樓市調查 | 遠洋深圳天著華府的嚴監管與窗口期

观点网

2020-09-18 15:20

  • “遠洋集團急于推深圳的樓盤也是有可能的,因為眼看着調控越來越緊,肯定趕着這個窗口期出貨,而且市場熱度還在。”

    觀點地産網 在深圳,新推樓盤當天售罄,已經不是新鮮事。過去一個月時間里,寶安華強城、龍華中海匯德理、光明華潤玺雲著、光明中海寰宇時代先後進行了線上、線下選房活動,将近4000套房源基本上當天售罄。

    9月14日,南山區西麗的遠洋天著華府項目獲得了預售證,再度成為了人們眼中的“網紅盤”。該項目預售總套數為571套,預售總面積為6.46萬平方米,同時位于南山核心區域且是地鐵上蓋,有着商業、自然資源、教育資源等優勢,如大沙河、塘朗山公園、益田假日里等。

    觀點地産新媒體從深圳購房人群中了解到,憑借上述優勢,不少潛在消費者都表示看好這一項目,有參與選房計劃。“因為從地段、配套以及預估售價等方面都不錯,特别是在售價上比其他區域二手樓盤並沒有高出太多。”

    但這個項目在預售過程中卻出現了“意外”。9月17日,深圳住建局官網披露顯示,遠洋天著華府571套預售房源全部被區局鎖定。按照官網文件釋義,“區局鎖定”指房屋處于限制狀态或開發商存在違規行為,導致售房繫統被區局鎖定。

    有市場人士介紹,出現這種情況,或許是作為項目操盤手的遠洋集團在推盤過程中“急了”,而導致這種情緒形成與當下銷售業績和規模密切相關。

    由此看“售罄”的市場氛圍,或許能夠體會到購房者與開發商的“焦慮”情緒,一種是争搶的焦慮,另一種是推盤的着急。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴我們,目前這些樓盤售罄、受歡迎的根本原因是二手房價格倒挂,新房定價比較合理的,比周圍在售二手房價格低或差不多,它存在一個倒挂的情況。

    “上半年,整個深圳新盤去化率大概是40%,去化率是很低的,之所以看到新房市場比較火熱,網上認購的人比較多,是因為這些網紅盤是在一二手房價格倒挂下認購的,其實很多新房是賣不動。”

    區局鎖定

    在獲得預售證次日,遠洋就通過“深圳遠洋天著華府”公布了銷售公示方案。按照方案,本次項目推出的是3棟ABC座,共571套建築面積約100-162平方米可售房源,平均售價未公示。

    按照方案時間排期,意向購房人将于9月16日-9月18日18點前完成線上誠意登記,包括線上資料遞交及線下資金凍結等;9月19日,遠洋集團進行公示審核成功後的《誠意登記人名冊》;9月20日,按無房與有房兩類客戶,先後搖号确定本項目選房順序。

    不過,早于預售方案公示前,就有市場消息傳出,遠洋天著華府本次預計推出3棟的ABC三個單元,共572套住宅,面積分别為99-161平方米,均價為8.37萬元/平方米,總價區間為801萬元-1464萬元/套。

    拿證三天、進行誠意登記一天,遠洋天著華府項目就收到了“警告牌”,本次項目推出的571套房源均被區局鎖定。

    這一項目為何被區局鎖定?目前市場存在兩種聲音,一是開發商收取了裝修款導致被鎖盤,另一個是認籌僅針對前期驗資看過房的客戶。同時,在該項目銷售公示方案中,開發商在誠意登記對象中就進行了限制,為“僅針對2020年6月25日-9月15日,購房人本人到訪現場並辦理驗資活動的客戶”。

    一位業内人士表示,現在處于調控最緊張時期,如果違規的話,肯定會撞在槍口上,這是毫無疑問的。現在調控樓市也是處于嚴監管階段,在拿到預售證之前,因為價格倒挂比較明顯,有些開發商不甘心,有對認購客戶收取精裝修的資金。

    “拿預售證前是不能以任何形式收取誠意金和凍結客戶的資金。當然,這個現象屬于一個潛規則,很多開發商私下都在做。調控之前比較松。”上述人士補充道。

    7月8日,深圳住建局組織10人考察組前往長沙考察房地産市場管理工作。一個星期後,“考察結果”正式落地,深圳住建局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》,自發布日起實行。

    新政内容涉及提高住宅限購年限,深戶購房需滿足“3年落戶+3年社保”,夫妻離婚追溯期延長為3年;非首套房房貸趨嚴;部分恢復豪宅稅,增加總價750萬標準、加強熱點樓盤銷售管理以及嚴厲打擊房地産市場違法違規行為等。

    “新靴子”落地後,深圳樓市也發生了微妙的變化。因為新政主要針對的是二手房市場,同時受前期疫情影響,開發商加快了推盤進度,加之市場本身需求強勁。多種因素下,深圳樓市熱度開始偏向新房市場。這也是導致8月份以來新盤當天售罄的重要原因之一。

    深圳中原研究中心研究報告顯示,8月迎來今年供應的高峰,共16項目入市(住宅項目14個),且有多個熱點項目。從整體去化看,開盤銷售普遍表現較好,購房者更加傾向于購買一手房,新房市場活躍度高。上半月市場幾無供應,訪客指數降至低位,月中華強城,月末中海匯德理、中海寰宇時代等多個熱點樓盤入市,帶動了市場氣氛,訪客指數迅速攀升至高位。

    焦慮

    遠洋集團,有些急了。

    來到8月份,TOP100房企銷售額已經基本回到去年同期水平,亦有不少房企錄得一定的增長。觀點指數研究院研究報告顯示,前8月,TOP100房企實現全口徑總銷售金額74434.8億元,同比增長4.8%,累計銷售同比增幅較1-7月擴大3.7個百分點。累計銷售增速來看,頭部房企基本回正,TOP20房企中已有17家實現全口徑銷售額同比增速為正。

    而遠洋集團而言,其前8月份仍然錄得一定程度的下滑。今年8月,遠洋集團累計協議銷售額約600億元,同比下降20%;累計協議銷售樓面面積為約316.17萬平方米,同比下降14%。

    按年銷售目標1300億元計算,前8個月,遠洋集團僅完成不到五成,為46.15%。而去年銷售目標為1400億元,最終僅完成1300.3億元。若按目前的趨勢,今年完成目標或許仍然存在不确定性。

    所以,遠洋集團需要加快推盤速度,完成項目去化。李宇嘉認為:“遠洋集團急于推深圳的樓盤也是有可能的,因為眼看着調控越來越緊,肯定趕着這個窗口期出貨,而且市場熱度還在。”

    而以深圳市場為代表的“新市場”将成為遠洋重要銷售來源。因為其去年銷售不達標的重要原因是過于依賴環渤海區域市場,該區域貢獻比率達到五成,僅北京、天津兩座城市又占據了環渤海區域銷售額的62%。

    意識到目前銷售現狀後,遠洋集團開始進行組織架構調整,形成了北京、環渤海、華東、華南、華中、華西六大開發事業部。具體到規劃上,提出“南移西拓”戰略,在鞏固原有京津冀等核心區域發展基礎上,将粵港澳大灣區放在戰略布局的焦點。

    遠洋集團總裁助理、華南區域總經理趙建軍曾對外透露,“南移西拓”對華南區域是一種鼓舞,也是一種支持,未來華南區域的業績與規模将逐漸成為集團主力。

    作為京繫房企,遠洋集團雖然早于2005年進入華南區域市場,布局廣東中山,第一個項目為中山博覽中心項目,第二個項目為中山遠洋城,但其一直到2011年左右在“進城下鄉”的戰略下探索廣州、深圳兩個區域核心城市,于2011年獲得深圳第一個項目——龍崗遠洋新幹線項目,2015年獲得廣州第一個項目——廣州天驕項目。

    于深圳市場,遠洋集團並沒有在招拍挂市場進行“搶地”,而是走舊改渠道獲取土儲。而這種方式的特點也很明顯,土儲獲取成本低,但項目入市時間長。可見,目前遠洋集團在深圳入市項目仍不多。觀點地産新媒體查閱公開資料獲悉,目前僅有龍崗遠洋新幹線項目、龍崗遠洋新天地兩個項目入市銷售。

    對于深圳區域市場情況,趙建軍曾表示,舊改是核心基礎,深圳現在一地難求,一年也沒幾塊地,大量土地供應來源于舊改,主要原因:一是市場絕對安全,不存在賣不動的情況,雖然政策有變化,但市場是全國最好的。二是利潤可觀,從集團内部幾個區域利潤業績來講,給集團貢獻了巨大的利潤和現金流,

    回到本次入市的遠洋天著華府上,其為遠洋集團深圳第三個入市項目。實際上,該項目宗地号為T403-0282,為紅花嶺工業區北區舊改項目地塊,深圳市衆冠股份有限公司于2019年7月31日通過協議方式獲取該地塊。 

    有消息指出,随後,遠洋集團與衆冠股份達成合作協議。其中,衆冠時代廣場為一期項目,由遠洋代建完成,目前已竣工;遠洋天著華府為二期項目,遠洋集團持有權益為56.88%。總體項目占地約16萬平方米,總建築面積為123萬平方米。

    按照規劃,遠洋天著華府占地面積約3.8萬平方米,總建築面積約44萬平方米,其中包括7棟高層住宅、4棟低層别墅和1所幼兒園,由一條市政道路分割成東區和西區。其中,東區4棟高層為回遷房,剩余為别墅,西區3棟A、B、C座高層住宅為可售商品房,共計1540戶。

    觀點地産新媒體進一步了解到,于4月份,遠洋集團通過權益收購形式在深圳擁有土儲約107萬平方米,持有權益為50%-70%期間。其中龍船塘、衆冠(二期)兩個舊改項目計劃于今年入市。其余7個項目拟定了入市時間為:2021年有3個,2024年有2個,2022年和2026年各有1個。

    不過,趙建軍則表示:“這些項目有詳細的開發計劃,會逐步釋放,我們希望越早越好。這些項目逐步釋放出來,再進行其他招拍挂、收並購,在一二級聯動方面再做一些增量,華南事業部的增長态勢就會建立起來,比如絕對數額的增長、在集團相對數額的增長。”

    而這些項目能否趕上目前充滿不确定性的市場變化速度,進而快速轉化為銷售和利潤?或許也是遠洋集團“焦慮”的問題之一。

    撰文:利晉    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市

    遠洋