解局 | 金茂74億牽手海爾與青島十年苦旅

觀點地産網 金茂在青島的雄心向來不小。

9月18日晚間，中國金茂發布公告稱，該公司拟以1800萬元的代價收購海爾産城創3個青島項目公司的60%股權，並提供36.73億元的額外股東借款。

上述項目公司開發運營大雲谷城市運營項目，加上年初投入的36.88億元借款，截至目前，金茂在上述項目投入的資金接近74億元。

事實上，這是繼金茂灣購物中心、中歐國際城、智慧國際城、青島西海岸·創新科技城等項目之後，金茂在青島的再一次落子。

據金茂青島官微透露，中歐國際城于今年上半年實現簽約銷售額20.1億元，斬獲青島市上半年網簽套數、面積、金額第一位。

或許是嘗到了甜頭，金茂不斷在青島拓展新的項目，此次收購完成後，金茂将與海爾共同開發大雲谷項目。

但中歐國際城盈利的背後是七年時間的投入與等待，這一次，金茂又會在大雲谷項目上花費多少個七年呢？

一筆年息10%的“可換股債券”

金茂與海爾的故事在半年前就埋下了伏筆。

2020年1月3日早間，金茂發布公告稱，該公司的間接全資附屬公司青島金茂與海爾産城創的全資子公司恒鑫合創簽訂合作借款協議。據此，青島金茂同意向項目公司提供總金額不超過36.88億元的借款，按年利率10%計息。

據觀點地産新媒體查閱獲悉，恒鑫合創于2019年11月以60.5億的總價競得地塊A及地塊B的土地使用權，並分别設立了項目公司。同時，恒鑫合創還計劃參與投標地塊C的土地使用權。

根據借款協議，青島金茂拟就上述地塊的開發與恒鑫合創開展合作。另外，各方同意，青島金茂有權向恒鑫合創收購各項目公司60%的股權。青島金茂将根據地塊C的獲取情況以及對該等地塊經濟指標的測算結果，決定是否進行股權收購。

簡而言之，青島金茂向恒鑫合創提供了一筆36.88億元的借款，年利率為10%，與此同時，前者獲得了青島項目公司60%股權的收購權。

業内人士告訴我們：“這相當于一筆可換股債券”。

如果金茂成功收購了項目股權，上述借款的本金及利息将轉換成股東借款，該公司也将獲得開發項目60%的權益，能夠大幅增加的土地儲備。

“假設沒有成功收購，這筆借款的年收益率是10%，每年能夠收取近4億元的利息，對平均借貸成本不到5%的金茂來說，也是一筆穩賺不賠的買賣。”

顯然，不管從哪個角度來講，金茂在這筆交易當中都占據了足夠的優勢和主動權。但從後續的動作來看，這家央企更重視的不是那10%的利息收入，金茂在青島似乎有更大的雄心。

9月18日，中國金茂再度公告披露借款進展，該公司拟以1800萬元的代價收購海爾産城創3個青島項目的60%股權，並提供36.73億元的額外股東借款。

也就是說，加上年初36.88億元的借款，中國金茂在大雲谷城市運營項目上已經投資了73.79億元。

資料顯示，上述地塊A和地塊B均位于海爾信息産業園旁邊，前者的占地面積達到6.52萬平方米，後者的占地面積達到12.32平方米，而地塊C雖未透露具體信息，但公告提到，該地塊占地達到204畝，約13.6萬平方米，三宗地塊的規劃建面約為106萬平方米。

分析人士告訴我們，先借貸，後收購的方式在地産行業中比較常見，金茂通過這種模式介入項目的開發，能把風險降到最低。

金茂青島十年

自2010年首次進入青島後，中國金茂就将該地區作為其城市運營規劃的重點城市之一，随着時間的推移，該公司在青島的發展軌迹也越發清晰。

據悉，金茂進入青島的第一個項目是金茂灣購物中心，随後，該公司将視野從住宅、商業轉換到城市運營上，陸續打造了青島中歐國際城、智慧國際城等項目，截至目前，該公司在青島已有四個城市運營項目。

其中，中歐國際城即将進入收成階段。據市場人士透露，自2018年開始，中歐國際城項目首批地塊陸續進入開盤、搖号、交付狀态。而二批、三批地塊也将在2021年、2023年陸續交付使用。

數據顯示，2018年，中歐國際城銷售額突破70億元，2019年，該項目銷售額為50.13億元，今年上半年，該項目錄得20.1億元的銷售額。

事實上，中國金茂能夠從城市運營項目當中獲取成本低廉的土地，進而獲得較高的利潤，這在近兩年的财報中已有所顯現。或許，中歐國際城為金茂在青島的試煉帶來的信心，近兩年，該公司不斷在青島深耕。

分析人士認為，青島是金茂發展城市運營項目的重要區域，而大雲谷項目地理位置優越，急于擴張的金茂自然想不會錯過這次機會。

至于海爾産城創，其母公司為家電行業的龍頭海爾集團，近幾年，随着格力、美的等家電企業紛紛進駐地産行業，海爾集團亦想從中分得一杯羹。

海爾産城創成立于2013年，涉足的業務包括住宅地産、工業地産、商業地産、文化地産、養生地産，該公司一直以“産城生态圈”作為其發展的戰略。

分析人士猜測，海爾産城創選擇與金茂合作，一方面是源于金茂在城市運營方面的經驗。畢竟近兩年，融創、龍湖、金茂包攬青島年度銷售排行的前三甲，而在前三甲當中，金茂在産城方面的戰略與海爾更為契合，其在這方面的經驗亦更優于前兩者。

另一方面，城市運營具有前期投入大、開發周期長、回報速度慢的特點，在漫長的開發建設當中，“摧城拔寨”的費用是無法想象的。

以中歐國際城為例，中國金茂自2013年至今在該項目的投入上超過350億元，但項目直至近兩年才進入回收期。而該公司青島西海岸·創新科技城将于2021年交付，青島即墨智慧國際城于2021、2023年交付，青島伊甸園将于2024年交付。

至于此次收購的大雲谷項目，地塊A預計将于2023年二季度前完工交付，地塊A預計将于2024年一季度前完工交付，地塊C的收成期更是遙遙無期。

金茂的背後尚且還有央企中化集團加持，但在2019年，該公司為了回籠資金亦将中歐國際城部分地塊出售，因此，海爾産城創遭遇到的壓力可想而知。

引入金茂，無疑能夠分攤一部分的資金，減緩企業自身的壓力，同時，在未來幾十年的開發過程中，能夠共擔風險，這或許是海爾、金茂牽手的最終邏輯。

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