産品升級釋放銷售潛力 五礦平穩穿越周期之道

觀點地産網 2020年受疫情影響，全國房地産市場面臨多種困局，售樓部關閉、銷售承壓、債務壓頂......盡管随着疫情的好轉，樓市不斷回暖，但上半年房企推盤節奏、銷售節奏已然被打亂。

受制于疫情，房企第一季度銷售慘淡，資金回流不足，直接導致下半年房企拿地意願降低；二季度以來，房企集中推貨，帶動成交量持續走高，但依舊難以彌補一季度停工帶來的影響。

在這樣的情況下，五礦地産仍然交出了一張平穩穿越周期的答卷，展現出央企實力。

據觀點地産新媒體獲悉，上半年，五礦地産順利推出“五礦地産5M智能健康體繫（機電設備篇）”，對VIPLIFE幸福生活價值體繫中的“智慧營造”模塊進行升級打造。

事實上，在後疫情時代，人居升級需求進一步放大，對大多數客群而言，不再只追求越來越大的物理空間，而是更注重健康、安全、智能與便捷性。如今，五礦地産再度進行産品升級，推出了全生命周期關懷的2.0版本，這種産品力也讓這家央企平穩穿越新周期，釋放銷售潛力。

數據顯示，加上非上市的托管項目部分，2020年上半年，五礦地産實現簽約銷售總額131.33億元，實現簽約銷售面積82.12萬平方米。

五礦地産董事長何劍波說，企業要量力而行，不能盲目貪大，因為在發展的過程中，把經營質量提高，競争力加強，規模自然而然會增長，這就是一個水到渠成的結果。

而過去幾年，這家央企不斷通過團隊打造、土儲布局、産品打磨來修煉内功。風起揚帆正當時，如今，五礦地産的規模穩步擴大、經營能力穩步提升、财務結構進一步優化。

産品升級釋放銷售潛力

随着疫情帶給整個房地産行業新的思考，開發商的新一輪洗牌在加速，消費者對産品服務的創新升級需求呼之欲出。

據不完全統計，目前已有包括萬達、恒大、遠洋、融僑等超40家房企發力健康住宅，包括以投資新設或收購的方式布局大健康，從技術層面提升住宅的品質等等。

有分析認為，健康住宅或将成為房地産市場産品升級的主力方向。

五礦地産近兩年也大力發展健康住宅,2017年，五礦地産就已發布了VIPLIFE幸福生活價值體繫，通過外部資源、内部居住營造和項目運營三個維度進行設定，形成了“五礦地産全生命周期關懷1.0繫統”。

去年下半年，五礦再度進行産品升級，直到近期推出了全生命周期關懷的2.0版本。

據介紹，5M智能健康體繫（機電設備篇）不僅關注空氣、用水、照明等生活環境，還從機電設備控制、社區安防、戶内外設施、噪聲控制、供暖空調、資源利用、設備能效等維度營造健康生活，包含5大使命、15大核心要點、78項技術措施，是五礦地産在智能、健康住宅機電設備方面的引領性標準。

具體來看，5M智能健康體繫共分為五個部分，包括健康生活、智慧繫統、貼心管理、舒适環境以及綠色材料。目前該體繫已應用在成都西棠項目、南京瀾悅溪山項目以及香港蔚藍東岸等項目當中。

其中，成都西棠項目為高端定制住宅産品繫，落位5M智能健康體繫A檔，覆蓋64項技術措施，項目的産品打造在空氣監測、水質監測、智能家居、智慧社區、人性設施、濕熱環境、綠色管材等方面，涵蓋了成都當地客戶敏感度高的技術措施，並且能夠達到行業先進技術水平；南京瀾悅溪山項目通過獨有的晝夜節律照明、車庫CO監控及太陽能熱水技術措施，帶給客戶真正的智慧生活體驗。

而香港蔚藍東岸項目在實施5M落位時充分考慮了香港本地客戶對于享受英式管家式服務的傳統習慣，所以項目在對産品打造的同時，依然尊重當地客戶服務理念，在産品技術升級的基礎上保留人性化服務，為本地客戶創造智慧、綠色且富有人文溫度的的生活空間。

也就是說，對五礦地産而言，每一項技術、體繫並非一套固定的標準，而是根據每一個項目，每一個空間活學活用。

值得一提的是，五礦地産5M智能健康繫統目前推出的是機電設備篇，後續對于5M的升級打造還将在此基礎上加入戶型設計、精裝體繫、社區景觀等維度的産品内容，以此形成完整的以5M智能健康繫統為基礎的“五礦地産全生命周期關懷2.0繫統”。

也正是對産品的追求，五礦地産的銷售潛力逐漸被激發。正如何劍波所言：“企業還是要踏實做事，紮紮實實地走着每一步”。

2020年上半年，五礦地産簽約銷售總額達55.9億元，同比上升36.0%；加上非上市的托管項目部分，該公司實現簽約銷售總額131.33億元，實現簽約銷售面積82.12萬平方米。根據觀點指數的統計，在新冠疫情的影響下，TOP100房企上半年的總銷售金額為51517.1億元，同比下降3.2%，而五礦地産同期銷售上升約36.0%，大幅高于行業平均水平。

土儲蓄力

“2016-2018年我們都在大灣區積極儲貨，對下一步的發展打下很好的基礎”，此前，何劍波預計，由于前幾年的“積累”，五礦地産2020-2021年的銷售将會有比較大的增長。

事實上，土地是房地産企業賴以發展的彈藥，通常，企業的土地儲備面積決定未來是否有足夠的資源進行開發，決定銷售增長的可持續性。

據觀點地産新媒體獲悉，近兩年，五礦地産吸納了不少土儲，重點布局一二線城市以及粵港澳大灣區。據統計，截止2020年7月末，五礦地産剩余土地儲備面積為1077.6萬平方米，剩余總貨值為1728.23億元，權益剩余土地儲備面積為852.61萬平方米，權益剩余總貨值為1300.90億元。

其中，上市公司部分剩余土地儲備面積為857.19萬平方米，剩余總貨值為1490.93億元；上市公司部分權益剩余土地儲備面積為638.90萬平方米，權益剩余總貨值為1028.24億元。截止2020年6月底，五礦地産已取得土地證尚未開工計容建面為356.92萬平方米，已取得土地證尚未開工部分貨值預估為326.50億元。

除了招拍挂拿地，五礦地産還通過母公司注資的方式增加土地儲備。6月中旬，五礦地産公告披露，拟以約28億元人民币收購母公司資産，随後，在8月7日的股東特别大會上，該公司收購母公司資産的相關事項及相關議案獲全票通過。

據悉，在2004年收購香港紅籌上市公司“東方有色”並改名為五礦建設成功上市後，五礦先後完成了三次母公司資産收購，這是第四次。

中報顯示，在此次收購母公司資産後，五礦地産增加約303萬平方米土地儲備，收購資産包括分布于5個城市11個房地産開發項目及1家物業管理公司，71%為住宅，其余為社區配套商業且二線城市占比高達71%。

值得一提的是，幾年前，五礦就把一些非上市資産交由上市公司托管，經過幾年的發展，如今，這些非上市資産的産權等問題得到理順，並于今年注入上市公司。

對五礦地産而言，此次收購的資産原本由上市公司托管，公司對相關業務運營非常熟悉，因此在本次收購後可迅速将協同效應轉化為盈利提升。與此同時，在土地市場競争白熱化的當下，五礦地産通過收購一次性注入大體量的土儲，不僅能夠迅速提升公司的規模，還能緩解該公司因項目數量較少而帶來的增長瓶頸期。

在此前的采訪中，何劍波也提到，收購母公司資産，雖然不能立馬在今年的利潤上體現出來，但會從規模上、銷售上、項目布局上體現出來，還會為明年、後年乃至往後的時間打下一個強有力的基礎。

“注資對上市公司來說有一個很大的支持和促進作用，這是立竿見影的利好。”

資本的加持

“五礦是不是不缺錢？”

“好企業從來不缺錢，因為資金總是向好的項目、好的企業去流動。”

在七月初的采訪中，何劍波曾告訴觀點地産新媒體，無論是國企、央企還是民企，都要控制好自己的資産負債表，不要成為風險很大的企業。

事實上，過去一年，國家出台多項政策，嚴格管控資金流向房地産行業，房企融資難度加大，融資難、融資貴成為行業的普遍特點。進入2020年，受疫情影響境内流動性持續寬松，融資成本走低，但企業融資分化加劇。

這樣的金融背景疊加疫情、房企債務集體到期的情況下，不少房地産企業出現了資金鍊斷裂、現金流吃緊甚至爆雷的現象。

而與此同時，五礦地産仍能通過公司債、銀團貸等方式撬動了更多的資金。據悉，今年1月20日，五礦地産與若幹銀行達成一項本金60億港元的四年期定期貸款融資協議，該融資計劃獲得了18家國際及本地銀行參與，認購金額逾128億港元。8月24日，五礦地産子公司獲銀行18億港元循環貸款額度。

顯然，在金融監管趨緊的房地産下半場，央企身份使得五礦地産在融資方面擁有得天獨厚的優勢。

财報顯示，于2020年6月30日，五礦地産的借款總額為190.93億元，借款淨額為155.16億元，淨負債率（借款淨額對權益總額）為92.3%。同期，五礦地産擁有現金及銀行存款（不包括受限制現金及銀行存款）35.57億港元。

在持有的現金基礎上，五礦地産上半年尚未使用的銀行融資額度仍有65.53億港元，這将為其未來一段時間的債務償還提供助力。

另一方面，較低的融資成本也成為五礦地産優勢之一，數據顯示，2020年上半年，該公司的加權平均借貸成本保持在3.35%，較去年同期下降1.67個百分點。

根據國家統計局發布的數據，2020年6月單月房地産投資本年資金來源合計20690.5億元，環比增長32.2%，同比增長13.2%。截止到6月末，房地産投資本年資金來源合計累計值為83344.37億元，但因年初疫情影響，同比依然小幅下降1.9%。

與此同時，上半年，房企信用債發行總規模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，也就是說，五礦地産的融資利率與全行業相比，仍舊處于較低水平。

資金是房企賴以生存的口糧，而土地是其賴以發展的彈藥，對五礦地産而言，一方面在央企身份的加持下，在通銀團貸款等方式的助力下，融資成本逐年降低；另一方面，這家企業亦不斷通過招拍挂拿地，通過母公司注資增加土儲，這些無疑都成為五礦地産穩健發展的“王牌”。