成見 | “不囤地”李嘉誠 和黃成都限貸背後被戳中的痛點

觀點地産網 雖然是新瓶舊酒，“囤地”這個話題還是将李嘉誠推上風口浪尖。其不合時宜的商業模式，亦再次被外界用放大鏡觀察。

9月23日據成都媒體報道，成都市高新區财政金融局發布了一份《關于禁止和記黃埔地産（成都）有限公司融資、貸款和重大資産重組的函》文件。

文件提出：為貫徹執行中央、省、市房地産調控政策……因和記黃埔（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為……經研究，禁止高新區内金融機構向該公司及其項目提供新增融資、貸款，並禁止區内金融機構向該公司進行重大資産重組提供幫助。

晚間，成都市高新區财政金融局正式回復稱：“為貫徹落實上級部門關于促進房地産市場平穩健康發展的相關要求……近期我局配合區内相關部門正對多個涉及捂盤惜售項目進行查處，包括南城都匯項目。”

據了解，和記黃埔（成都）有限公司是成都樓盤南城都匯的開發主體。它成立于2004年，公司股權一直由Carton International Limited及和記投資有限公司持有。後經2015年長江實業及和記黃埔資産合並重組，和記黃埔（成都）連同其持份者一同被整合到長實集團繫統内。

所以當限貸消息被曝光，首先出來回應的也是長實集團。

針對上述傳聞，長實集團對包括觀點地産新媒體在内的媒體表示，和記黃埔地産（成都）有限公司現在並非長江實業集團有限公司的附屬公司，亦不是由其控制。

長實亦強調，公司所有發展項目均嚴格按照國家法規進行，並不存在囤地的情況。“作為地産開發商，公司的主要業務為房地産買賣，我們一直按計劃完成發展及出售項目。”

不過真實情況究竟如何？只能說這份回答多少有點轉移視線的嫌疑，講的“是事實，也不是事實”。

不消說至少直到今年8月前，和記黃埔（成都）仍是長實集團旗下子公司。在7月24日，長實才剛宣布，将南城都匯項目以價格約71億港元打包出售予禹洲集團和瑞卓置業。

按照長實的說法，目前這樁交易算是交割完成。因此，和記黃埔（成都）此時此刻並不屬于長實的附屬公司且不由其控制，但在此之前呢？

南城都匯項目的歷史最早亦可以追溯到2004年。當時和記黃埔地産進軍成都成立公司，拿的第一個項目就是南城都匯，至今已過去16年。公開資料顯示，項目拿地總對價約21.35億元，按土地面積1036畝（約69.07萬平方米）計算，成交樓面價1030元/平方米。

作為超級大盤，南城都匯分8期建設計劃2.33萬個單位（包括住宅及商鋪），總建築面積約超過250萬平方米。截至目前，項目已推出6期産品，第7、第8期則為現房/準現房狀态，未出售房源合共達6750套。

南城都匯上一次開盤，是在2016年9月推出第6期匯彩園，預售價格約為1.2萬-1.6萬元/平方米，到翌年9月升至1.65萬元/平方米。

據悉，如今南城都匯項目整體的二手售價約為2.2-2.4萬元/平方米。其中第6期匯彩園在今年9月份的參考價為2.65萬元/平方米。

南城都匯項目開發時間過慢是真實存在的情況，而且不是孤例。和記黃埔（成都）作為開發主體，要說沒有來自更高級的指示，一間項目公司能主導執行如此漫長開發周期，是難以想象的事情。

至于否認“囤地”。一個項目十幾年的開發歷程，不能說是嚴格意義上的囤而不建，但項目的開發周期确實拉得夠長。上述限貸文件的指向則更清晰，是“捂地、捂盤”。期間，土地成本随着銷售價格的上漲而變得愈發微不足道，也推高了項目的毛利表現。

與南城都匯相同，長實集團目前在中國内地的項目儲備，絕大部分都來自于早期的納儲行動。

例如上海真如高尚領域項目，早于2006年即以底價22億元成交，但直到5年後項目仍處于打樁階段。高尚領域最終在2013年首次開盤，2016年加推，直到今年6月份該項目仍能推出多達1108套房源。

而長實在2004年拿下的陸家嘴世紀大道地塊，就經過了12年的開發歷程，在2016年才最終落成為世紀匯廣場。北京姚家園地塊由長實于2001年以7億元價格拿下，2005年6月逸翠園第一期動工，但直至2019年項目二期才傳出開工消息。

2019年10月，長實集團将大連市西崗項目出讓給融創中國，交易價超過40億元。該地塊是由長實于2011年12月以總代價19億元投得，截至出售時間過去了8年。

事實上，通過慢周轉獲取土地增值帶來最大的收益，是李嘉誠旗下企業在房地産領域最常用的獲利手法。中國之外，和記黃埔地産位于倫敦Lewisham區的Convoys Wharf項目，在獲得當地政府的規劃批準允許動工前，也擱置了15年。

雖然最早在2004年，國土資源部、監察部就聯合下發通知，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓，同時發展商必須及時繳納土地出讓金，如果在兩年内不開發，政府可把該土地收回。

2007年，國土資源部加大對閑置土地的清理力度，以及對囤地開發商查處力度，出台4條辦法限定開發商囤地。其中就提到規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，确保供應出去的土地能夠及時開發建設，形成住房的有效供應。

2008年，國務院出台文件，明确土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

但長實通常的做法是用多期開發的大盤模式，将項目建設周期盡量拉長，以達到“捂地、捂盤”的效果。

這種開發模式，可以說多少有點跟不上國内現時的情況，尤其在當前的政策氛圍下。最近被熱議的“三道紅線”新規，雖然表面上是針對房企的負債情況。在某種意義上，尤其是針對土地如何估值方面，是希望借此促進企業加快開發，避免囤房囤地。

所以即便有聲音認為，從商業的角度看長實這種行為無可厚非，是商家逐利的表現。但也是與目前的基調相背離的。

這同樣能關聯到李嘉誠近年來的撤資行為，雖然“超人”在國内的大量投資不只涉及房地産行業，但大量的項目抛售、資金撤出仍是事實。自2013年起，長實集團就頻繁出售在内地積累的土地資産，高額套現将資金投往其他地區。

盡管不少香港企業至今仍大力投資中國内地，但這位最著名港商的撤資行動，仍被認為是具代表性的意義。而在中國經濟越來越強調要發揮超大規模市場優勢和内需潛力的當下，這關乎到信心問題。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。