2020年1-9月中國房地産企業銷售TOP100·觀點月度指數

碧恒單月銷售均破800億，21家房企跨過千億門檻

期待已久的九月終于到來。從年初疫情打亂推盤節奏，到現在融資紅線壓頂，鼠年的路程並不順遂，房企急需在“金九銀十”的重要時點沖擊業績，從而調節整個失衡的财年。

觀點指數發布的“2020年1-9月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前9月TOP100房企實現全口徑總銷售金額88649.5億元，同比增長8.3%，較1-8月同比增幅擴大2.9個百分點。

數據來源：觀點指數整理

單月來看，TOP100房企9月錄得全口徑總銷售額為13806.5億元，同比增長27.0%。雖然增速較8月有所回落，但在去年同期高銷售基數的基礎上依舊保持較高水平的增長，可以說今年9月房企銷售成色十足。

觀察榜單頭部企業，TOP3的房企分别是碧桂園、恒大和萬科。其中碧桂園、恒大9月銷售均突破800.0億元，分别為860億和816億，創下年内新高。

數據來源：觀點指數整理

截至9月底，TOP20房企累計銷售增速基本回正，甚至個别房企實現大幅增長，例如金茂1-9月全口徑銷售額同比增長30.7%。9月，TOP20房企中有17家房企全口徑同比增速為正，房企推盤意願比去年同期更強。

數據來源：觀點指數整理

值得注意的是，截至第三季度末，共有21家房企累計全口徑銷售超過1000億元，相比去年減少1家。

權益銷售方面，2020年1-9月TOP100房企實現總權益銷售64093.8億元，同比增長3.8%，較1-8月增速擴大2.8個百分點；平均權益比例為72.3%。

數據來源：觀點指數整理

權益銷售榜單顯示，1-9月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售門檻值分别為3202.6億元、1304.4億元、559.2億元、379.4億元、114.9億元。與去年同期相比，累計權益銷售門檻值基本實現正增長。

數據來源：觀點指數整理

銷售面積方面，TOP100房企1-9月錄得總銷售面積64534.0萬平方米，同比增長6.8%。9月單月，TOP100房企實現總銷售面積9896.2萬平方米，銷售均價1.40萬元/平方米，較8月稍有回落。

可以看到，受疫情影響，今年上半年月銷售均價呈現明顯的“V字型”，在2月表現為量價齊跌。但随着疫情得到防控，房地産市場逐漸復蘇，下半年房企月銷售均價遵循往年規律，在實行以價換營銷策略的“金九銀十”出現下跌。

商品房累計銷售同比回正，單月到位資金來源分化

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局9月份公布的數據顯示，2020年前8個月全國商品房銷售金額為9.6萬億元，同比增長1.6%，增幅較1-7月擴大3.7個百分點，累計銷售金額年内首次回正；全國商品房銷售面積為9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅較上月收窄2.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

單月來看，上月全國商品房銷售金額為15520.5億元，同比上升27.1%，較7月增幅擴大10.5個百分點；全國商品房銷售面積為14855.0萬平方米，同比上13.7%，較7月增幅擴大4.2個百分點。

對比往年，8月一般是推盤銷售淡季，房企會等待“金九銀十”再去沖擊業績銷量。但是受今年疫情影響，前兩個季度延遲推售的貨值逐漸放量。

另外，由于年底疫情可能反復和市場環境變化帶來的不确定性，一些房企将部分第四季度的貨量挪至第三季度推售，希望在相對穩定的月份内提前鎖定銷售。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

2020年首8個月全國房地産開發投資累計完成額為88454.1億元，同比增長4.6%，較1-7月增幅擴大1.2個百分點。其中單月，全國房地産開發投資完成額為13129.5億元，環比上升4.7%，同比上升11.8%，同比增速創下年内最高。

單月開發投資保持高位的主要原因是，二季度以來積極開工導致存量投資規模可觀；上半年延遲繳納的土地成交價款逐漸開始支付。

而資金來源方面，國家統計局數據顯示，首8個月房地産開發企業本年資金來源117091.9萬億元，同比增長3.0%，增幅較1-7月擴大2.2個百分點。其中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款、利用外資、其他到位資金同比增速分别為4.0%、3.6%、8.6%、1.2%、24.5%、-13.4%。

除了利用外資，房地産開發企業到位資金4大主要來源（國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款）均實現正增長。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

8月單月，房地産開發企業本年資金來源為16466.9億元，同比增長 18.3%，同比增速繼續創年内新高，但到位資金的4大主要來源增速出現明顯分化。其中，國内貸款和自籌資金同比增速下降，定金及預付款同比增幅迅漲至36.6%，個人按揭貸款增幅也保持在相對高位。

這表明在資金監控和融資管控加強之後，房企貸款速度有所放緩，資金流動性更加依賴自身銷售回款。

房企嚴控土地投資，預期未來權益類融資增加

面對監管部門提出的“三條紅線”，多數房企對外發聲要開源節流，接下來的經營目標是加快銷售與回款，縮減不必要的投資支出。

具體到近期的土地投資上，自從8月市場上傳出監管部門設立“三條紅線”，控制有息負債規模的消息後，房企投資愈發謹慎，土地市場的熱度進一步下降。

國家統計局數據顯示，上個月土地購置面積為2287.5萬平，同比下降7.6%，當月同比連續第二個月下滑。

數據來源：觀點指數整理

9月，活躍在土地市場的是萬科、保利和中海等資金相對充裕的頭部房企。據觀點指數統計，9月1日至26日，土地市場成交金額最高的上海誠衛興置業發展有限公司（萬科、中建一局參股公司）競得的上海寶山區楊行鎮地塊，成交價格為47.2億元，成交樓面價超2萬/平方米。

數據來源：觀點指數整理

另外，萬科競得的南京栖霞區地塊和蘇州相城區地塊成交價格較高，均進入9月地塊成交價格TOP10。對比萬科前8月拿地權益金額與土地市場成交總價，可以發現，萬科逆市拿地節奏明顯。

在銷售回款方面，大多數房企紛紛加大推售和營銷力度，希望加大去化量，增加手頭現金結余。例如碧桂園圍繞“中秋”“國慶”雙節推出2020年金秋購房節為主題的全國萬套房源百億補貼雙節促銷活動。恒大自9月3日起，推出全國樓盤大優惠，計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現2000億元銷售。

數據來源：Wind，觀點指數整理

9月，房地産行業出現了衆多房企申請發債和融資的現象，其中包括9月22日，恒大發行公司債40億元，票面利率5.8%；9月14日，中國鐵建發行公司債35.9億元，票面利率4.05%等等。

值得注意的是，上述房企發行債券期限多數為2-5年，用途主要為償還即将到期債券。房企選擇這個時點發債的意圖比較明顯，主要是調節負債結構，降低一年内到期負債比例，滿足監管部門現金短債比大于1的要求。

相比債權類的融資，未來房企将會更加傾向于權益類融資，因為權益類融資主要作用于權益端，擴大公司所有者權益，不會使企業負債指標惡化。今後市場上将會看到更多的房企運用股權融資、發行永續債、資産證券化、分拆上市等融資方式。