商業志 | 同發30億ABS背後的中海、華潤商業殊途

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2020-09-18 23:22

  • 到此為止,中海三次以北京中海廣場融資總額達97.03億元。

    觀點地産網 今年突如其來的疫情,對商業地産是一次前所未有的嚴峻考驗,行業洗牌加速。

    根據相關數據統計,2020年上半年一線城市寫字樓空置率幾乎都在15%以上運行。全國寫字樓平均空置率超過20%,商業營業用房空置率達到30%。

    有分析預計,2020年下半年寫字樓市場租金和售價将會延續下降趨勢,一線城市寫字樓空置率或創十年新低。

    另有數據顯示,上半年全國新開購物中心(體量≥3萬平方米)不足60家,且6成以上于1月份(即疫情爆發前)集中開業。

    2020年僅剩幾個月,在這樣的市場背景下,企業不得不在最後發力,實現沖刺。

    9月17日,中海商管3号ABS獲深交所通過,發行人為北京中海廣場商業發展有限公司,拟發行金額30.01億元。同日,深圳華潤大廈ABS也獲深交所通過,拟發行金額30.01億元。

    資料顯示,北京中海廣場坐落于CBD核心位置,占地面積1.9萬平米,總建築面積15.1萬平米,于2009年入市。深圳華潤大廈,辦公面積約4.2萬平方米,為國際標準甲級寫字樓,于2004年12月已交付使用。

    30億元的ABS相對于房企是正常規模,但相對商業地産闆塊的體量,則不算小。中海是“中國内地最大單一業權寫字樓發展運營商”,華潤置地則靠“萬象城”品牌奠定商業地産的領先地位。卓有成績的兩家房企,其商業地産的發展方向差異,值得關注。

    寫字樓生意

    今年以來,中海已經發行了3筆關于北京中海廣場的ABS。4月7日,中海商管1号ABS獲深交所通過,發行金額為37.01億元;5月6日,中海商管2号ABS獲深交所通過,發行規模30.01億元。到此為止,中海三次以北京中海廣場融資總額達97.03億元。

    觀點地産新媒體獲悉,2020年上半年,盡管部分商業項目延緩入市,中海商業資産總營業收入仍實現20.3億元,同比增長1.1%。其中,投資物業租金收入為19.2億元,同比上升6.2%。

    縱觀這幾年,中海商業2017年至2019年商業資産總營業收入分别為24.7億元、34.1億元及41.6億元,投資物業租金收入分别為21.1億元、29.7億元及37.5億元,增長比較穩定。

    來源:中海年報

    中海在2017年年報提到,預計2020年商業物業總收入将突破港币50億元,並在2023年實現年收入港币100億元的目標。照上述數據來看,如果下半年商業運營成績回升,中海實現目標業績不成大問題。

    年報顯示,2017年,中海持有商業物業逾366萬平方米,其中投入運營中海繫甲級寫字樓總面積229萬平方米,比重達62.57%。截至2018年底,中海累計持有已竣工寫字樓達42棟,並持有13家購物中心、12家星級酒店,持有商業物業總面積達到409萬平方米。

    至2019年末,中海繫列公司累計持有在運營商業物業總面積達438萬平方米,累計持有在運營甲級寫字樓達45棟,總面積達287萬平方米,占比65.53%,並持有13家購物中心、12家星級酒店、2家品牌長租公寓、12個自由辦公項目。

    據中海商業副總經理唐安琪近期透露,中海商業累計持有在運營商業物業及正在開發和待開發的商業物業總建築面積約1050萬平方米,在運營的達到450萬平方米,其中包括有149個物業,業态比較豐富,包括了寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓、城市展館等。

    其中,在運營、在開發的寫字樓項目超過80座,布局在26個城市,産品繫列劃分上包括中海中心、中海國際中心、中海财富中心、中海廣場、中海大廈。

    目前,中海是中國内地最大單一業權寫字樓發展運營商。

    起源于香港,中海在寫字樓上的經營思路同樣受到港資開發商的影響,表現在對寫字樓長期持有、業權統一、自主經營上。順應商業地産發展的潮流,中海在寫字樓品牌運營上也有獨特思路。

    2016年,中海發布商務品牌COOC,進入商辦資産管理時代,試圖打造全新商務生态。同年,COOC中海商務研發了創新型聯合辦公品牌OfficeZip,定位為“未來辦公實驗室”。

    2017年至2019年,中海大力發展旗下寫字樓創新服務業态OfficeZip,專注為大型企業、獨角獸、創業精英提供優質靈活辦公産品與服務。作為一種突破傳統的辦公項目,OfficeZip在2018年底進駐北京、雄安、上海、成都、濟南、武漢6個城市,共享辦公面積約3萬平方米。

    此外,COOC中海商務還有綜合商辦服務品牌Officloud中海雲商,培育出多維增值服務體繫,涵蓋企業管理、企業發展、員工生活三大領域。

    值得一提的是,截至2019年年底,中海運營期一年以上的寫字樓項目平均出租率超過90%,北京、上海等一線城市出租率長期保持在91%以上。

    進入2020年,中海的寫字樓生意亦有新動作。

    據了解,1月份,中海還斥資62.71億拿下上海真如商辦地塊,總面積4.84萬平方米,其中辦公占比90%;2月份,中海又以14.13億拿下上海普陀區紅旗村舊改項目的2宗商住地塊。此外,中海完成出售成都中海國際中心H座寫字樓。

    至于華潤置地,其商業地産規模大于中海,但說到寫字樓業務,運營比重相對中海則較小。

    年報顯示,2017年、2018年、2019年及2020年上半年,華潤置地投資物業營業額分别為76.5億元、95.2億元、120.3億元及49.9億元,其中寫字樓業務營業額分别為10.8億元、12.4億元、13.9億元及7.3億元,占比一直保持在15%以内。

    截至2020年上半年,華潤置地寫字樓在營總樓面面積110.18萬平方米,而其在營投資物業1105.92萬平方米,占比僅為9.96%。

    在華潤置地的年報里面,主要投資物業的列舉都是購物中心,數據詳盡,而寫字樓業務並沒有單獨展示。

    購物中心大盤

    今年,華潤置地在購物中心方面仍然有很多大動作。

    6月,華潤置地向華潤集團購買沈陽、北京、甯波、深圳的4個萬象匯項目,總額25.57億元;同月,其大連華南萬象匯項目奠基,總建築面積15.6萬平方米。

    7月,南昌市公示了華潤萬象城及置地廣場項目的規劃建築設計方案,項目總建築面積約18.44萬平方米,單體體量在南昌位列前三,預計2023年開業。

    事實上,從2004年開始,因為深圳開業的“華潤中心萬象城”,華潤置地顯露了在商業地産領域的野心。

    此後,華潤置地開始明确“住宅+持有物業+增值服務”的發展戰略,類似香港房企上世紀的“租售並舉”轉型,這也令其在商業地産領域領先于内地房企的步伐。

    年報顯示,2017年、2018年、2019年及2020年上半年,華潤置地購物中心業務營業額分别為52.8億元、68.6億、91.5億元及39.1億元,占商業收入比例分别為69%、72.1%、76%及78.4%,比重在逐年上升。

    于2020年6月30日,華潤已開業萬象城、萬象天地、萬象匯合計42個,儲備項目50個,另有管理輸出購物中心項目28個,購物中心在營總樓面面積達541.54萬平方米,在建總樓面面積576.46萬平方米。

    年報披露,2020年-2022年,華潤置地将開業10家萬象城、11家萬象匯。

    疫情期間,華潤置地商業地産業務也受到打擊,上半年收益按年下降12.5%至49.9億元,其中購物中心租金收入39.1億元,按年下降8.9%。

    不過,管理層在中期業績會上表示,購物中心業務,僅2-4月因疫情出現零售額、租金同比減少或無增長的情況。在5月、6月、7月零售額按年增長26%、14%和29%,租金收入按年增幅為18%、15%和22%。

    上半年,“收租王”深圳萬象城半年租金收入達10.66億元,深圳萬象天地在總租金收入中占比亦較高,具體達5.13億元。

    高級副總裁喻霖康也表示,華潤置地2020年投資物業的收入可能在120億元。而據華潤置地預計,投資物業租金收入預計2021年開始,可恢復15%以上的年復合增速。

    據悉,華潤置地是國際品牌合作最多的單一業主,與将近90個國際品牌開設了288個店鋪,合作品牌最多,開業店鋪最多。

    截至2020年6月30日,華潤置地在營投資物業總樓面面積共計1091萬平方米,在建及拟建投資物業總樓面面積共計1062萬平方米。從規模上看,是中海商業2倍的體量。

    中海也有購物中心業務。2019年,中海購物中心業務實現租金收入8.4億元,同比增長53.7%。

    同年,中海發布“UNIC環宇商業”,定位于全域化高品質集中商業智創領行者。截至2019年年底,“UNIC環宇商業”已布局北京、上海、成都、南京等十一個城市;與菱歌大數據、摩登天空、清華美院、頤和園、迪士尼、阿里影業等30多個各界IP開展了多維跨界合作。

    此前,中海的“UNI環宇繫購物中心”已實現“環宇城”、“環宇荟”、“環宇坊”、“富華里”四支不同類型及定位的品牌序列在全國核心城市落地開業,已布局于北京、上海、佛山、珠海、南京等11個核心城市。

    盡管目前,中海購物中心的體量較小,但其也在繼續布局。上半年,中海還完成收購佛山南海怡豐城,並改名環宇城,建築面積約13萬平方米。商場于2014年開業,出租率常年超過90%,輻射範圍超過3公里。

    商業志 | 傳統正在被改變,變化與融合中的商業發展史。

    撰文:侯燕婷    

    審校:劉滿桃



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