解局 | 粵派房企海倫堡24億加碼長三角

觀點地産網 粵繫房企海倫堡，2019年赴港二次沖刺IPO失敗之後，仍然在積極走出廣東，擴大規模。

9月24日，經過3輪競價，海倫堡以15.7億元競得南京雨花台區商住地，樓面價1.06萬元/平方米，溢價率1.29%。

除了珠三角，長三角是海倫堡納儲的第二大區域。據招股書數據，截至2019年1月31日，海倫堡在全國擁有122個項目，土地儲備總量約2370萬平方米，其中珠三角占比40%、長三角18.2%、華西22%、華中12.5%。

今年以來，海倫堡多次參與長三角區域土拍，也有所獲得。

加碼長三角

9月24日，江蘇南京集中出讓6幅涉宅地，總成交價格49.5億元，華夏幸福、陽光城、路勁皆有所獲，而海倫堡以15.7億元競得當天出讓最大地塊。

出讓文件顯示，雨花台區闆橋街道闆橋市場G2地塊，東至甯蕪鐵路，南至樂欣路，西至歡怡路，北至三山矶路，土地用途為Rb商住混合用地，出讓面積5.51萬平方米，建築面積14.87萬平方米，起拍價15.5億，起始樓面價1.04萬元/平方米，最高樓面限價1.25萬元/平方米。

根據出讓要求，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過2.3萬元/平方米（裝修價格另行核定），最高銷售單價不得超過售價均價的110%（裝修價格另行核定）。

據觀點地産新媒體不完全統計，今年以來，海倫堡先後在金華、昆明、佛山、惠州、江門、南京等城市拍地，合計支出地價約67.7億元。

其中，于長三角地區，海倫堡已斬獲三宗地塊，總價約24.2億元。

4月13日，海倫堡以底價4.76億元競得金華浦江縣1宗商住地，建築面積16.13萬平米，樓面價2953元/平方米；8月11日，海倫堡以底價3.7億元競得南京高淳北嶺路以北、太安路以東地塊，占地面積6.7萬平方米，樓面價3702元/平方米。

2013年，海倫堡在上海嘉定區馬陸鎮主幹道寶安公路與勝辛南路交匯處，開發了一個由公寓、商墅、星級酒店和商業街、超市五部分組成的城市綜合體項目海倫廣場，邁出了布局長三角地區的第一步。

2016年，海倫堡進入江蘇市場，先後布局南京、蘇州、蘇州、南通、鎮江等地。次年，海倫堡紮根浙江杭州、甯波、紹興、嘉興、台州、湖州、金華等城市。随後，不斷擴充版圖，進入安徽，聚焦合肥國際濱湖省府闆塊。

資料顯示，截至2019年末，海倫堡在長三角地區覆蓋超過13個城市，擁有29個不同業态的項目。

上市前景

海倫堡官網信息顯示，截至2020年3月31日，擁有158個處于不同開發階段的項目，總土地儲備面積約2861萬平方米，已在主要位于珠江三角洲地區、長江三角洲地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的13個省及直轄市的41個城市占據一席之地。

從海倫堡的土地儲備來看，能夠支持其四到五年的開發需求。

7月份，惠譽确認海倫堡的評級為“B+”，展望穩定。

惠譽指出，因實施保守的拿地政策，2019年海倫堡的杠杆率為41%，在評級處于“B+”區間的同業公司中處于較低水平。因為土儲較為充足，海倫堡只需将合同銷售收入的約35%-40%用于補充土地儲備以保持合同銷售增長，這令其有望逐漸去杠杆。

評級報告中，惠譽預計，2020年海倫堡的合同銷售額将增長約5%至480億元人民币，這主要得益于已售總樓面面積的增加——2019年該公司的合同銷售額增長28%至460億元人民币。

于2019年，海倫堡為支持快速銷售周轉戰略而購地580萬平方米。惠譽指出，海倫堡拿地成本較低。2017至2019年間，海倫堡的平均拿地成本為1929元/平方米，僅為合同銷售平均售價（2019年約為10438元/平方米）的18%。

得益于低成本的土地儲備，2019年海倫堡的EBITDA利潤率（含資本化利息）為24%。惠譽預計，該公司土地儲備的平均成本約為其住宅項目平均售價的15%-20%，這将令其平均EBITDA利潤率保持在20%-25%。

由于上述原因，惠普連續第三年對海倫堡的評級為“B+”，展望穩定。

盡管如此，海倫堡2018年、2019年在港交所兩次提交招股書，都失效了。海倫堡對于會否再次遞交資料，在接受媒體采訪時表示：“公司内部有自己的節奏，還是以公告口徑為準。”

從招股書來看，2018年海倫堡在建物業和持作出售的完工物業同比增加62.81%，而2018年平均預收賬款同比增加42.35%，從去化指標“存貨/平均預收賬款”來看，由2017年的1.98增加至2018年的2.26，去化壓力增大，去化速度較慢。

也就是說，海倫堡土地儲備尚屬充裕，但並不能實現“高周轉”，這也促使其需要靠融資來進一步擴大規模。

2020年1月，海倫堡增發2.5億美元高級無抵押債券，利率為12.25%。招股書中，海倫堡2016年至2018年的加權平均實際利率分别為8.6%、7.9%和8.8%，而今年這筆高利率的境外債，或意味着海倫堡的融資成本又攀升了。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。