更新項目累計43個，累計改造面積達1637萬平米。

另外還有如升龍，這家跌出銷售百強的鄭州房企，卻在近兩年内在廣州豪奪9個舊改項目，總投資超600億元。

除了舊改起家，過去以成片開發的大體量舊改項目為主的模式，也為俊發拿下順德千畝項目加了砝碼。據悉，俊發就曾負責總建面約177萬平米的寶雲片區舊改開發，為昆明迄今為止改造面積最大的城市更新項目。

全國化慢步與灣區試探

對于昆明一哥俊發來說，大灣區雖稍顯陌生，但從戰略上而言這不過是其全國化擴張的一個縮影與落腳點。

俊發的全國化戰略最早要追溯到2011年，此後的頭三年俊發在外擴方面最為活躍。2011當年，俊發走出雲南的第一站是成都，以4.54億元拿下成都青羊區萬家灣村約65畝土地。

2011年末，俊發趁勢追擊在海南萬甯納入占地四百余畝的地塊，規劃熱帶濱海旅遊度假區；隔年6月，俊發與貴州貴陽市簽署“白雲區黑石頭森林休閑旅遊闆塊”項目的合作框架協議，打造的貴陽俊發城項目總用地面積多達2000畝。

随後一兩年，俊發繼續在廣西南甯、陝西西安等地高速擴張。

2015年開始，受整體市場環境、企業戰略調整等原因影響，俊發放緩了全國擴張的步伐，同時拓展的地點開始有意地往一些核心城市偏移，最為典型的則是上海，同時也更加聚焦舊改項目。

當年上海啟動第一批36個城中村改造項目，5月份，俊發與代表上海青浦區徐泾鎮政府的兩個投資平台公司簽署徐泾鎮老集鎮舊改項目合作框架協議。

此後俊發在上海的零星動作，均是圍繞該徐泾老集鎮舊改項目展開，包括2019年7月份，俊發合資公司以近6億元摘得徐泾鎮老集鎮3宗地，用于作動遷安置房；以及今年7月份，俊發再次聯合上海徐泾鎮政府兩投資平台，以逾14億元摘得青浦徐泾鎮3宗地塊，用作商品房、商住用途。

俊發方面曾公布，整個舊改項目總投資約101億元。

再一個拐角出現在2018年，俊發地産更名為俊發集團，計劃當年公司營業收入突破1000億元。同時擴張方向有了新的想法。

2019年9月，俊發大灣區公司在廣州成立，成為俊發重要的戰略布局，也就是在這一年，俊發開始重點接觸廣州、佛山等地區的舊改項目。

很快，今年3月，俊發成為廣州增城仙村鎮藍山村舊村改造項目合作意向企業，改造範圍用地面積約1130畝，首次在灣區露面。7月，俊發與增城本土房企合匯集團搭手，成為增城新塘新街村全面改造項目的合作意向企業，拟改造投資總金額約30.75億元。

加上最新的勒流三元村項目，俊發在短短一年内已在大灣區落下三個舊改項目。

雖發展節奏有着階段性起伏，但拉長來看，俊發近十年的全國化步伐顯得有些遲緩。從2011年至今，俊發在雲南之外的9個城市開發、簽約了13個項目。其中，已轉化為銷售項目的僅6個，分别位于成都、海口、貴陽3個城市。

10年13個項目，僅從數目來看並不樂觀。不過另悉，除這些落地項目外，俊發還在重慶、杭州、北京、深圳、鄭州等城市成立了分公司。

擴張步伐的緩慢，也使得俊發喊下的目標只得食言。俊發集團曾在2013提出“五年千億”計劃，在2015年以後按照每年不低于30%的復合增長率計算，2018年将突破銷售1040億元。而據觀點指數報告顯示，截至2018年末，俊發實現銷售630億元，與千億還有370個小目標的距離。

另外，在其大本營昆明，這位一哥又面臨着外來品牌房企的激烈追趕，以2019年看，俊發雖坐在銷冠位置，但其後的萬科、融創與其差距僅100億元左右。

或許也正因此，俊發也試圖在昆明以外的地方尤其是灣區熱土，搶奪或彌補回自己被侵蝕的市場版圖。