解局 | 華宇40億元小公募解渴

觀點地産網 成立37年的華宇集團，近三年開啟對規模的追趕，然而“掉隊”太久，這一路顯得捉襟見肘。

9月15日，華宇2020年第三期40億元的小公募公司債券獲上交所受理，其表示，募集資金全部用于償還即将回售或到期的公司債券，改善公司債務結構。

今年以來，華宇已經發行了20華宇01、20華宇G1、20華宇02、20華宇G2共4筆債券，共計20億元。

頻繁融資的背後，是華宇快速的跑馬圈地，是對“千億”的渴望。華宇地産集團總裁周德康在2019年3月的發布會上，公開披露華宇銷售目標：2019年達到500億元，2020年達到700-800億元，2021億元突破千億。

在2020年債券半年度報告中，華宇再次表示，力争2022年實現總産值突破1000億元，總資産突破1000億元。

不過，現實似乎不太理想。

因為華宇公司債券2020年跟蹤評級報告顯示，2019年公司簽約銷售金額為434.01億元。

根據2020年債券半年報，2020年半年度華宇實現營業收入44.64億元，同比下降10.96%；另據觀點指數1-8月房企銷售額榜單顯示，華宇前8月僅實現403.1億元的銷售總額。

也就是說，華宇2019年並未完成500億元的小目標，今年的業績則比去年更差，800億元的成績恐亦無法實現。

土儲不足與規模之困

蔣業華1983年創建重慶華宇房地産開發公司，1995年正式成立重慶華宇集團。截至目前，蔣業華仍為公司實際控制人，持股比例達82.55%。

重慶一直是華宇的大本營，2006年之前，華宇並未離開重慶。2006年，華宇進入成都，開始成渝兩地發展。

彼時，華宇與金科、龍湖並稱“渝派三甲”。不過，相對于華宇的溫溫吞吞，龍湖和金科在2007年左右就開始沖出重慶，“北伐東進”。2009年，龍湖于香港上市；2011年，金科則于深交所上市。如今，這兩家房企都已是兩千億規模。

2017年，華宇似乎想通了，正式走出西南，大舉布局全國。

資料顯示，2017年，華宇一舉進入合肥、沈陽、長沙等10個城市，並與旭輝簽訂500億元的戰略合作協議，就重慶、成都、合肥、甯波、沈陽、長沙和無錫7城11個項目進行合作開發。

2017年債券年度報告顯示，華宇全年實現簽約銷售額139.07億元，同比大增104%，進入百億規模。

2018年，華宇新進入城市7個，城市布局累計達到21個，與金地、保利、萬科聯合開發項目，銷售金額翻番至278.88億元。

2019年，華宇城市布局累計達到23個，繼續與金茂、新希望、雅居樂、首創、招商蛇口等房企合作開發，實現434.01億元的簽約銷售金額。

截止2020年6月，華宇累計開發樓盤218個，在售項目65個，遍布重慶、成都、廣州、杭州、西安、武漢、合肥、長沙、鄭州、沈陽、蘇州、無錫、天津等25個城市及北美市場，開發規模2980萬平方米，商業運營面積逾200萬平方米。

不過，從土地儲備來看，華宇想要實現千億規模，可謂難上加難。

根據華宇公司債券2020年跟蹤評級報告，截至2019年底，華宇共擁有土地儲備計容建築面積289.91萬平方米，權益計容面積139.05萬平方米，主要分布在重慶、天津、南京、鄭州、甯波、杭州等重點二線城市，其中重慶土地儲備權益建築面積占59.79%。

截至2019年底，華宇主要在售項目共計63個，剩余可售項目面積為566.83萬平方米，其中剩余可售住宅及商業面積354.76萬平方米，剩余可售貨值662.27億元。

華宇在報告中直接表示：“相對于公司近年來的開發規模，公司土地儲備規模略顯不足，存在補庫存需求。”

2020年，華宇繼續努力在一級市場拍地。根據觀點地産新媒體不完全統計，截至9月7日，華宇2020年在全國多個城市共拿地11宗，投資金額達79.67億元。

盈利下降與資金難題

像很多規模不大的房企一樣，想盡快突破規模之困，與大房企合作開發是一條捷徑，這也是華宇選擇的路。

根據華宇官網信息顯示，華宇目前已經與萬科、保利、招商、華潤、旭輝、龍湖、平安、大悅城控股、華僑城、新城、陽光城、雅居樂等45家地産集團進行戰略合作。

但合作開發帶來的問題就是，往往增收不增利，數據好看了，但利潤空間收縮。

根據華宇債券報告，華宇2017年、2018年、2019年及2020年上半年的營業收入分别為66.87億、103.54億、135.48億及44.64億，同比增長26.35%、54.85%、30.84%及-10.96%；淨利潤分别為為10.23億元、13.97億元、16.11億元及5.84億元，同比分别增長45.75%、36.33%、15.31%及7.49%。

據此，期内，華宇銷售淨利率分别為15.39%、13.61%、11.99%及13.08%。可見，盡管規模在擴張，營收在增長，華宇的淨利潤增速下降了。甚至于，華宇2019年歸屬于母公司股東的淨利潤首次下降22.15%至9.478億元，2020年上半年繼續同比下降22.1%至3.361億元。

與此同時，華宇的總資産在逐年增長，但增速卻明顯下降。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，華宇總資産分别為513.33億元、653.97億元、788.29億元及864.36億元，同比增長37.61%、27.39%、20.54%及9.65%。

投資活動産生的現金流淨額持續為負，期内，數據分别為-18.93億元、-5.39億元、-8.01億元及-6.92億元。

相對地，華宇有息負債總額增長較快，2017年至2019年分别為177.17億元、228.1億元及244.69億元。期内，合並報表資産負債率分别為64.64%、68.81%、69.35%及70.72%。

體現在融資成本上，華宇2018年發行過一筆3000萬美元債，票面利率為4%，此前的境内債利率也多為6%，但2019年和2020年，華宇境内發債的票面利率已高達8.5%。

随着盈利能力和資金造血能力下降，融資成本也在提升。此次大手筆發行40億元小公募，雖能解渴，但随之帶來的成本卻可能不小。

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