解局 | 合生創展再拿黃埔迳頭村與漫長的舊改

觀點地産網 在招拍挂進取的同時，合生創展在舊改也持續提速。

10月8日，廣州黃埔區九龍鎮迳頭村舉行舊村改造項目前期服務協議簽約儀式，合生創展集團以及知識城（廣州）投資集團共同入主該村舊改。知識城（廣州）投資集團是一家國有企業，其控股股東為廣州經濟技術開發區管理委員會。

而在兩月之前，雙方合作的黃埔區九佛街蓮塘村拆遷儀式也正式啟動，這意味着該村的舊村改造工作正式進入實質性操作階段。

據悉，從2019年開始，合生創展就陸續拿下鹭江村、康樂村、新基村、火村等多個城市更新項目。據不完全統計，合生在廣州區域的舊改項目已超過10個。

随着一線城市相繼進入城市更新階段，舊改已成為房企獲取土儲的重要方式，但與此同時也存在項目推進困難、開發周期長等缺點。

“現在很多舊改拖很長時間，都拖在不同的點上面。”廣州業内鄧浩志在接受觀點地産新媒體采訪時分析，像拆遷、村民表決、方案審批等等，舊改的每一個環節都有巨大的不确定性。

據了解，頗受關注的合生位于海珠區的舊改項目TIT國際紡織城科貿園就已閑置七年。其管理層在今年中期投資者會上透露，該項目目前仍沒有确定的規劃，有些村預計下半年會确定下來，順利将會于明年推出市場。

可見，對于合生創展來說，舊改對銷售的貢獻是一條漫長的道路。

拿迳頭村舊改

10月8日，廣州黃埔區九龍鎮迳頭村舉行舊村改造項目前期服務協議簽約儀式，合生創展集團以及知識城（廣州）投資集團共同入主該村舊改。

在今年8月30日，迳頭村召開舊村改造表決大會，表決同意整村實行舊村改造，同意知識城（廣州）投資集團廣州智鑫投資有限公司為迳頭村改造服務單位，村民同意率為100%。

資料顯示，迳頭村屬于黃埔區九龍鎮下的一個行政村，屬于知識城規劃範圍，東與九樓、大垣、麥村，西與均和村，北緊挨鎮龍圩，靠近21号線鎮龍西地鐵站，附近有廣河高速及花莞高速。

該村預計明年10月底完成拆除。根據舊村改造攻堅作戰圖，新龍鎮的迳頭村舊改分為五個階段。

第一階段至2020年9月30日完成簽約55棟，完成拆除55棟，拆除面積0.8萬平方米；第二階段至2020年12月30日完成簽約70棟，完成拆除70棟，拆除面積1萬平方米。

第三階段至2021年3月30日完成簽約925棟，完成拆除925棟，拆除面積7.3萬平方米；第四階段至2021年6月30日完成簽約1055棟，完成拆除1055棟，拆除面積10.7萬平方米；而第五階段至2021年10月30日完成簽約955棟，完成拆除955棟，拆除面積10.5萬平方米。

觀點地産新媒體了解到，迳頭村附近新盤較多，二手房則較少。其中，中泰天境在售均價為2.4萬元/平米；禦溪世家在售均價約2.1萬元/平米；僑建禦溪谷二期在售均價2.5萬元/平米；時代傾城（中新）在售均價為2萬元/平米。

由于庫存較低，黃埔過去一年樓價有較為明顯的上漲，鄧浩志看好整個黃埔的前景。他稱，理論上只要是黃埔的地，一定是好地。

其實，近年來，黃埔區不斷加大城市更新改造力度。根據此前黃埔區公布的《廣州市黃埔區、廣州開發區決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務工作方案》及《作戰藍圖》顯示，以黃埔港、科學城、知識城三大發展區域為重點，2022年底，黃埔區計劃完成66個重點舊村改造項目的簽約，拆遷拆除房屋合計3278萬平米。

而合生創展獲取的迳頭村以及33.31億從珠光控股手中接下黃埔區火村舊改，均位于該區域内。

值得關注到的是，2020年4月，合生創展以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區火村舊改項目，項目占地面積接近61.51萬平方米，劃分為融資區和重建區，項目第一批住宅已在銷售階段。

合生舊改慢途

事實上，從2019年開始，合生創展的舊改版圖便不斷擴大，陸續拿下鹭江村、康樂村、新基村、火村、蓮塘村等項目。

舊改項目能夠為合生帶來較高的利潤，但也存在項目推進困難、開發周期長、投入高等缺點。

此次合生成為迳頭村前期服務商，或許也只是開始。

據了解，前期服務商只是萬里長征的第一步，並不算真正敲定的合作方。鄧浩志表示，房企要想參與舊村改造，首先需要和村里簽訂合作協議參與到前期工作中，然後逐步注資參與事務。合作關繫固定下來後，再将方案上報，市里同意改造後确定招拍挂方式和條件，之後再挂牌。

可見，舊村改造並不能一蹴而就。通過梳理，觀點地産新媒體發現，合生創展多個舊改項目進展緩慢，距離廣州地標建築“小蠻腰”廣州塔不到2公里的海珠區舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿園，就已閑置多年。

有相關報道指，一方面，合生TIT科貿園項目7年未動工的原因是該項目已過審批但未符合供地條件。另一方面，該項目2010年注資參與開發大型商業綜合體項目卻與2009年政府對各區企業下達的“退二進三”相關政策文件存在沖突。

曾有投資者向觀點地産新媒體透露，在今年舉行的中期投資者會議上，合生管理層稱，将TIT項目作為一個綜合體來打造，目前仍沒有确定的規劃，總量約82萬平米，規劃有30多萬平米可售部分，有些村預計下半年會确定下來，順利的話明年會推出市場。

“建設周期和項目規模有關，小的改造比較快，大的項目時間就比較長，涉及産業的需要的時間就更長了，建設只是一部分，建設以後招商引資盤活項目也需要時間。”

有業内人士在接受采訪時稱，舊改利潤雖高，但不管是簽約立項、過專項、還是物業拆賠等環節都需要耗費不少時間。

根據梳理，在目前合生創展現存将近80個項目中，将近三分之一項目開發超過10年仍未完工，位于廣州的四個項目開發超過20年。

普通的項目，或許能夠通過“慢周轉”提升土地紅利，但難以入市的土儲貨值占過高比例，或許也會成為企業規模發展上的絆腳石。

值得關注到的是，進入2020年，合生創展開始積極投身招拍挂市場，上半年斥資超過230億元獲取位于廊坊、昆山、北京、杭州合計7個項目，新增土地儲備88.7萬平米。其中，僅北京分鐘寺四宗地塊，就斥資超過180億元。截至上半年，合生創展持有土地儲備3170萬平方米。

積極的土地投資使得合生創展的負債有所提升，負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%。

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