解局 | 混戰太原煤氣化闆塊 華僑城、萬達的進退邏輯

觀點地産網 2018年，華僑城因百億大手筆拿下山西太原1242畝地塊，迅速蹿上地産圈的頭條。随後的兩年時間里，有關這個千畝大盤的零星動态，都能引發大量的話題。

工商變更信息顯示，過去十多天内，華僑城（天津）投資有限公司正式退出太原僑辰置業有限公司；與此同時，萬達地産、重慶國際信托股份有限公司入股太原僑辰。

太原僑辰為山西太原煤氣化公司1843号地塊的項目公司，是華僑城1242畝大盤的其中一個“操盤手”。

在上述交易完成前，太原僑辰由華僑城持股60%，萬達集團持股40%。交易完成後，華僑城的持股比例變更為0；而萬達集團的持股比例變更為51%，新增重慶國際信托，持股比例達到49%。

也就是說，這一進一退之間，萬達不僅晉升為太原僑辰的大股東，還拉來了新的投資方，而華僑城完全處置掉1843号地塊資産。

萬達並不是個案，自2019年起，華僑城太原煤氣化闆塊項目先後引入中鐵、華潤置地合作開發。

據觀點地産新媒體查閱華僑城半年報顯示，截止目前，該公司于太原煤氣化闆塊僅有一個項目入市，上半年的銷售金額僅為2.8億元；同時，華僑城已為闆塊内幾個項目主體拆借逾44億元。

或許，兩年時間里華僑城暫未從太原煤氣化闆塊獲得預期的利潤，此後該項目成為這家央企處置資産大潮下的又一“犧牲品”。也有分析認為，華僑城剝離地産項目繫經營活動現金淨流量逐年下降的倒逼，通過股權處置、合作開發等方式加快資金回籠，成為其主要工作思路之一。

混戰太原

華僑城與太原煤氣化地塊的淵源要回溯至兩年以前。

2018年10月末，太原再次迎來大規模的土地拍賣，華僑城以116.17億元總價拿下編号為SP-1843至1849共8宗地塊，成交樓面均價約為4055元/平方米。

拿下上述地塊後不久，坊間傳來消息稱，華僑城将引入中國中鐵共同開發太原部分項目，同時引入華潤置地合作開發太原萬柏林地塊。

事實上，華僑城為開發太原煤氣化地塊共設置了八家子公司，其中包括與華潤合資的太原僑晉、太原僑君；與中鐵合資的太原僑鼎、太原僑冠、太原僑碩、太原僑隆、太原僑諾；以及最新與萬達合資的太原僑辰。

這一次，故事的焦點集中在太原僑辰上。

據悉，2020年6月末，萬達地産成功拿下SP-1843地塊，該地塊面積約為128.9畝，是太原煤氣化公司儲備項目規劃地塊二，亦為華僑城此前拿下的大盤項目一部分。

觀點地産新媒體查詢企查查顯示，7月3日，萬達地産進入太原僑辰的投資人行列，持股比例達到40%。随後，華僑城在産權交易所以9.63億元的代價，挂牌太原僑辰剩余60%股權及債權。

9月11日，太原僑辰的股東情況再次發生變更，華僑城退出股東行列，而萬達地産的持股比例變更為100%；9月17日，萬達拉來重慶國際信托，後者持股比例變為49%。

這一出讓動作，讓混戰太原的開發商又添一員。但外界對萬達的入局並不感到意外，自2017年那場世紀大交易以後，萬達急需尋找新的發展機會，而煤氣化闆塊對它而言是個難得的機遇。

一方面，在華僑城、華潤、中鐵三家房企拉開煤氣化闆塊序幕後，龍湖、富力等陸續搶占于此。因大型房企的聚集，不少投資者及剛需購房者也将目光轉移到該區域。

另一方面，太原市政工程今年開始着手改造煤氣化片區，未來該地區的交通、綠化等工程會陸續完善，或将成為投資的價值新窪地。

“距離萬達上一次在太原拿地已有十年之久，此次參與煤氣化地塊的開發，是其拓展版圖的重要一步。”

上述分析人士告訴觀點地産新媒體，近兩年，萬達地産就積極在公開市場拿地，加速擴張房地産業務。2020年上半年，該公司的拿地銷售比達到1.51，入局煤氣化地塊意在提前布局，搶占先機。8月份，萬達在太原還召開西岸CLASS項目發布會，稱項目繫第二個高端作品。

至于重慶國際信托，分析人士則認為，信托是王健林找來的資金方，意在減少資金壓力， 與信托合作“直投項目”也是萬達近兩年慣用的模式。

華僑城退

但在外界看來，此次交易的另一方——華僑城多少有些無奈。

在地産的上半場，高速的城市化進程導致休閑娛樂供給缺口放大，以文旅為主導的華僑城一直發展的順風順水，旗下項目在各大城市争相落地。然而，随着地産進入下半場，行業競争加劇、高周轉模式帶來的擠壓，讓華僑城遇到多維度的挑戰。

近幾年，華僑城提出轉型的目標，同時不斷出讓旗下地産項目，在分析人士看來，此次出讓太原僑辰，或源于項目風險、源于資金問題、源于業務轉型。

據觀點地産新媒體獲悉，華僑城拿下的煤氣化闆塊體量超過1200畝，需要投入大量的資金進行前期開發。雖然先後引入了中鐵、華潤等國字号企業共同開發，但前景依舊不明朗。

據華僑城2020年半年報披露，太原煤氣化公司1842-1846号地塊總占地42.35萬平方米，總建築面積118.47萬平方米，剩余可開發建築面積達104.67萬平方米；除1846号地塊已開發13.8萬平方米，其余三宗地累計開發均為0。

加之，在2018年太原迎來了“史上最嚴限購令”，房地産的銷售價格受到限制，以116億元高價拿地的華僑城的利潤空間不可避免被擠壓。為了分攤資金，降低風險，該公司最終選擇引入其他企業。

而自此以後，樓市調控愈發嚴格，當房地産周期進入下行階段，疊加2020年新冠疫情、償債高峰的影響，開發商們普遍存在資金緊張等問題，因此，當萬達伸出了橄榄枝，華僑城亦得以順勢而下。

數據來源：企查查公布、觀點指數整理

與此同時，太原煤氣化項目自2018年拿地以來，僅有一個項目開盤，即僑冠項目。财報顯示，截至2020年6月30日，僑冠項目已開盤總可售面積為8.05萬平方米，本期銷售2.14萬平方米，銷售金額僅為2.8億元。

而華僑城對太原項目的投資總額将近500億元。其中，太原僑冠項目的開竣工時間為2019-2022年，總投資37.61億元，開發成本今年初為17.96億元，至6月底為18.65億元；太原僑辰項目預計開竣工為2019-2023年，總投資29.30億元，期初為13.48億元，期末為13.50億元。

如果按照現階段的發展狀況，華僑城在該項目的資金沉澱将會越來越多，在回款速度不快的情況下，該公司的資金壓力也會相應加大。

除了變現速度慢，華僑城及其子公司每年為太原煤氣化項目拆借的資金亦不在少數。據悉，僅2020年上半年，華僑城為項目公司拆借的資金達到44.43億元，中鐵繫為項目公司拆借的資金為8.06億元，其余公司拆借資金為5.36億元，合計57.85億元。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

分析人士看來，華僑城引入華潤、中鐵，轉讓太原僑辰均是為了緩解資金周轉壓力和持續攀升的資産負債率。

數據顯示，截至2020年6月30日，華僑城短期借款281.08億元，應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費及利息共計206.26億元，一年内到期非流動負債79.09億元，合共566.43億元，而截至期末，該公司的手中貨币現金余額僅為384.68億元，資金缺口較大。

同期，華僑城經營現金流淨額為-95.95億元，較上年同期增加負數10.5億元。而2019年，該公司經營活動産生的現金流量淨額為-51.88億元，已連續三年為負。

在9月初接受投資者調研時，華僑城也被問及現金流的規劃事宜。對此華僑城方面回應，公司房地産及旅遊綜合項目前期建設周期長，現金流分布不均勻，流入與流出不具有同步性，導致近幾年經營活動現金流量為逐年下降的負值。

該公司還強調，如果刨去新項目拓展支出，近三年運營性現金流量“均為正值”。

其同時也表态，公司非常重視經營性現金流的問題。為此一方面加快了資金的回籠速度，另一方面嚴格執行“以收定投”原則，時時關注銷售回款與投融資的匹配關繫。在今年中期業績會上，該公司也強調将部分快周轉項目進行股權轉讓或資産整售，以獲得收益和現金保障。

“華僑城缺錢，但是不缺地，所以這兩年可以看到這家企業不斷在出售一些資産，但是這家企業也在購入資産，所以出售項目也有資産置換的意圖”，分析人士提到。

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