粵港合作廣州舊改邏輯 奧園、恒基68億終獲氮肥廠地塊

觀點地産網 2018年4月宣告合作兩年之後，奧園終于和恒基聯手将廣州番禺氮肥廠舊改土地搶到了自己碗里。

9月28日上午，廣州成功出讓番禺區新造鎮新化快速路東側一宗地塊，拿地企業為廣州奧昇置業有限公司，成交總價為67.78億元，折合樓面價約23280元/平米。

公開信息顯示，成交地塊位于新化快速路、新造珠江特大橋東側，緊鄰珠江水道，與大學城隔江相望；該地塊原為番禺氮肥廠原址，屬于“三舊”改造項目，曾在2018年作為廣州城市更新重點推介項目。

根據地塊出讓要求，需配建13746平方米住房，由番禺區指定單位按3500元/平方米的價格回購。

上午的拍地，只有越秀地産和廣州奧昇置業兩家企業參與競拍，經過35輪叫價，最終由廣州奧昇置業有限公司成功拿下。

據觀點地産新媒體查詢，廣州奧昇置業有限公司實際上為奧園與恒基共同持股的公司，而2018年奧園就曾公布，其與恒基兆業地産集團簽訂了廣州番禺氮肥廠城市更新項目合作協議。

奧園再獲舊改

雖然只有兩家企業報名搶地，但廣州業内對此地塊前景基本看好。

主要原因是，該地塊面積不小，且位置優越。

據此前挂牌資料顯示，占地面積14.05萬平米，計容面積超30.49萬平米，緊鄰珠江水道，坐擁一線江景，未來可打造高端濱江住宅區。

另一個重點是，該地塊毗鄰番禺大學城，廣州業内人士表示，大學城闆塊已經多年沒有住宅用地提供了，因此未來打造住宅産品都是非常稀缺的。

企業相關人士随後對觀點地産新媒體表示，氮肥廠舊改地塊雖然是奧園和恒基合作，但實際上是以奧園為主導。

這或許可以看作奧園在廣州舊改領域的又一實質收獲。

事實上，奧園近年來在舊改方面已經頗下了一番功夫，在以廣州、珠海為主的大灣區先後獲得了不少舊改項目。

據觀點地産新媒體此前報道，早在2010年，奧園董事局主席郭梓文就曾在公開場所表示：“奧園已與廣州的村鎮洽談舊城改造，目前已有項目在談，並争取今年内在番禺區南站附近找到好的合作項目。”

雖然早有意向，但真正涉足已是好幾年後的事。

奧園在廣州的第一個舊改項目是蘿崗奧園廣場，改造前，蘿崗奧園廣場所在區域是尚未開發的村落舊地，周圍偏僻荒涼。在規劃階段，奧園集團便将“構築健康生活”的理念融入蘿崗奧園廣場之中，将其打造為“社區消費中心”，2019年5月蘿崗奧園廣場開業。

其實，自奧園2015年正式成立城市更新部門，完成改造的項目主要是廣州蘿崗奧園廣場和珠海奧園廣場。

不過，奧園正在開發或尚未開發的城市更新項目遠遠不止這個數字。

據2020年中報顯示，奧園擁有逾50個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。

資料顯示，奧園在廣州擁有10多個城市更新項目，遍布荔灣、黃埔、番禺、南沙、增城、花都等區。

包括參與開發的廣州黃埔區青年社區舊城改造項目，是民營企業牽頭廣州舊城鎮全面改造的首個案例；參與改造的廣州市增城區南坣村，是增城區第一個通過公開招商方式進行更新改造的舊村；另外，奧園還成為荔灣區東塱村改造項目的意向合作企業。

奧園方面稱，廣州舊改現在競争非常激烈，公司參與比較謹慎。

本次拿下的氮肥廠舊改，則是2018年奧園就已經瞄準鎖定的。

恒基調整邏輯

相較于奧園在廣州有不少項目，本次拿地的另一家企業恒基地産，在廣州的項目卻不多了。

作為上個世紀就進入廣州的香港房企，恒基地産曾經在廣州也有不少土地，甚至也公布過不少項目規劃，但到今日，其在廣州卻只有兩個開發多年的項目。

據觀點地産新媒體了解，事實上，此前恒基地産在廣州有過不少于上個世紀90年代就獲取的舊改項目，但前幾年已基本全部轉讓或退出。

最近相關的土地變化，還是2019年富力拿下的一宗地。

去年10月18日，富力地産以底價4.95億元摘下一幅位于廣州越秀區中山六路将軍東，面積4627平方米的地塊。

而該地塊原由恒基兆業附屬駿建國際有限公司持有，並早于兩年前已由恒基轉手于富力地産。

更早一點則是2017年3月，恒基兆業以17.27億元向碧桂園出售一宗位于廣州芳村立交尚待拆遷及清理的地塊，項目原可建樓面面積逾1200萬平方呎。

公開資料顯示，恒基兆業或最早于上世紀90年代拿下該地塊，1999至2004年逐步進行遷置及地盤清理工程，但随後進展一直緩慢。2007年，恒基兆業提出一份50億元推動資金的廣州“5年計劃”，芳村地塊被列為重點項目，但之後音訊不多。

2017年5月，恒基兆業再以71.76億價格向富力轉讓若幹地塊權益。後者接手了位于沈陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項目，項目原可建樓面面積合共約3900萬平方呎。

其中，位于廣州的除了2019年富力4.95億摘下的越秀區中山六路地塊外，還有海珠區同福花苑地塊，也是城市更新項目。

為什麼恒基退出了這麼多舊改項目？廣州業内人士曾對觀點地産新媒體表示，運作時間較長，難度較大，這其實不是港資企業較擅長的事情。

“舊城首先有一定的拆遷難度存在。”世聯行廣州大區副總經理林家星表示：“第二，港資當年對廣州‘三舊改造’在一些政策方面可能沒有内地企業清晰，所以可能是存在着推不動的一些問題。”

現在看來，恒基似乎並沒有完全放棄進入廣州的舊改項目。這和此前一位接近恒基兆業的人士說法一致，“恒基兆業要在廣州做自己更擅長的業務”。

通過本次和奧園合作拿地，或許可以看出，恒基兆業認為更擅長、更合适的方式是，和廣州本地有舊改經驗的企業合作，由對方出面主導舊改項目的開發和推進；而資金雄厚，财務實力非凡的港資企業，則更多承擔财務投資的角色，出錢不出力。