華潤終入局 羅湖田心村十年漫長舊改路

觀點地産網 與同樣耗費長達十年光陰的木頭龍小區相比，三公里多外的羅湖田心村如今依舊人頭攢動，如果不是華潤官方明确成為合作方，絲毫看不出一切已經塵埃落定。

近期，華潤置地官方透露，成功中標深圳羅湖田心村城市更新改造項目。這意味着，羅湖田心村迎來關鍵轉折，這段極具曲折的漫長舊改路終于要劃上句号。

從羅湖筍崗寶崗路直行幾百米，一座青石砌成的拱形門映入眼前，門額的正上方帶着田心村三個大字，半拱形的牆邊外檐上滿是雕刻，底下的廊柱環繞支撐着陳舊的大門，來來往往的人與車輛穿行其中。

這是深圳羅湖田心村，如今仍充滿煙火氣息。

“一直就住在田心村里面，最近是傳出要舊改了，不過聽說還沒有這麼快，真正拆遷起碼還有一到兩年。”一位居住在田心村的租客向觀點地産新媒體透露。在田心村經營多年五金商鋪的女店主也稱，自己還沒有收到房東的退租信息，舊改動工應該還需要一段時間。

田心村與深圳上千萬的城中村看起來並沒有什麼不同，自建房並列小道兩旁，肉眼可見的“握手感”和緊密度，擁擠的街道與嘈雜的人流，以及從頭至尾街頭店鋪販賣的小吃、商品融為一體，讓一些在大城市中不得不壓縮生活成本的外來人有了安身之處。

這些外來人或多或少，也曾與田心村交織在了一起，只不過始終是局外人。

十年漫長舊改路

田心村屬于羅湖區筍崗街道辦事處管轄的一個自然村，位于寶崗路，共有自建房屋158棟，多層22棟，高層4棟，出租屋多達3000多間，居住人口超7500人。

1992年，深圳農村全面城市化，村集體經濟組織被迅速改造成股份合作制公司。與很多深圳城中村一樣，田心村也走上了改造的道路。

五年後，田心村成立田心股份公司，開始從事房地産開發業務，先後開發田心慶雲花園1、2、3期，包括田心大廈、裕田大樓等工程項目，開發面積合共達10萬平方米。

事實上，這種依靠股份合作的方式，給村民帶來了一定的收益，也積累了物業為主的可觀優良資産。同時，通過股份合作公司與其他主體合作改造城中村，很大程度上維護了村民的利益和訴求，但也不可避免地存在一些潛在的風險。

對此，田心村牽涉其中的曲折作為反面案例，幾乎讓村民們承受了十年的影響。

而這一切都與田心村曾經的村長、田心股份董事長梁澤甯有關。1996年，時年31歲的梁澤甯就掌握田心村的經濟實權，直到2015年潛逃境外被國際通緝，在近二十年間他通過掌控田心股份已經牟取暴利超過5億元。

觀點地産新媒體查詢得知，梁澤甯這一繫列舉動的開端，是在2005年以田心股份的名義，通過與深圳房地産本地開發商談舊改合作，騙取大額誠意金，最終全部挪以資金自用。

這些被蒙騙的開發商超過數十家，無疑都是看中田心村被規劃為當時深圳的筍崗-清水河片區改造的核心地段。因此，為了與田心股份合作，拿下田心村舊改，多家開發商提前支付了超千萬的誠意金，最高的數額一度達到2億元。

根據當時的相關媒體報道，深圳某頭部房企就曾參入其中。2015年7月，該房企曾發布公告披露一則《關于通過增資擴股方式獲取深圳某城中村項目的議案》。其中，該房企同意通過增資擴股獲取深圳市廣萬房地産85%的股權，增資金額4.25億元，從而獲得深圳某城中村項目權益。

彼時，有業内人士透露，雖然具體項目被模糊處理，但從日期與部分數據披露中可以猜測，該項目與田心村舊改十分相似。

但觀點地産新媒體再度進行翻閱，並未找到這份文件報告，最終真實性有待考證。

具體而言，梁澤甯以模糊賬外賬誠意金的方式，将這些轉移到自身洗錢賬戶，從而私自進行擅用，村民們則多年都被蒙在鼓里。直到後續敗露，涉案金額已經難以找回，梁澤甯甚至舉家逃往新加坡潛藏，“失蹤”了長達四年時間。

2015年11月，羅湖警方以梁澤甯涉嫌挪用資金予以立案偵查；一個多月後，羅湖公安分局開始以涉嫌職務侵占罪、合同詐騙罪，對梁澤甯執行逮捕追逃；2016年3月，國際刑警組織對梁澤甯發布紅色通緝令；2019年4月，新加坡執法部門将梁澤甯抓獲，並決定依法予以遣返；随之，已是紅通人員的梁澤甯被遣返回國。

華潤終入局

歷經十年蹉跎後，田心村最終迎來接盤方華潤。

觀點地産新媒體了解到，2010年，深圳市羅湖區田心村（拆除重建類）城市更新改造項目列入深圳市城市更新單元計劃。兩年後，田心村項目取得《關于羅湖區田心村改造專項規劃的批復》。

直到2020年6月，深圳市羅湖區田心村（拆除重建類）城市更新改造項目引進合作開發主體進行公開招商，深圳聯合産權交易所組織競争性談判推薦備選合作方，項目方根據談判結果确定最終合作方。

随之7月份，華潤置地在深圳聯合産權交易所參與競争性談判，成為羅湖區田心村（拆除重建類）城市更新改造項目備選合作方。8月30日，田心股份召開股東大會，股東共282名，實到276名，全票同意華潤置地為合作方。

項目進展明顯逐漸加速。9月16日，深圳市田心實業股份有限公司收到深圳聯合産權交易所《成交通知書》，确認華潤置地成為羅湖區田心村（拆除重建類）城市更新改造項目最終合作方。

有業内人士表示，華潤置地拿下田心村項目並不意外，一方面，項目自身具備較好區位，屬于羅湖筍崗-清水河片區，此前也曾被規劃與深圳灣超級總部基地、寶安中心區等片區同列；另一方面，田心村集體有強烈的改造意願，能夠易于推進項目後續落實。

根據招商公告，田心村項目拆除用地範圍現狀建築物總建面約22.58萬平方米，拆遷用地面積7.25萬平方米，開發建設用地面積5.91萬平方米，将建成包括商品住宅、保障性住房、商業以及商務公寓、辦公酒店用地的綜合體。其中，其中包括住宅18.92萬平方米（含保障性住房7569平方米）。

同時，項目預計總投資約89.01億元，稅後淨利潤38.78億元，稅後成本利潤率為43.57%。

在利益分配方面，将采用貨币補償加物業回遷安置補償相結合的方式。其中，部分構築物、附屬物等其他資産補償不低于779.81萬元，並不低于1:1比例對項目方進行回遷安置，過渡安置費每月每平方米不低于75元（含）。

有熟悉片區的中介表示，“目前田心村片區均價在6萬元/平方米左右，項目日後更新入市，在剔除回遷與保障用地面積後，可以說十分有利可圖。”

此外，他也透露，田心股份在1999年建設的田心大廈，這次並不屬于城市更新的範圍内。不過目前已經有數十名業主簽署舊改意願申請，想借此尋求一同改造的機會。資料顯示，田心大廈共一期一棟，總高23層，235戶，均價在4.6-5.1萬元/平方米。

據不完全統計，華潤在羅湖還有多達四個舊改，包括湖貝項目、羅湖村項目以及蓮塘項目、清水河工改項目。其中。羅湖湖貝項目總用地面積約40萬平方米，規劃建築面積近200萬平方米，華潤預計投資300億元，打造成集購物中心、總部辦公、會議展覽、五星級酒店和公寓等融于一體的大型綜合性商業中心。

在今年8月份的上半年業績會上，華潤置地管理層透露，城市更新是公司土儲結構的一個重要的補充部分，未來每年将有50萬平方米的規模指標釋放，超過150億元左右的貨值。