解局 | 保利80億三城搶地里的土儲變調

觀點地産網 已過秋分的九月末，連南方城市廣州也一大早刮起了絲絲秋風，挾帶些涼意。

有些“不應景”，土拍市場再次迎來百億量級土拍，盡管搶得不算多激烈，但總歸都覓得買家。

9月27日，羊城黃埔、白雲、花都、南沙七宗地入市競拍，順利落子的開發商囊括了恒大、保利聯合體、保利置業以及越秀，總成交價130億。

其中，恒大以37億連摘廣州南沙萬頃沙三宗地，兩宗商地要求建設星級酒店、全室内文創園區，且申請人須具備5個文化旅遊項目投資及建設經驗等，加之此前廣東省2020年重點建設項目計劃提及，未來南沙區有一個“恒大童世界主題樂園”，将在2020年動工。

即是說，該項目大概率将建成恒大童世界。

不過這場土拍最大赢家或許還是“保利繫”，除保利置業以22.5億摘得花都中軸線地塊，保利發展則以聯合體名義，以超34億摘得黃埔科學城兩宗宅地。

據統計，過去這三天，保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊，斥資超80億元，這也是今年以來保利拿地圖譜的一個縮影。

還是舊改

9月27日，保利摘得的兩宗臨近宅地，均拉來了幫手翔龍。

兩宗地分别為科學城KXC-G1-5地塊、科學城KXC-G1-6地塊，均位于廣汕公路以南、開創大道以西，臨近天河與黃埔邊界，一大優勢是距離地鐵6号線黃陂站僅約300米。

地塊總占地面積約5.5萬平方米，總建築面積則超22萬平方米，成交樓面價在每平方米1.6萬元-1.7萬元左右。有業内人士表示，目前科學城一手住宅在4萬至5萬左右，僅就不到兩萬的樓面地價而言，未來項目盈利空間還是可控的。

據觀點地産新媒體了解，該地塊隸屬于黃陂社區長安片區的舊村改造融資區範圍，屬于舊改地塊。該長安片區舊村改造項目總用地20.13公頃，規劃拆除現狀建築面積18.82萬平方米，改造後總建築量67.81萬平方米，預算總投資約28億元。

改造後的黃陂長安片區分為四大功能區，分别為回遷安置區、回遷經濟區、融資住宅區及融資商業區，此次出讓地塊為其中融資住宅區地塊。

為何可以摘得舊改相關地塊？據悉，該黃陂社區長安片區舊村改造項目由廣州君禦房地産和翔龍集團共同開發。查閱工商信息獲悉，主要主體公司君禦原先由黃陂社區經濟聯合社全資持有，今年9月份，大股東變更為廣州市保翔置業有限公司，持股比例為70%。

保翔置業于今年5月成立，由廣東保利持股51%，翔龍城市更新集團持股49%。換而言之，事實上長安片區舊村改造項目已由保利與翔龍共同開發，兩者拿下出讓融資地塊不足為奇。

合作方之一翔龍是廣州本土房企，創建于1999年，早年間曾在廣州天河區珠江新城及海珠區打造過尚東君禦及尚東峰景等住宅項目，近年來開始轉道舊改。

據悉，今年5月份翔龍曾與融創一同以底價35億元摘得黃埔科學城HBPQ-D1-1地塊，折合樓面價17321元/平方米。該地塊同樣為舊改地塊，與此次出讓地塊相近，為黃陂社區經濟聯合社、華沙社區經濟聯合社經濟發展用地收儲出讓項目，競得人須與兩聯社簽訂《自留發展用地合作開發協議》。

據觀點地産新媒體了解，從2019年底以來，科學城闆塊出讓的多宗宅地基本都涉及到舊改，拿下的地塊均為舊村里邊的留用地塊。

“科學城住宅淨地幾乎沒有了，所以未來居住用地主要都以舊改轉化為主。”世聯行廣州大區副總經理林家星表示。

除此外，當天吸引最多房企參與的是花都中軸線八地塊二，位于花都區花都大道以北、蓮山路以東，是近三年來花都中軸線上出讓的首宗宅地。

該宗地塊報名的6家房企里，同時出現了保利繫成員——保利與保利置業。

一直以來，同業競争都是保利集團内部兩大地産平台懸而未決的難題，即便是2017年進行整合重組之後，也未完全解決。除了廣州之外，上海、重慶、武漢這些重點城市也是重組之前就一直進行交叉布局的地方。

不過在保利方看來，足夠大的市場下，同業競争所帶來的影響微乎其微。

今年4月份年度業績說明會上，保利發展副總經理潘志華便稱，公司與保利置業由于歷史原因，在少數城市有一定重疊，而且房地産是充分競争的行業，不存在實質的同業競争。

拿地變調

當天，除廣州黃埔科學城落兩子外，保利還以10.01億摘得佛山南海丹竈鎮一宗商住地，建面17.7萬平方米；9月25日，保利同樣一天連下兩城，28.61億元拿下白雲區太和鎮商住地以及溢價50%奪得一宗鄭州經開區的宅地。

短短三日保利投資近80億擴儲，若按照股權比例粗略劃分的話，也有至少60億元實際支付地價。

細窺其中，這便是保利今年以來拿地策略的一個縮影。

相比2019年以控制負債、提高盈利增長為主的穩健發展風格，2020年，疫情之下的保利反而顯得更為“激進”，尤其在拿地方面。

一季報顯示，期内保利新拓展項目20個，新增容積率面積459萬平方米，總獲取成本達347億元，拿地金額同比增長118%，拿地銷售比達48.9%，較2019年上升15.2%；半年報顯示，保利實現拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拿地金額同比增長54%，拿地銷售比為36.52%。

據觀點地産新媒體了解，拿地總支出增加的原因還包括成本的增加。

上半年，保利拓展土地平均樓面地價為8328元/平方米，比去年同期平均地價上漲約30%。

半年報中保利解釋稱，這一變動主要是上半年公司在38個核心城市拓展金額占比達86%，較去年提升7個百分點。另據東方證券此前統計，期内44個新增項目中36個位于核心一二線城市，不乏北京、上海、杭州、廣州、蘇州等核心城市地塊，即多位于一二線城市。

具體而言，保利所拿的44塊土地中，一線城市占比由2019年19.4%略微降至19.2%，二線城市占比由41.7%上升至64.1%，三線城市由38.9%下降至16.7%。

如此次三天拿下的廣州、佛山、鄭州地塊，均屬于一二線城市範疇。

另一個可觀察的拿地變化，則是權益比重的上升。

土儲權益比重的背後，是保利對于負債與規模之間取舍的結果。自2013年國資委對央企降負債作出相關要求後，保利便開始主動降低杠杆，随之投資拿地力度、銷售規模增速趨于回調。

為了保持市場張力，保利選擇的最簡單直接方式便是增加合作項目比重，減少投資成本，同時又能增加企業賬面銷售，擴大總盤子。

随着這幾年合作放開，土儲權益比例從2015年76%降至2019年上半年65.3%，幾乎是歷史最低點。不過，2019年保利也有意識地提高拓展項目權益比例，全年新增土儲權益占比回升到七字頭達71%，同比提升近3.8個百分點。

2020年上半年，保利新增土儲權益比再提升至73%。當然，這也帶來了現金的減少與負債的提升，尤其是在疫情下銷售回籠資金有所減少。

半年報顯示，保利資産負債率77.66%，淨負債率為72.07%，較2019年末分别上升了0.3與15.16個百分點，同時現金短債比為1.96倍，較2019年末下降14.07個百分點；經營活動産生的現金流量淨額為-252.44億元，同比下降255.56%。

值得欣慰的是，在當前盛傳的“三道紅線”下，保利均踩在安全線内，包括截至扣除預收賬款資産負債率66.05%，不超過70%。

不過，本該繼續上揚的擴張曲線，或許在三道紅線下會有所下調。畢竟，比紅線更重要的是弦外之音，是信号，房企們拼杠杆的日子大抵是要終結了。

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