商業志 | 悠活上市倒計時背後的合景商業地産慢行

觀點地産網 在遞交招股書差不多滿3個月後，合景泰富拆分物業管理闆塊——合景悠活集團控股有限公司終于有了新的進展。

9月22日晚，合景發布公告，稱計劃透過有條件分派及全球發售，包括香港公開發售及國際發售（包括優先發售），實現建議分拆。該公司表示，厘定有條件分派及保證配額的記錄日期将為2020年10月9日（星期五）。

看起來，合景的分拆計劃終于邁出了實質性的一步。

悠活里的商管數據

雖然是以物業公司的名義準備上市，但合景悠活其實和此前已經成功登陸港交所的大部分物業公司都不太一樣。

據此前公布的招股書顯示，合景悠活的主要業務是為住宅物業及商業物業提供綜合物業管理服務。

具體而言，合景悠活的住宅物業管理服務闆塊包括預售管理服務、物業管理服務；及社區增值服務。而合景悠活的商業物業管理營運服務闆塊包括預售管理服務、商業物業管理服務、商業營運服務及其他增值服務，主要包括公共空間增值服務。

按此理解，合景泰富的商業地産項目開發建設之後，就将交由悠活來進行招租、銷售、運營和管理。

但和住宅項目相比，悠活在商業地産方面規模要小了很多。

據招股書顯示，截至2019年12月31日，合景悠活管理106個住宅物業，在管總建築面積為1830萬平方米。這些住宅物業位于中國37個城市或自治縣。截至同日，合景悠活訂約管理158個住宅物業，總合約建築面積為2940萬平方米。

截至2019年12月31日，合景悠活管理30個商業物業，在管總建築面積為330萬平方米。這些物業位于中國八個城市或自治縣。截至同日，合景悠活訂約管理33個商業物業，總合約建築面 積為450萬平方米。

悠活的收入結構也大致遵循着這一比例，2019年悠活的收入為11.25億元，其中住宅和商業的占比為7：3。

事實上，在招股書發布後，已經有不少分析人士認為悠活的業務太集中在母公司合景泰富的自有項目上了，而來自第三方貢獻的收入太少。

合景方面似乎也看到了這個問題，因此也進行了一些收並購，但從此前的案例來看，其收並購的重點還是集中在住宅方面。

一組數據可以說明問題：在悠活的招股書里顯示，其向第三方物業發展商發展的住宅物業提供物業管理服務的收入貢獻由2017年的零增至2019年的11.0%，而向第三方物業發展商發展的商業物業提供物業管理服務的收入貢獻由2017年的零增至2019年的4.1%。

不過，以物業+商業模式準備登錄港交所的現在也不止合景悠活一家，已上市的寶龍和公布了招股書的華潤也采取了相似的平台分拆上市。

合景商業地産慢行

合景泰富的商業地産之路正式對外公布于2014年。

當年4月，合景泰富在上海發布其商業地産戰略，其稱，将正式邁入個性化商業地産時代，公司旗下北京·摩方、蘇州·合景匯、成都·合景匯和上海·嘉譽國際廣場這4個項目預計将在明年、後年推出。

但從後來的情況看到，合景泰富手上的這幾個商業項目，並沒有如當初預期的在2015和2016年推出，反而在這兩年中，合景泰富商業項目方面幾乎悄無聲息，並無太多動态。

直到2017年，其北京上海的商業項目才再次傳來要開業的消息，同時，除了北京·摩方，有三大項目已于2015年更名換姓，現在它們是上海·悠方、蘇州·悠方和成都·悠方。

悠方與摩方的品牌概念來源于合景泰富對生活态度的诠釋與追求，“悠方”繫列定位側重于打造時尚生活的購物體驗，而“摩方”則代表“小而精”的摩登潮流消費體驗。

彼時，針對公司在商業地産發展速度較慢的原因，主席及執行董事孔健岷曾解釋稱，因為持有出租物業需要投入大量資金，對現金流影響較大，所以不追求快速發展。

而需要積澱商業地産基因的合景泰富，在啟動全國商業戰略後的兩年間，最大的階段性成果就是商業團隊的組建。在2015年全年業績公告中，合景泰富表示，通過近兩年的商業模式研究和摸索，逐步組建一支高素質的商業團隊。

事實上，在很長一段時間内，合景泰富的商業地産發展速度和其财務現金狀況呈現相互制約的局面。

一方面，和新鴻基等港資企業關繫不錯的合景泰富非常了解商業地産這個現金牛對企業的益處，有意加大持有型物業的規模，除了購物中心，其對寫字樓、酒店也加快發展規模。

但這就意味着，需要大量的資金沉澱在這些商業項目中，短期内可能無法套現。加上當時正遇上電商對零售商業的沖擊，商業地産的租金、空置率等水平都受到嚴重影響。

另一方面，以2015年合景泰富的年報為例，其銷售金額不僅未完成年初制定的目標，更重要的是，營業收入，核心毛利等關鍵财務數據也都出現同比下降的情況。

2015年，合景泰富期内收入約為83.39億元，較2014年财政年度減少20.3%，毛利為人民币30.1億元，同比降幅為19%。

于是，在一段時間内，合景态度的商業項目發展顯得低調而緩慢。事實上，2014年對外公布的北京、廣州、成都等幾個項目，真正開業的時間都在2018年以後了。

2018年4月28日蘇州悠方華美綻放後，成都悠方、廣州悠方、北京摩方等商業項目也陸續入市亮相，這或許才是在2019年初舉辦的合景泰富2018全年業績會上，孔健岷大談商業地産，並表示進入了“收割期”的主要原因。

但合景在商業地産方面的開業速度依然稱不上“快”。在今年年初的業績會上，合景泰富透露，一線城市開業商場5個，運營寫字樓5個，二線城市已開業商場3個，運營寫字樓3個。

僅以商場來看，8個開業項目的數量在商業地産領域或許僅稱得上“入門級别”。

據觀點地産新媒體查詢公開資料顯示，截至2019年底，國内已有開業購物中心較多的開發商有，華潤61個，凱德48個，龍湖35個，新城63個，寶龍51個。

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