香港傳真 | 皇都戲院舊事與港島文物物業保育一二事

觀點地産網 即使是繁華的國際大都市香港，依然随處可見古舊的建築伫立在城市中，皇都戲院是其一。

皇都戲院落成于上世紀50年代，不僅是香港幾代人的回憶，還目睹了香港娛樂事業的輝煌過往，締造了上世紀70至80年代港産片的黃金歲月，甚至被評為一級歷史建築，是港島最古舊的獨立單幢戲院。

從2015年起，皇都戲院大廈因絕佳的地理位置和體量較大挑起不少投資者並購的心思，其中就包括新世界發展為代表的财團。通過這幾年一繫列的收購動作，新世界發展密集收集該廈大部分業權，如今皇都戲院大廈再次有了最新進展。

10月8日，第一太平戴維斯承《土地（為重新發展而強制售賣）條例》公開拍賣出售香港島東區北角英皇道227至291号，及渣華道4,4A-D,6A-D号及電廠街2-16号皇都戲院大廈。

據觀點地産新媒體了解，上述項目由新世界發展以底價47.76億港元投得，料為歷來最大宗強拍個案。

作為英皇道上的標志建築，新世界發展對皇都戲院的收購已持續有5年之久，最初其宣布展開全面收購時有消息指，市場估計購入該廈全數業權需約36億港元。随着香港樓價數年攀升，此次交易價亦上升不少。

事實上，強拍下皇都戲院僅僅是第一步，更大的考驗還在後頭。如何平衡好項目發展與文物物業保育工作，這是新世界發展下一步的重點突破口，只是光是對這個的考量就需要耗費時間成本。

皇都戲院舊事

若走在上個世紀40年代末的香港北角，宛如掉進老上海的歷史時空，這里曾涌現過大量移居的上海人，皇都戲院的前身璇宮戲院便是在1952年12月建成。

這幢建築的用途經歷了戲院到商住用地的轉變，建成7年後更名為現如今的皇都戲院，但在1997年結業後，皇都戲院于2000年改裝成桌球娛樂場所，並一直經營至今。

資料顯示，皇都戲院大廈地盤面積超過3.62萬平方英呎，約3360平方米，包含商場、桌球室、兩幢住宅樓宇和皇都戲院，現土地用途規劃為商業、住宅用途。

從2014年開始，新世界便對收購皇都戲院業權展開猛烈的進攻。2015年7月，新世界以逾7億港元購入該廈逾兩成業權。兩年後，新世界再次以3.035億港元購入該廈1樓1-5号室及閣樓，為老人院鋪位，占大廈整體業權約一成半。

直到新世界持有該廈超過80%業權後，其開啟為期兩年的申請強拍皇都戲院大廈之路。去年6月19日，新世界斥7.37億港元購入該廈戲院及商鋪業權，令收購業權提升至逾9成，這也意味着申請強拍皇都戲院大廈進入尾聲階段。

彼時消息稱，新世界購入的戲院及商鋪部分為陸海通家族以HONG KONG ENTERPRISES LTD在1958年以約150萬港元一籃子購入發展，是次易手帳面賺約7.355億港元，持有約61年升值約490倍。

如今，新世界成功投得皇都戲院大廈100%業權，並預計于2020年11月中旬完成法律程序後，正式成為該地段的業權持有人。

新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，因目前剛統一項目業權，團隊需深入堪探，才可了解投入多少資金，詳細情況會日後公布。集團預期前期勘探研究工作至少需要一年時間。

負責強拍的第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國對外表示，項目位處核心成熟地段香港北角，屬市中心罕見的大型重建項目，今次成交價屬市價，但若項目最終需要保育，可能會令建築樓面減少，增加發展商成本。

而對于皇都戲院的保育計劃，鄭志剛稱，皇都戲院不單止擁有68年歷史，強調不會将其拆卸，它的建築富現代主義色彩，五十年代時更一度成為國際文化表演地標。

“皇都戲院未來發展方向冀延續項目原有用途，包裝表演藝術場地，強調保育並非只是保留舊建築，而是要形神俱備，将硬件與軟件融合，希望盡一切努力令皇都戲院重生，並取得聯合國教科文認同”，鄭志剛補充道。

港島文物物業保育

香港經歷了從漁村到摩登都市、高樓林立的時代變遷，老舊建築的命運或是迎來淘汰，或是被留下，而對于具有歷史教育意義的文物物業，保育和活化工作顯得更為重要。

近幾年，開發商在這點上顯得尤為上心，這也成為它們拿下項目的關鍵，尤其是在獲取當地政府及外界認同方面。

而在香港發展的若幹年歷史長河中，歷史建築及文物多達上千處，但能被定義為法定古迹保存起來的並不多，截至2020年5月22日，香港共有法定古迹126項，其中香港島、九龍、新界、離島分别有53項、13項、51項及9項。

早在21世紀初，因保留舊中環天星碼頭及皇後碼頭事件，香港開始檢讨文物保育政策，于2008年11月26日确立古物咨詢委員會對歷史建築物的行政評級制度與法定古迹宣布制度建立關繫，以此作為推行各項文物保育措施的依據。

根據當時制度，若建築物被評為一級歷史建築，将接納為已列入“備用名單”具高度價值的文物建築，身兼古物事務監督的發展局局長可考慮該建築物是否達到“極高門檻”，宣布為香港法定古迹。

緊随一年後，2009年3月香港針對1444幢歷史建築的評估工作已經完成，每幢建築物的評級劃分為一至三級歷史建築。可惜的是，皇都戲院僅是被評定為“一級歷史建築”的過程就頗具争議。

在沒有被評定為香港法定古迹的前提下，引入開發商對皇都戲院大廈項目進行活化和保育，不僅能為政府省力，還能借開發商之手盤活這一資産，使其重新回歸發展的軌道中，煥發新的活力。

而除了這一項目外，參與港島文物保育工作的開發商無數，其中包括九龍倉置業在2017年12月舉行香港政府“保育中環”八個歷史建築中的美利大廈揭匾儀式，該棟建築亦有近50年歷史，如今以時尚豪華酒店The Murray面世。

該項目由九龍倉于2013年以44億港元投得，為保存標志性地標，該大廈經過重新設計、翻新發展等升級，歷時45個月内完成，比政府給予的60個月時間還早，並打造成為中區的新地標。

觀點地産新媒體查閱香港活化歷史建築夥伴計劃中了解，目前在港島共實行了6期活化計劃，涉及的歷史建築包括雷生春、美荷樓、藍屋建築群、石屋、虎豹别墅，多個警署、宿舍群以及醫局等，而這類建築多為政府持有。

對文物物業保育有它的存在意義，因為建築物本身就帶有時代的記憶和烙印，能使民衆獲得認同感和親切感。對文物物業的保育與開發商的意圖並非對立，似乎逐漸成為開發商獲取項目的重要武器。

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