一份罕見的拿地公告 粵港灣控股更名後轉向住宅主賽道

观点网

2020-09-17 23:36

  • 簡而言之,商貿物流闆塊作用會慢慢弱化,戰略核心正在轉變。

    觀點地産網 毅德國際在正式更名“粵港灣控股”半個多月後,這家深圳房企開始邁出轉型的又一步。

    9月16日晚間,粵港灣控股發布業務發展最新情況公告,包括與潛在賣方訂立諒解備忘錄,拟以5800萬元收購深圳鹽田區沙頭角街道北部的城市更新項目;以及東莞虎門項目的城市更新方案已經提交給東莞市自然資源局審批,預計11月可獲得最終批準。

    這種信息披露的做法,展現了粵港灣控股與過往截然不同的氣質,實際上自2013年10月在港交所申請上市以來,該公司僅4次公告披露項目進展。上一次公告要追溯至2015年6月29日,毅德香港就泰國潛在物業發展項目成立合資公司訂立諒解備忘錄。

    而與過往披露内容主要涉及商貿物流項目不同,最新的公告均為商住類城市更新項目,且均集中在珠三角地區。

    其中鹽田城市更新項目公司的主要股東嘉信福實業集團,與粵港灣控股的股東有千絲萬縷的合作關繫。此前粵港灣控股接受觀點地産新媒體專訪時也指,公司股東在灣區“有比較多的城市更新資源”。

    這被粵港灣控股解讀為落實新戰略的里程碑事件之一,去年該公司引入了号稱“在文旅、康養和城市更新方面擁有優勢和經驗”的戰略新股東粵港灣區控股,據此由商貿物流向多元産業轉型。8月份該公司在官網提及,住宅開發是新發展戰略的“核心主賽道”。

    在最新公告中,粵港灣控股還描繪了未來的業務藍圖:今年合約銷售同比增長約30%至40%,並将确認收入約30億元;2021-2022年全年合約銷售将按復合年增長率約70%-80%增長。

    住宅賽道與城市更新

    與粵港灣控股轉型思路類似的,還有另一家深圳企業——歲寶百貨。

    2015年,百貨連鎖企業歲寶百貨設立子公司,正式進軍房地産開發;2018年,郝建民出任歲寶百貨聯席主席,該公司開始推行地産業務集團化運作,同時将兩個地産項目由合作轉獨立開發。今年9月初,深圳福田區的“歲寶壹品苑”獲批預售證,均價約8.98萬元/平方米。

    在外界看來,這或許又是一次“地産造富”的邏輯回歸。高毛利、高周轉、高杠杆的發展模式,使得房地産成為中國最賺錢的行業之一。同時,開發業務能為房企探索多元化業務提供現金流支撐,萬科因此稱其為“基本盤”。

    過去多年間,毅德國際以三四線城市的産業地産為經營主業,住宅主要作為其中配套的一部分。以2017-2019年為例,該公司分别錄得合約銷售金額約27.19億元、28.55億元以及28.05億元,主要來自贛州、濟甯、玉林、蘭州、柳州、梧州、菏澤等地商貿物流中心貢獻,銷售分類包括綜合交易展示區、住宅、獨立交易展示區單元以及其他商業。

    上述模式面對國内經濟結構性調整時也遭遇過挑戰,包括房地産行業低迷、電商等多種新興産業對商貿行業造成沖擊等。2019年下半年,毅德國際引入粵港灣區控股,後者由客天下國際、瑞信海德集團合資成立,他們背後站着來自梅州的地産大佬。

    觀點地産新媒體了解,新股東此後開始介入到毅德國際的房地産業務。

    去年,時任董事會聯席主席兼首席執行官的蔡鴻文,親自部署“營銷冬季大會戰”,主抓銷售工作。毅德國際對此稱公司在階段性回款、全年目標回款、簽約率方面“取得了快速的實效”。蔡鴻文持有客天下國際60%股權,客天下國際的代表作包括占地2000公頃的“梅州客天下”項目。

    今年7月18日,毅德控股集團召開上半年度述職會議,“銷售回款”成為關鍵詞之一。總裁楊三明于會上表示,各項目要基于利潤、現金流,進行結果導向性管理,以及千方百計促進銷售回款;蔡鴻文在發言時也提出項目“跟投”機制,推動全員營銷,大力推進銷售回款等。

    8月上旬,毅德還組織對深圳深灣匯雲中心、深圳華潤城潤玺、梅州客天下項目參觀學習交流活動,目的則是對標其它項目的成本工程、招采、産品研發等内容。毅德對此稱,蔡鴻文“非常重視集團品質管理工作”。

    根據9月16日最新公告,毅德國際更名粵港灣控股後,已開始實質性地落實土地獲取要求。其中深圳鹽田城市更新項目土地面積約1.56萬平方米,更新方向為居住和商業,項目位于在建地鐵8号線沙頭角站500米範圍内。

    觀點地産新媒體查詢,上述鹽田項目現由深圳市嘉信福實業集團有限公司持股70%,嘉信福實業的董事長為周福新,梅州五華縣人。

    而周福新與粵港灣控股的新股東們也有合作的歷史。2015年,嘉信福實業與客天下、瑞信海德集團共同興建“客天下·河源水晶溫泉國際旅遊度假區”,總投資額約50億元。

    除了深圳鹽田項目,粵港灣控股自今年二季度起就潛在東莞虎門項目的城市更新開展工作,目前已取得東莞市城鄉規劃局出具的《東莞市建設用地規劃條件》,用地性質為居住,可開發用地面積3萬平方米;此外,項目的城市更新方案已經提交給東莞市自然資源局審批,預計11月可獲得最終批準,12月簽署《土地出讓合同》,完成項目确權。

    虎門項目預計容積率2.76,計容建築面積8萬平方米,總建築面積約12萬平方米。粵港灣控股稱,該項目及鹽田項目的發展,是集團在大灣區發展城市更新項目的“重大里程碑”。

    在今年的博鰲房地産論壇期間,粵港灣控股總裁楊三明接受觀點地産新媒體采訪時指,公司去年引入的戰略股東,背後有比較好的資本資源,以及文旅、康養産業的運營經驗,加上在粵港澳大灣區有比較多的城市更新資源,所以将作為戰略儲備。目前在大灣區已有3個項目。

    一位熟悉城市更新的人士透露,粵港灣控股在大灣區有布局一些項目,但甚少披露。

    “粵港灣”和“毅德”

    在業務轉型後,粵港灣控股将戰略布局概括為“1+3+N”,其中1指聚焦粵港澳大灣區,3指重點深耕“贛湘桂”三大區域,N則為精選發展長三角區域、環渤海區域、中部區域、西部區域以及山東區域等有潛力的區域内城市。

    9月16日當天,粵港灣控股在深圳總部舉行揭牌儀式,會上董事會主席王再興提及,新公司實行“粵港灣”+“毅德”雙品牌運作,其中“毅德”品牌繼續發展商貿物流産業,“粵港灣”品牌聚焦大灣區,積極拓展精工住宅、城市更新、文旅康養、科創小鎮等産業。

    盡管是雙品牌定位,由于新的多元化産業資源培養、導入,傳統商貿物流業務實際上面臨被擠壓的情況。

    楊三明此前對觀點地産新媒體也提及,基于公司發展的規模,商貿物流只是原有核心IP,真正發力是在文旅、康養、科技智能制造等闆塊,並以此帶動“産業+小鎮+地産+社區”的模式。簡而言之,商貿物流闆塊作用會慢慢弱化,戰略核心正在轉變。

    過去幾年的企業經營中,粵港灣控股的前身毅德國際,也一直強調去庫存,對旗下商貿物流中心項目資産變現。在2019年年報里,該公司稱,2020年的發展目標之一是将去庫存作為集團一項“中心工作”。

    變現存量資産之余,還嘗試引入第三方進行盤活:6月初,毅德控股集團與香港銅鑼灣集團簽署戰略合作協議,雙方拟合資成立商管總公司。具體而言,銅鑼灣進駐後将對毅德所有商業MALL重新業态定位,戰略升級改造涉及物業規劃、業态規劃、場景規劃等方面。

    截止今年上半年,粵港灣控股土地儲備約760萬平方米,在7個省份及自治區開發12個項目。按城市分,贛州占比34%,其次分别是蘭州24%、梧州10%、濟甯8%,菏澤及佳木斯各占6%。

    按照楊三明的說法,三四線城市風險相對大,所以對既有的三四線項目進行收縮,同時盡可能向一二線城市聚集,更多地布局都市圈。對于新的目標城市,布局看好城鄉融合、産城融合、鄉村振興等區域,打造産城、小鎮等IP。

    對于新戰略下最重要的粵港澳大灣區,他表示,在目前3個項目布局的基礎上,未來公司要多拿一些項目,“實現快速落子”。粵港灣控股于年報也提出,加大住宅物業的比例。

    “目前有很多潛在項目,大灣區是戰略的核心。”但楊三明並未透露具體情況。

    觀點地産新媒體致電粵港灣控股咨詢項目獲取進度,截止發稿未獲得回應。

    根據9月16日公告,粵港灣控股計劃今年合約銷售同比增長約30%至40%,並将确認收入約30億元;相比之下,2019年該公司總收入僅15.83億元,同比下降44%,其中經營性業務相關收入僅6360萬元。2021-2022年,該公司合約銷售復合年增長率約70%-80%。

    綜合開發業務層面,粵港灣控股自稱“新生态産城服務商”,也開始尋求相關項目落地。今年6月9日,廣東毅德(綿陽)文創産業園項目簽約,投資總額達200億元;為了推進項目,9月3日,綿陽市涪城區召開了“粵港灣文創産業園”項目建設指揮部第一次會議。

    9月上旬,王再興、蔡鴻文接連赴惠州考察調研,並匯報大亞灣産業新城目前的推進情況。根據去年9月的信息顯示,“毅德大亞灣項目”定位為“科創+商貿”大型綜合産業新城,並已與深圳103家科創企業簽訂了投資入駐意向。

    撰文:鐘凱    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    土地

    城市更新