解局 | 缤紛城20億ABS里的綠地商業弧線

觀點地産網 一筆規模為20.01億元的ABS，又一次讓缤紛城回到了鎂光燈之下。

9月15日，據深交所披露，綠地一宗ABS獲得交易所通過，拟發行金額20.01億元。該筆債券名稱為“海通-徐匯綠地缤紛城資産支持專項計劃”，發行人為綠地控股集團有限公司，承銷商和管理人為華泰證券（上海）資産管理有限公司。

作為一家行業排名前十的房企，綠地使用ABS的方式融資並不稀奇，不過，以缤紛城作為底層資産的情況卻不多見。

在綠地的商業體繫中，缤紛城或許算得上是最早出現的繫列産品之一，同樣，該品牌也是綠地幾年前曾經一度向商業地産傾斜的見證者之一。

早在2014年，時任綠地商業集團常務副總經理的薛迎傑在接受訪問時表示：“今年，綠地發展重心開始逐步向商業地産傾斜，目前已經把50%以上的開發量放在商業地産上。缤紛城，便是我們綠地商業地産全國化布局和産業化發展的第一商業地産品牌。”

當時，薛迎傑還曾提出目標稱，在未來三年内，綠地将在全國復制開發20個綠地缤紛城商業項目。

事與願違的是，商業地産行業經歷了幾番熱鬧冷清的周期，而綠地的商業之路卻似乎並沒有按照既定方向前進。據官網顯示，于2019年，綠地共只有12個缤紛城項目在營及籌備。而六年前那個“三年20個缤紛城”的說法，已經鮮少為人提及。

始于“缤紛城”

“綠地缤紛城”這個品牌最早出現在八年前。

2012年6月22日，北京大興綠地缤紛城開業。據稱，該項目是綠地在國内的首個自持商業項目，而該項目的開業也意味着綠地集團從單一型房地産開發商，轉型為綜合性城市綜合體運營商。

那個時候，由于住宅市場恰好處在調整周期，房企們紛紛轉道商業地産，購物中心的數量也在迅速攀升。

跟随着房企的擴張腳步，購物中心也開始從一線城市向二線城市普及。與此同時，包括萬達、新城、寶龍等一衆房企也加快了向三線城市和部分發達的四線城市滲透的腳步。

數據來源：網絡資料、觀點指數整理

與之不同的是，綠地的商業布局從一開始便是側重于一二線城市。除了第一個、第二個缤紛城均是落地在北京之外，後續幾年里，其陸續進入的也都是上海、武漢、成都、甯波等一二線城市。

布局區域的不同，項目成本也就不同，這也就決定了綠地缤紛城無法像萬達廣場那樣迅速将盤子做大。事實上，鑒于土地成本太高，且商業項目要求周轉周期較長，資金沉澱量較大等原因；在内地房企中，專注于在一二線城市打造購物中心的並不多。

換個角度來說，大多數聚焦在一二線城市布局購物中心的企業，往往項目數量都不會太多。

能夠看到的是，截止2019年末，大悅城控股已開業10個大悅城購物中心，覆蓋北京、上海、天津、成都、杭州等地；同期，金茂擁有商務租賃及零售商業運營項目11個，同樣是集中在北京、上海、南京、長沙、青島等一二線城市。

雖然城市能級越高，項目的投資成本較高，但相對應的，租金水平自然也會越高。從内部對比來看，以北京和江蘇揚州為例，北京大興缤紛城的租金水平明顯要高于揚州缤紛城。

其中，北京大興缤紛城2019年出租面積約為6.56萬平方米，租金收入為4681.37萬元；揚州缤紛城2019年出租面積約為2.63萬平方米，租金收入為518.49萬元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從定位上看，缤紛城作為一個城市綜合體項目，項目定位于一站式家庭生活休閑消費，具體業态囊括了購物、餐飲、休閑、娛樂、家庭親子等。從入駐的品牌來看，其承租實力算是中遊水平。

不過，和同行對比之下，綠地缤紛城的租金水平或許還有不少的提升空間。

從數據上對比，同樣在北京大興，同樣是區域型購物中心，具體定位同樣是集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業态的“一站式”商業綜合體，而龍湖大興天街約為14.46萬平方米的建築面積，在2019年實現了2.12億元的租金收入。

按此計算，龍湖北京大興天街每平方米租金水平明顯遠高于綠地缤紛城。

綠地商業變道

盡管“缤紛城”是綠地在商用版塊重點打造的繫列品牌，但由于體量較小，在綠地龐大的地産版圖内，“缤紛城”繫列産品並不算顯眼。

事實上，在綠地眼中，商業版塊的“寵兒”也並非是購物中心。在缤紛城剛剛入市那些年，商辦物業、包括超高層項目等才是真正為綠地提供了強助力的業務。

憑借超高層項目勾地能夠大大降低土地成本，通過快周轉的模式迅速将住宅和部分寫字樓出售，回籠資金後再反哺剩余商業部分的建設。

憑此方式，在2014年，綠地以2408億元的銷售額超越了萬科，並登頂房企年度銷售排行榜。也正是在那一年，綠地的商辦物業銷售比例一度超越住宅。相關數據顯示，綠地北京區域的商住項目占比甚至超過了90%。

不過，對于高度依賴資本的房企而言，在商業版塊沉澱的資産越多，往往也就意味着風險和現金流的壓力會越大。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

當然，像這次以缤紛城項目作為底層資産發行ABS不失為是一個不錯的變現手段。不過需要看到的是，這種方式對于資産的資質還是存在着一定門檻要求的。

從本質上看，結構化增信，或者“内部增信”是ABS中的一個核心概念。一般來說，通過資産發行ABS往往會要求資産本身能産生可觀現金流，而不只是依靠出售變現。換而言之，資産自身能否産生穩定的收益，是其是否适合用來發行ABS的關鍵條件之一。

按照這個標準，一個購物中心從開始建設到産生收益，還是需要不少時間的。

相比之下，直接變賣套現和轉型輕資産似乎來得更直接一些。2015年12月4日，綠地一紙公告，宣布一口氣轉讓六個商辦項目，股權轉讓價款總額為16.97億元。一年之後，2016年12月，綠地商業旗下第一個輕資産輸出項目北京大興綠地缤紛城二期開業。

一邊“減重”的同時，綠地也一邊将目光轉向了海外市場。

2018年，綠地商業集團更名為“綠地商貿集團”。緊随其後，綠地在天津、西安等地開始投建全球商品貿易港項目。今年1月，綠地商貿集團再度改名為“綠地全球商品貿易港集團”，如今，綠地已有10余個貿易港項目落地。

到目前來看，除了繼續保持打造“缤紛”繫列城市商業體外，貿易港業務已經在短短兩年時間里，躍升成綠地商業地産發展的主方向之一。

2018年首次更名時，綠地商貿曾提出“2021年後營收500億”。于2019年綠地商貿部分營收67億，盡管同比增幅達到91%，但距離“500億”仍有不小距離。是會按照既定計劃完成，還是會重蹈缤紛城“三年目標”未竟的覆轍，答案或許要在一年之後才能揭曉。

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