趕趟物業股潮起 陽光城分拆物管公司赴港上市

觀點地産網 物業上市這股風仍在吹。

港媒10月12日消息，陽光城拟分拆旗下物管公司赴港上市，有消息稱，陽光城物業初步計劃集資最少2億美元（約15.6億港元）。

消息人士指，陽光城已聘請華泰及招銀作上市負責行，最快于明年赴港上市，不過集資額及上市時間表仍存在變數。

“現在還是個窗口期，由于收益穩定及高增長性，物業管理的估值遠高于地産開發企業。”

一位業内人士在接受采訪時表示，價值釋放是很多地産公司分拆物業闆塊單獨上市的一個重要原因，背後的邏輯還是看中中國大量的消費人群以及社區里面很多業務和機會。

分拆準備

市場上早有關于陽光城物業上市的傳聞。

7月30日已有消息指，陽光城物業計劃在明年上市，已進行相關審計工作。而受到大衆關注的是，7月29日，陽光城整合旗下物管與商管業務，新注冊了陽光城慧智優佳生活服務股份有限公司。

企查查中顯示，慧智優佳注冊資本1.5億元，其主營業務主要包括基礎物業管理服務及相關專業服務與商業運營管理服務。

該公司由上市公司陽光城和福建陽光房地産分别持有99%、1%股權，公司法定代表人和董事長均為陽光城董事局主席林騰蛟，其同時為慧智優佳的實際控制人，受益股份14.6849%，而朱荣斌、吳建斌等人則擔任該公司董事。

該公司股權結構在9月進行增資擴股後有了變化。9月25日，陽光城披露，為慧智優佳拟進行增資擴股。

其中，龍淨實業投資集團有限公司、陽光健康産業有限公司、福州經濟技術開發區陽光智博企業管理咨詢合夥企業（有限合夥）、福州經濟技術開發區陽光慧優企業管理咨詢合夥企業（有限合夥）及福州經濟技術開發區陽光慧佳企業管理咨詢合夥企業（有限合夥）5家公司與慧智優佳簽署增資協議，拟對慧智優佳進行增資，增資金額合計為3.67億元，其中6250萬元計入注冊資本，3.04億元計入資本公積。

增資完成後，慧智優佳的注冊資本将由1.5億元增加至2.125億元。股權結構随之變更為：陽光城、福建陽光房地産開發有限公司、龍淨實業、陽光健康、陽光智博、陽光慧優及陽光慧佳的出資占慧智優佳注冊資本的比例分别為69.88%、0.71%、2.47%、2.35%、5.06%、10.18%及9.35%。

陽光城合計所持慧智優佳的股權比例由100%調整為70.59%，将繼續保持對慧智優佳的實際控制。

實際上，成立慧智優佳，陽光城是将旗下物管與商管業務進行了整合。具體來看，基礎物業管理服務為住宅物業及非住宅物業（包括寫字樓、綜合體、商場等）的業主、租戶客戶提供一繫列物業管理服務，包括清潔、綠化養護、設施設備維保、安保和和秩序維護等服務。

另外，慧智優佳還提供大業主增值服務、公區經營服務、租售服務、陽光優選服務、專業家裝定制服務及其他專業類服務；商業運營管理服務則主要為商業物業提供商業咨詢服務及運營管理服務。

在增資擴股公告中，能夠了解到慧智優佳最新運營情況。截至2020年7月31日，慧智優佳模拟合並口徑下的資産總額10.60億元，負債總額8.96億元，淨資産總額1.64億元。

于2020年1-7月，慧智優佳實現營業收入7.27億元，淨利潤0.85億元，扣除非經常性損益後淨利潤0.64億元。

物業賽道

而關于陽光城物業的發展狀況，觀點地産新媒體通過翻閱近年年報獲悉，2018年，陽光城物管收入約為1.75億元，占總營收比例為1.31%；這一數據在2019年提升至7.71億元，占總營收的比例也提升至1.26%，一年增長約4.5倍。

在最新披露的2020年中報中，陽光城物管業務營收已達約5.14億元，可見增長較為迅速。

如果要在已上市物業公司中尋找參照標的，陽光城物業2019年營收與正荣服務與濱江服務相近。

披露數據顯示，2019年，正荣服務營業收入為7.16億元，濱江服務營業收入約為7.02億元。

這兩家上市時亦受到追捧。其中，正荣服務上市發售價為4.55港元/股，香港公開發售接獲可供認購的香港發售股份總數2500萬股約102倍，國際發售亦獲大幅超額認購。

濱江服務發售價定為6.96港元/股，香港公開發售初步可供認購總數667萬股香港發售股份約7.14倍；國際發售獲輕微超額認購。

于10月12日，正荣服務收報5.32港元/股，市值55.2億港元；濱江服務收報16.28港元/股，市值45億港元。

對于有母公司支持的物業企業來說，母公司的業務能夠為其提供穩定的管理面積。據觀點地産新媒體了解，2017年，陽光城以951億的銷售位列房企18強；2018年達標千億錄得銷售1628.56億元；再到2019年邁過2000億關口。

截至上半年，陽光城已錄得合約銷售900億元，與去年基本持平；對應銷售面積726.88萬平米。

陽光城新增銷售面積的穩定增長，每年簽約交付面積的持續上升，顯然能夠為物業管理業務的增長提供保障。在上市之後，陽光城物業亦能夠獲得一筆資金用于規模擴張。

從目前的來看，更多的業務數據，仍需等待陽光城物業遞交招股書後，方能知曉。但一家第二梯隊房企分拆物管上市，顯然已近成為資本市場關注的焦點。

從2018年至今，物管企業就受到投資者追捧。上述業内人士指出，多個因素都是促成資本市場或者投資者對這個行業看好的一些核心原因。

“還是由業務特點決定的：第一，抗周期，有穩定的現金流貢獻，不會随着經濟的下行或國家政策調整受到大的影響，這是一個非常重要的前提；第二，物業本身是一個輕資産經營模式；第三，大多數投資者對社區服務充滿想象空間，包括科技和技術的進步，能夠讓本來難盈利的行業降本增效；第四，疫情過後國家層面對這個行業重新的再認識和定位。”

據統計，目前，已有29家物管公司登陸資本市場，卓越商企、第一服務等物業企業已陸續進行招股，恒大物業、融創物業等巨頭亦已遞交招股書。