前三季度銷售770億元 林龍安談“借鑒香港房企”與千億後願景

觀點地産網 轉瞬間，今年已經過去了四分之三。在各家房企紛紛交出三季度“成績單”之際，一家中型企業跳出人們視野。

“雙節”之後，禹洲集團公布了前三季度的銷售業績。據披露，禹洲前9個月實現累計銷售金額為人民币770.6億元，累計銷售面積為471.18萬平方米，較上年同期分别增長了57.69%和44.49%。

調控持續、融資縮緊、疫情沖擊……對于房地産行業而言，2020年可謂是“多事之秋”。當業内高喊“15萬億天花闆”的時候，頭部企業紛紛放緩了腳步，15%左右的年增長率似乎大型房企們的“共識”。

相比之下，禹洲增長速度明顯高于同行，似乎顯得有些“格格不入”。

不過在其看來，這或許並不是什麼值得格外驕傲的事，對于今年的規模增長，禹洲有着更大的“野心”。

早從去年開始，禹洲便不止一次公開提及“2020年沖千億”的目標。由于前幾年曾經有過年銷售額未達標的經歷，坊間對于禹洲的“千億執念”始終持有一絲疑問。而今年年初那場突如其來的疫情，更是讓人捏了一把冷汗。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

不過，從前九個月的銷售情況來看，衆人的這份擔心或許可以暫時放下了。和大多數企業一樣，禹洲2月份銷售受疫情影響最大。不過，随着市場的復蘇，禹洲的銷售曲線也開始迅速上揚。從5月開始，禹洲單月銷售便穩定在了百億以上。

林龍安介紹到，禹洲長期在一二線核心城市深耕是近期發展快速且優于其他房企的首要原因，2019年新增土地中的95%都在上海，合肥，南京，蘇州，無錫，青島等一二線城市。其次，保持充足的貨值是第二大原因，全年有1,800億貨值可推，其中90%的推貨仍分布經濟強勁復蘇的一二線城市。第三，營銷策略實施得當和産品設計越來越被客戶認可也是取得良好銷售成績的重要法寶。

從禹洲集團副總裁張岩處還了解到，疫情發生後，禹洲針對不同客群采取相應的應對策略，比如率先利用線上平台宣傳蓄客引流，3月下半月已見明顯的銷售回暖，良好的銷情一直延續 。比如在合肥，禹洲先後開發建設了18個優質項目，今年前9個月穩居合肥市房企商品住宅權益榜流量榜雙榜第一。另外，今年禹洲“營銷鐵軍”在持續推進提升全面營銷能力的同時，通過大數據公司進行數據和科技賦能，國慶期間，銷售業績同比增長81%。

按照這一趨勢，完成今年的目標或許已經不遠。有人戲稱，禹洲如今已經是半只腳踏入了“千億俱樂部”的大門。

禹洲二十不惑

盡管如今一切向好，但事實上，從偏安一隅到如今沖擊千億，成立于1994年的禹洲走了風雨坎坷的二十六年。

而作為禹洲這艘大船的掌舵者，林龍安對于過去二十年的發展歷程記憶猶新。

“2000年到2008年，這是禹洲關鍵的八年，是禹洲從一家城市級的房企，向區域級的房企跨越的階段。”經過前六年的沉澱，讓厚積薄發的禹洲在進入千禧年之後迎來了一輪快速發展期。

上世紀九十年代初開始，生長于福建的林龍安選中廈門作為禹洲的第一個大本營。幾年的發展後，已經在廈門紮穩根基的禹洲開始北上，並先後開拓出福州、合肥、上海、天津等區域城市市場。

在穩步前行了八年之後，禹洲于2009年11月2日敲響了港交所的那面銅鑼。對于這個里程碑式的時刻，林龍安對觀點地産新媒體表示：“這意味着禹洲開始從一家家族企業轉變成一家公衆公司，這也是後續能夠吸引到大批職業經理人加入的基礎條件。”

與此同時，資本路徑的也讓禹洲有了快速擴充土地儲備的底氣。能夠看到的是，禹洲上市第二年，新增地塊數量較2009年增長了一倍；同年，禹洲營業額也創下了成立以來的新高，增長幅度達到114.2%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

不過，事情的後續發展並未像大家猜測的那樣。事實上，禹洲近十年的發展歷程並非是一路高歌猛進，而是存在着某種周期性的起伏。

上市紅利期的那幾年過去後，禹洲在2014年、2015年時來到了發展的“瓶頸期”。随之而來的，是禹洲發展路上的第二個關鍵節點。

2016年底，急需求變的禹洲選擇将總部遷至上海。“随着我們在長三角布局的城市和項目數量越來越多，長三角逐漸成為禹洲業績的重心和重要來源，所以我們決定将總部搬遷到上海。另外，也是為了利用上海在資本、人才等方面的優勢，助力禹洲能夠實現更高的目標。”

林龍安介紹說，在搬到上海後，禹洲提出了“區域深耕，全國領先”的發展策略，並開始打造由長三角、海西、環渤海、華中、西南、大灣區6大城市群組成的發展格局。從數據上看，這一“遷都”策略似乎頗為奏效。于2017年，禹洲實現銷售403.06億元，同比增長了73.69%。

此後兩年，禹洲再度放慢了腳步，增長幅度分别回落至38.94%和34.13%。盡管這一速度從行業看來似乎並不算慢，但禹洲顯然對此並不滿足。

歷史的長河中總會有相似的戲碼在不斷上演，和當初來到上海類似的是，禹洲在2020年正式啟動上海深圳雙總部戰略。

“大灣區在禹洲的戰略規劃里，是雙核之一。禹洲也希望随着上海深圳雙總部戰略的落地，能夠深耕大灣區，同時，大灣區能夠成為禹洲的第二業績增長極。”林龍安如是說道。盡管未到“三十不惑”，但“二十六歲”的禹洲似乎已經有了更長遠和清晰的計劃。

千億後願景

當然，除了規模之外，需要林龍安和禹洲思考的問題還有很多。

改革開放後，内房股企業經歷了高速爬坡期，追求規模效應。但時至今日，行業面臨增量天花闆，過往那套高杠杆和高周轉模式的風險也越來越明顯。

在歷經了年初的疫情之後，林龍安也感慨道：“低負債率、充沛的現金流，是面對疫情發展受限的最大底氣。在行業發展順境時，铤而走險加杠杆所帶來的高額收益，在行業下行坎坷時，會成為加倍的損失。”

在林龍安看來，在這方面，香港房企至少50年以上歷經市場考驗的經營風格對于新形勢下的内房股存在着借鑒意義。

“我一直推崇香港房企的風格，穩健增長，不盲目沖量。增量見頂的房地産下半場，企業規模不再具有決定性意義，而創造價值，具備盈利能力則成為核心能力。”林龍安直言，在千億之後，禹洲将會在規模保持一定增長幅度的基礎上，更加重視利潤目標的實現。

對于近期土地市場的火熱，林龍安認為並非是普遍現象。他指出，疫情結束一段時間之後，随着各家企業的補倉需要，一些城市土地市場自然會随之升溫。“但總體來說，穩房價、穩地價、穩預期還是整個市場的共識。”

具體到禹洲，其表示，禹洲下半年的拿地會根據負債比例以及銷售情況來決定，确保負債和利潤都能夠有所把控。在區域上，禹洲則會繼續關注長三角、大灣區、西南闆塊等的一二線城市。“原則上，三四五線城市我們是堅決不進入的。”

除此之外，林龍安也指出，禹洲會在産業拿地和收並購方面加大力度。不得不說，随着調控的持續，搭配着其他産業進行勾地俨然已是行業内常見的手法。

2018年，禹洲成立了産城事業部，並在2019年10月初成功在合肥落下首個産城項目。在産業拿地的另一面，所反映出來的還有禹洲的多元化策略。

能夠看到，在堅持住宅地産主業的同時，禹洲也在嘗試包括物業、商業、酒店、金融、長租公寓、文旅等多種業務。2018年初，禹洲還成立了租賃事業部，初步試水多元化創新業務。同年，禹洲與華僑城（亞洲）達成戰略合作，雙方将在商業管理和文旅運營上開展合作。

2020年6月，禹洲正式從“禹洲地産股份有限公司”更名為“禹洲集團控股有限公司”。對此，禹洲頗為直白的表示：“更改公司名稱旨在反映集團長期多元化業務策略，以及更有效地宣傳其企業形象及推動日後業務發展。”

林龍安表示，禹洲如今正在加快同産業合作方的資源整合，在文旅、醫療、科技、教育四大重點方向正在洽談多個合作項目，力争盡早落地禹洲特有産業闆塊，形成禹洲完整産業鍊資源優勢。

當然，盡管規劃很圓滿，但從時間上看，禹洲進入各項多元業務的時間都還不長，主業之外的這一繫列闆塊最終能否給到禹洲一個滿意的回報，還有待時間去驗證。