華僑城的衡陽戰役 500億投資下如何回流現金？

觀點地産網 2015年8月，國務院印發《關于深化國有企業改革指導意見》，明确指出發展混合所有制經濟，開啟了國企改革的新階段，也讓“央地混改”這種模式進入大衆視線。

央企華僑城順勢成為這一模式的深度參與者。

2017年前後，華僑城通過“央地混改”方式，參與雲南、西安等多個國企的改革中，落地的代表性事件包括華僑城與雲南世博、雲南文投的戰略重組。

進入新的城市發展文旅産業時，華僑城采用“央地混改”模式，其認為這是應對市場激烈競争、推動主業發展、放大國有資本的重要方式。

雖未成為較大話題，但華僑城進入湖南衡陽發展文旅項目時，同樣是運用“央地混改”的形式。以共同規劃、建設來雁新城項目和雨母山大型文旅項目，尤以來雁新城項目最為關鍵。

華僑城方面對該項目寄予較大期望，表示衡陽市作為國家産業轉型的重點城市，並且在央地混改的大背景下，華僑城與衡陽市政府成立了湖南華僑城文旅投資有限公司，打造來雁新城項目，通過整體規劃，導入華僑城文旅産業、引入優質合作夥伴共同開發建設來雁新城，将來雁新城打造為國際一流文旅新城樣闆和文旅産業高地。

正當來雁新城項目如火如荼進行時，傳來了一則項目公司轉讓的信息。

9月27日，據重慶産權交易所預披露，湖南華僑城文旅投資有限公司拟轉讓衡陽雁來置業有限責任公司100%股權，底價6.39億元。

該標的企業主要資産繫拟投資開發建設項目所涉及的土地使用權出讓金及契稅4.23億元，業務繫投資開發“石鼓區松木鄉松梅村商住配套項目”。

關于此次轉讓，華僑城方面回復觀點地産新媒體稱，來雁新城作為一二級聯動項目，通過轉讓商住配套項目引進優質的商業及住宅大品牌商來建設，更快拉升片區形象及整體品質。

長期研究旅遊地産的業内人士胡曉莺則認為，華僑城此次轉讓的是房地産公司100%股權，目前華僑城主要專注于文旅内容的運營，涉及到房地産尤其是跟銷售有關的部分或全部轉讓，或合作開發，是讓精力和财力更專注于運營端。

在大型文旅項目發展過程中，轉讓其中某一項目公司或者引入合作方，對于華僑城而言並不陌生，這不失為回流現金的好辦法。

來雁新城項目滾動投資約500億元，是個不小的數字。而且進程也頗緊，2018年定下的計劃是：2年出成果、4年成規模、6年建示範、8年全面建成，屆時将成為衡陽集文化、旅遊、商貿、康養等為一體的現代化國際文旅新城。

重注衡陽文旅

華僑城方面透露，湖南華僑城作為省域平台公司，從目前落位衡陽市來雁新城項目，到未來發展到長沙、嶽陽等其它城市中去，以文旅産業為主導的方式繼續在湖南省建設更多的文旅新城。

根據業内人士分析，華僑城進入湖南可能還屬于比較早的階段，因為目前華僑城主要的發力點在華東地區、西南地區，在湖南的投資力度相對不是那麼大。

華僑城湖南區域的文旅布局着重于衡陽，早在2017年5月，就對衡陽市旅遊生态、交通設施等項目進行了考察和調研。

胡曉莺表示，當下衡陽還是一個非知名目的地城市，華僑城進入很多此類的城市，主要還是用文旅産業啟動城市産業結構優化調整和城市更新。

而文旅融合，近年來确實受到衡陽市政府高度重視，該市也提出了“打造以南嶽衡山為龍頭的千億級旅遊産業集群”目標。甚至社會資本方面，除了引進華僑城，還有衡南夢東方旅遊度假區、南嶽火文化廣場實景演出文旅項目、湖南四方山洣水旅遊景區綜合開發項目、東方唐韻田園綜合體等。

具體到來雁新城項目，是華僑城中部集團進駐湖南的首個項目，定位為集團參與中部地區新型城鎮化和全域旅遊開發建設的重要戰略部署。

該項目總面積13.12平方公里，征拆總量達24800多戶、300多萬平方米。據規劃圖透露，華僑城來雁新城項目将規劃有歡樂童年親子樂園、城市規劃館、湘軍水師遺址公園、花兮康養小鎮、歡樂海洋、草橋風情街等多處園區。

華僑城正式落戶衡陽可追溯至2018年7月，其與衡陽市政府簽訂相關合作、增資協議，當中提到将在衡陽投資53.5億元，把來雁新城打造成國際一流的文旅新城樣闆，此外是将雨母山打造成大型文化旅遊綜合體。

來雁新城項目自2018年11月破土動工之後，各種規劃信息也接踵而至。目前，草橋文化風情街、博物館、松梅生态公園等文旅項目将于年内開工，康養小鎮項目正全力推進，來雁塔文化公園、雕塑藝術公園、工業藝術公園和湘江之門公園等4個生态公園陸續于年内開放。

今年1-5月，來雁新城項目已完成投資8.7億元。

尤為關注的是，來雁新城首個大型住宅項目華僑城·原岸二期規劃也于今年開啟了設計方案招標，規劃用地面積為19萬平方米，容積率2.04，總建築面積59萬平方米。

住宅項目設計招標的開始，意味着銷售将會提上日程。在耗費大筆投資、大量時間的文旅項目中，住宅去化回款亦是現金回流的方法之一。

只是該項目相關配套未建設起來之前，住宅項目的銷售情況尚不可判斷。這時，找到持續投入的資金仍然是問題。

而資金輸血的操作，除了上述所提及的項目轉讓行為，湖南華僑城文旅還通過資本市場融資，及時補充現金流。

于4月初，石鼓區2020年銀企對接會暨企業集中簽約儀式上，湖南華僑城文旅也成功與金融機構簽約，為項目建設拉來金融投資。

而5月29日，據上交所信息披露，湖南華僑城文旅2020年非公開發行公司債券項目狀态更新為“已受理”，該私募債拟發行金額16.5億元。

更早之前，于去年9月，湖南華僑城文旅發行2019年非公開發行公司債券，金額為10億元。

源源不斷的資金注入，是緩解華僑城現金流的表現。

買與賣之間

之所以會有資金問題，很大程度上是因為華僑城這兩年多來較為激進的擴張。湊巧的是，華僑城買地與賣項目總是會連在一起。

此次也不例外，9月19日，華僑城以底價3.6億拿下了衡陽石鼓區4宗地塊，土地面積共121畝，位置上為同一區域，也是來雁新城項目範圍内的地塊。

買與賣之間的邏輯，其實不難理解。

華僑城方面亦稱，湖南華僑城作為來雁新城項目的開發主體，主要承擔的是城市運營者角色，負責整個片區的一二級開發，一級開發包括征地拆遷、路網建設、基礎設施等，通過土地價款的返還實現一級開發的現金回流，然後再通過轉讓商住項目回籠資金，将資金投入到其它市政配套建設當中，從而快速建設新城。

胡曉莺也有提到：“華僑城的買賣邏輯就是以央企實力拿下整個片區的開發權，當然這個片區在文化旅遊發展層面上會有比較大的潛力。做完配套之後，将純房地産開發用地轉讓或尋求合作來平衡前期的旅遊配套産業投入。”

這次轉讓的衡陽雁來置業公司成立于2019年8月，開發建設用地面積約14.2萬平方米，包括55号、56号、57号、59号4宗土地，主要涉及高層住宅、商業網點、社區物業用房和幼兒園等項目。

據悉，55号、56号、57号、59号4宗土地均為去年挂牌出讓的，華僑城當時拿下4宗地塊總價為3.9億元。數據顯示，截至2020年8月31日，標的公司營業收入為0，淨虧損85.13萬元，總資産4.61億元，總負債84.02萬元。

據此分析，該標的公司還未實現盈利，但轉讓操作後，華僑城便可獲得現金收入。

行之有效的方法，才會被重復使用。華僑城自2018年以來，多現身于各大産權交易所，據觀點地産新媒體此前統計，2018-2019年，華僑城轉讓了近30家子公司股權和一個資産包。

根據歸類，華僑城近年來出售的資産包括項目公司股權、土地、在建工程、金融資産等，而在股權交易層面仍以地産項目為主。

對于現金流情況，華僑城讨論最多的是債務規模和經營現金流量淨額。從2017年起，由于大規模土儲擴張和建設，華僑城經營活動現金流量淨額一直呈現負值狀态。

數據披露，2017-2019年，華僑城集團經營活動産生的現金流淨額分别為-152.44億元、-173.21億元和-51.88億元。截至2020年6月30日，華僑城經營現金流淨額為-95.95億元，較上年同期增加負數10.5億元。

中金證券此前評論，華僑城計劃通過銷售回款、投資、融資三位一體的動态調整機制以平衡資金鍊，目標則是今年實現正的經營性現金流。

華僑城今年仍在不停地“賣項目”，除了置換優質資産的想法外，保證資金鍊安全性才是最為重要的部分。

加上最近熱議的“三條紅線”——華僑城2020年中期業績報告顯示，剔除預收款後的資産負債率為71.52%，淨負債率為111.24%，現金短債比1.01倍，踩了兩條線。