原報道 | 紅酒大亨潘蘇通的秘密巨塔

觀點地産網 潘蘇通即将賣掉他在香港的橋頭堡。

9月28日市場消息顯示，高銀金融正在通過招標方式放售高銀金融國際中心全棟物業，市值約120億港元，呎價約1.4萬港元。目前，出售正處于招收意向書的階段。

位于九龍半島海灣的高銀金融國際中心，是潘蘇通旗下主要上市平台高銀金融最主要投資標的。2016年落成後，高銀金融國際中心也成為這位粵派商人最重要的搖錢樹，負責為其在香港的投地籌集資金。

以代工生産MP3、卡拉OK機和液晶顯示電視等電子産品起家，潘蘇通迅速積累大量财富，同時将觸手伸向其他商業領域。

2008年，他收購廣益國際改旗易幟高銀金融（集團）有限公司，同時把原上市平台松日通訊剝離了旗下的數碼電子産品業務，更名高銀地産控股有限公司。

潘蘇通成立高銀繫，並将房地産開發作為主營業務之一發展。據悉，高銀地産當時立志于成為“首屈一指的高檔物業發展商”。

财富與品味

潘蘇通的個人興趣和商業哲學似乎總能交匯在一起，而2007年奠基的天津高銀天下項目就是這一點的完美體現。

按照潘蘇通的想法，該項目将匯聚他熱愛的一切。

潘蘇通喜愛馬球，于是占地約89萬平方米的環亞國際馬球會就成為高銀天下項目的重點組成部份。

據了解，該處匯聚了國際級馬球會會所、五星級酒店、特色高級食府、兩個國際級標準馬球場、設備完善的馬廊及其他頂級訓練設施，竭力打造最全面奢華的馬球生活體驗。

為球會最多可容納300匹馬的馬廄填補空缺，潘蘇通定期從澳洲、新西蘭及阿根廷等地購入品種優良的馬球專用馬匹，期望“給新一代的中國精英帶來絕無僅有的個性化味覺體驗”。

潘蘇通為球會餐廳搜羅來自全國各地的主理廚師，包括甜點師傅鮑文光、西餐溫有成大師、粵菜師傅談錫麟、負責日式料理的李覺文。

他致力于将天津打造成中國“馬球之都”，再将中國打造為世界重要的馬球中心之一——盡管這項消費不菲的貴族運動，並不為普通人所熟知。

潘蘇通對上流生活的熱愛，還體現在他對紅酒的癡迷上。高銀天下項目就設有天津最大酒窖——據稱擁有上萬瓶佳釀紅酒博物館。

對名貴紅酒保持濃厚興趣的潘蘇通，亦在2011年起接連收購了位于美國加利福利亞納帕溪谷的斯隆酒莊（Sloan Estate）、法國波爾多地區的邦巴斯德酒莊（Chateau Le Bon Pasteur）、羅蘭美蕾酒莊（Chateau Rolland-Maillet）以及聖文森特酒莊（Chateau Bertineau St-Vincent）。

如果說高銀天下是高銀繫在内地第一個以及最知名的地産項目，高銀國際金融中心便是它在香港的翻版。

超甲級商廈高銀金融國際中心正是高銀繫在香港的第一個地産項目，它是潘蘇通的雄心所在。

據稱，潘蘇通鐘情于使用代表财富的金色，裝點他位于高銀金融國際中心的辦公室。他用一套鑲着金邊的茶具喝茶，用一只金色的塑料煙灰缸抽煙，一座迷你的金色佛像，一個金色保險箱收藏重要物品。

追求最頂級，最大與最豪華……從号稱耗資700億元的天津Metropolitan即高銀天下項目，到4年内撬動400億資金，搶下香港何文田、啟德等區域多宗高價土地。

炫耀财富和展示品味，幾乎成為潘蘇通的人生與經商哲學。

在2017年潘蘇通商業失利出現端倪時，當年9月他還斥資25億港元，以每呎價格15.6萬港元，入手香港南區深水灣道75号一幢洋房，交易呎價創下香港有記錄以來的次高。

但資金從哪里來？這也是其“杠杆遊戲”的開端。

滑鐵盧式出售

如果從拿地的積極程度來看，高銀繫正式進軍香港地産行業至少要到2016年，高銀金融國際中心也在這年正式落成。

高銀金融2011年獲得項目地塊，並将它打造為一棟總樓面面積約85.24萬平方呎的甲級商廈，租給包括珠寶、零售服務、金融服務及屋宇裝備相關行業的不同租客。

其中，高銀集團及繫内公司就租用了大樓頂層的25樓、26樓及27樓為集團總部，並在樓内經營着四間高級特色餐廳，包括用高銀繫旗下一本葡萄酒雜志《朗潘》命名的朗潘餐廳。

以高銀金融國際中心投入使用作為標志，高銀繫2016年起開始利用杠杆在香港攻城略地，接連奪得多宗名貴地塊。

2016年3月2日，高銀金融以63.81億港元價格競獲九龍何文田常盛街一幅占地面積約9074平方米土地。3月4日，潘蘇通就傳與一家著名大型商業銀行簽訂了授信額度協議。同時，他再以持有的高銀地産64.38%已發行股本向銀行質押，換取了超過100億元的信貸額度。

當年12月，高銀金融擊敗長實集團在内的5家香港本地财團，奪得觀塘延線何文田站上蓋項目首期發展權。據悉，項目的總投資估計約110至120億元。為此，高銀金融亦于2017年5月與九家銀行簽署了71.91億港元四年期貸款。

随後，2018年12月高銀繫公司迅富國際有限公司以約89億港元的價格，将啟德新九龍内地段第6591号地塊收入囊中，地塊預計總投資額約140億港元。

6個月後，高銀金融再從長實、新鴻基地産、會德豐、鷹君、信和置業等港資房企中脫穎而出，斥111.24億港元中標啟德第6546号地塊，地塊預計總投資額約160至180億港元。

為給項目融資，潘蘇通首先在2018年4月用何文田常盛街住宅項目60%股權、何文田站第一期物業發展項目50.1%權益，與高銀金融國際中心40%股權左手倒右手，向高銀金融注入約67.94億港元資金。

6月，高銀金融通過将高銀金融國際中心抵押給長實集團，獲得後者提供的約102.3億港元貸款。同年12月18日，高銀金融還向工商銀行亞洲籌借了一筆35.67億港元的建築貸款。

2019年4月，據悉高銀償還了長實的貸款，但又随即轉向德意志銀行尋求一筆68億港元的債券融資——這是高銀繫目前債務危機最初的發源之一。

近年來，随着國内經濟下行以及行業整體融資緊張，高銀繫的業務開始收縮，逐漸陷入還貸泥潭。

2019年6月拍下啟德第6546号地塊一個月後，高銀金融随即宣布反悔。雖然按金2500萬港元将會被香港政府沒收，但勝在不用支付近111億港元的土地余額。

今年7月中旬，高銀金融以虧損27.5億港元為代價，出售新九龍内地段第6591号地塊籌款償還借貸。在此不久前，高銀金融對高銀金融國際中心的控制出現危機，以新加坡主權基金GIC及德意志銀行為首的債權人，宣稱要接管項目抵債。

當時，高銀金融正尋求一筆87億港元左右的新融資。

8月31日，高銀金融與長實集團簽訂一繫列重組協議，以高銀金融國際中心抵押再融資，獲長實牽頭借出合計87億港元。

同時，重組協議中還包括長實取得潘蘇通所持港鐵何文田站物業發展項目第一期的優先購買權，這暗示着何文田站上蓋項目亦是出售選項之一。

百計籌款之後，此次放棄高銀金融國際中心，預示潘蘇通與長實的融資協議只是暫緩之計。接下來，急需一筆更大額度的資金填補窟窿，亦預示着潘蘇通“地産巨塔”的崩塌。

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