成見 | 最後的紅線

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2020-09-27 22:52

  • 我們或許能看到一輪沒有房地産參與的經濟復蘇。

    觀點地産網 房地産行業越來越真切地看到“三條紅線”迫近的樣子。

    據媒體9月26日消息,監管部門要求“三條紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

    報道同時提及,“三條紅線”自9月起已在此前參與央行、住建部座談會的12家房企試點實施,房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表,共涉及8項财務指標。

    這距離“三條紅線”融資監管規則被擺上台面,僅過去一月有余。

    今年8月20日,央行、住建部、銀保監會召開了房企座談會,與會房企代表包括碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等。根據8月23日央行、住建部官網披露,會議形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則。

    上述規則為大家所熟知:依據杠杆水平高低設置三條紅線,扣除預收款後負債率大于70%、淨負債率超過100%、現金短債比小于1倍,央行将房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模,對應有息負債增速0、5%、10%、15%。

    據自媒體披露,試點房企被要求在一個月内上交降檔方案,包括一年内如何降檔、三年内如何全面完成符合“三條紅線”的調整。其余房企,則自2021年1月1日全部執行。

    結合最新消息看,至少對于試點企業而言,“三條紅線”認定的負債標準或許是2020年6月30日。

    基準時間對于房企的重要性不言而言,在中期業績會上,深圳控股便提及,若以今年6月30日為基準,預計可增加有息負債規模約40億元,而若以年底為基準,“公司的空間就非常大”。

    無論如何,已經沒有房企會否認,屬于房地産的高杠杆、高盈利時代徹底結束了。

    兩天前,萬科郁亮首次公開回應對“三條紅線”的看法,他認為最新監管規定的影響“不亞于2002年土地招拍挂制度改革”,2002年前、2002年後以及2020年為界,房地産分為土地紅利階段、金融紅利階段以及管理紅利階段。

    郁亮進一步渲染了新政的效力,因為一直以來充當“老大哥”的萬科這次認為,“三條紅線”是行業重大遊戲規則的改變,會進行表内外穿透性全覆蓋,此前的财務技巧将沒有任何用處。

    他同時證實,今年“三條紅線”明确下來,明年要全面開始實施政策,在新的階段,所有房企重新來到同一起跑線。

    萬科之所以認為房地産行業規則發生變化,潛台詞或是新的監管對于“強周期行業”邏輯的颠覆性。

    過去20多年,房地産一直作為經濟的主要支柱,和所處經濟周期、流動性環境等都有密切關繫,在“房住不炒”提出前,行業的調控一直有周期性。

    中泰證券曾指出,2000年後中國對全球經濟增長的邊際貢獻逐漸超過美國,1/3經濟增長是來自中國的貢獻。其中,房地産一直是經濟的主導變量,國内居民有六成以上财富直接或間接配置在房地産相關區域;過去十年,中國1/3左右的增長是由房地産直接或間接拉動起來。

    該機構同時指,2009年、2012年、2015年經濟的企穩回升,都開始于居民加杠杆,主要的傳導鍊條則為“政策寬松-居民加杠杆-房地産銷售好轉-企業加杠杆-房地産投資好轉”。

    這也是凱恩斯主義在實踐運用中所容易衍生的另一種情況,上述所提及三次經濟回升都伴随着财政政策及貨币政策的寬松,但寬松貨币政策容易導致财富收入重新分配,加劇社會收入差距。

    尤其是房地産與股市,容易成為大規模流動性的目的地,進而推高資産價格。

    從民生角度,資産價格在房地産突出表現為土地成本升高導致房價居高不下,年輕人掏空“六個錢包”買房。數據顯示,2020年上半年國内住戶部門杠杆率約達59.7%,相比之下2008年僅18%。

    無怪乎有人調侃,我國居民主要矛盾是日益增長的居住需要同過快過高增長的房價之間的矛盾。

    那邊廂則是房地産行業總體面臨下行壓力,2018年以來的棚改貨币化政策收緊,房地産庫存開始累積,市場緩慢降溫。中泰證券認為,這是2018年以來經濟下行壓力的重要來源。

    正當外界認為“強周期行業”邏輯再度體現時,去年7月30日中共中央政治局會議釋放明确信号:“不将房地産作為短期刺激經濟的手段。”

    新華社當時還援引專家說法稱,從房地産金融的角度看,調控可以從幾個方面實施:提高房地産開發貸款條件;收緊資金借助信托等渠道進入房地産項目;收緊個人住房貸款條件、額度,並嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地産市場等。

    不曾想,這位專家“一語成谶”。過去一年來,包括銀行開發貸、信托融資、保險渠道融資,以及個人購房貸款等均有不同程度收緊。

    今年5月以來,國家最高領導人通過一繫列重要講話,闡述“雙循環”相互促進的新發展格局。至此,近年來“房住不炒”“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”等消解強周期屬性的調控,終于有了最繫統的目的——“國内大循環”。

    内循環的核心是刺激内需,外因則是全球貨币政策的變化,從零利率、負利率到量化寬松,其中美聯儲今年3月将利率降至接近零水平,並推出無限量的量化寬松計劃刺激經濟。

    美國貨币寬松會對中國帶來外貿等壓力,疊加其它地緣政治因素,實際上“國際大循環”的動能已明顯減弱。

    若要打造國内大循環,便需要回到國家所引導的“供給側結構性改革”,将國内市場的生産、分配、流通、消費形成完整體繫,投資領域涉及新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化等。

    “玻璃大王”曹德旺多番批評房地産,他說,在過去二十年里,房地産漲速領先其他實體經濟行業,吸納過多本應流向其他行業發展的資源和資金。

    如今,國家三令五申,防止資金違規流入房地産市場,引導資金更多流向實體經濟——我們或許能看到一輪沒有房地産參與的經濟復蘇。

    房地産主要資金來源分為按揭貸款、定金和預付款、國内開發貸款和自籌資金,其中後兩者是房企的籌資和投資現金流,最新的“三條紅線”便是管控籌資現金流。

    西部證券根據2019年度數據研究得出結論:融資新規管控了行業融資市場45%的資金,管控上市公司房企融資市場70%的資金。短期将有大多數企業“以價換量”,中期布局一二線房企将更多采取合作開發或增加表外融資方式進行投資,布局三四線房企将以快周轉為主要經營模式。

    需要明确的是,“三條紅線”目的在于調節房企的融資行為、融資結構,限制野蠻擴張,通過管控融資降低土地高溢價的情況,保障行業平穩健康發展。

    融創在中期業績會也回應,這項政策主要方向是保持穩定的情況下能夠逐步降低杠杆。該公司亦坦承,央行的政策對所有企業的有息負債總額都有控制,房地産格局大致穩定住了,想再彎道超車或快速增長的機會就不高了。

    但這又是另一個白銀時代的故事了。

    成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界,多數情況下我們並不是先理解後定義,而是先定義後理解。

    撰文:鐘凱    

    審校:徐耀輝



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