世茂18億落子杭州 重返招拍挂裡的“郊線”漫途

观点地产网

2020-10-15 00:00

  • 相比起高速的去化節奏,世茂在杭州的拿地速度卻并不快。

    觀點地産網 時隔許久,世茂終于又一次出現在了杭州的招拍挂市場上。

    10月13日,杭州臨安區出讓1宗商住地,經過32輪競價,世茂旗下的上海流眄企業管理有限公司以總價18.08億元競得,樓面價7264元/平方米,溢價率20.70%。

    據了解,世茂本次所拿地塊為臨安區天目醫藥港(錦南新城區塊)ZX11-G-14地塊,地塊出讓面積為103702平方米,容積率為1.5-2.4,規劃建築面積248884.8平方米,起價149779萬元,樓面起價6018元/平方米。

    有相關人士介紹,在該地塊所處區域,近25萬平方米體量的地塊比較少見,加上該地塊有着五星級酒店的配建要求,因此預料該地塊未來會成為該區域的一個地标。

    看起來邏輯并不複雜,這次的拿地似乎就是一個簡單的補倉,“地标式”拿地也是世茂一貫的風格。之所以能引發市場好奇之心,更多是在于世茂采用了并不多見的“招拍挂方式”。

    相關資料顯示,關于世茂在杭州公開拿地的消息已經能追溯到2018年7月。彼時,世茂以21.12億元的底價,拿下了杭州良渚版塊兩宗宅地,折合樓面價為17692元/平方米。

    于大多數深耕長三角的房企而言,杭州都是其布局華東區域裡頗為重要的一環。但在近幾年,世茂于杭州的動作卻并不多。

    或許,可以從這一次“不多見”的拿地中,對世茂在杭州發展情況管窺一二。

    去化加速

    官網上顯示,世茂如今于杭州在售的項目隻有“世茂錢塘天譽”這一個。而據上半年的業績報告中披露,世茂下半年在杭州将有杭州浦沿、杭州臨安、杭州富陽可供銷售,總體量共有16萬平方米。

    需要注意的是,截至2020年9月30日,世茂集團合共實現銷售2012.2億元,在觀點指數研究院發布的《2020年1-9月中國房地産企業銷售TOP100》中排名第八。

    與此同時,不管是對于世茂的浙江公司,還是其長三角公司而言,杭州市場都算得上是一個“必争之地”。在浙江世茂所提出的“杭州灣”布局戰略中,杭州也和嘉興、紹興、甯波一起被列為是四大深耕城市。

    那麼,對于世茂這個龐然大物來說,在杭州這樣一個戰略城市,隻有16萬平方米的可供銷售項目算是什麼水平?

    答案也許是“遠遠不夠”。

    據世茂集團2019年年度報告披露,其2020年在杭州可供銷售的重點項目包括了杭州浦沿、杭州彭埠、杭州蔣村、杭州富陽和杭州臨安,五個項目可售面積合共約為32.11萬平方米。于2020年上半年裡,世茂在杭州的銷售面積約為13萬平方米,銷售額約為38.12億元。

    換而言之,半年時間過去,世茂在杭州可供銷售的重點項目已經去化了近半的體量。

    當然,高周轉之下,杭州市場在世茂體系内的銷售貢獻排名迅速上升。于2019年,世茂入賬銷售額中貢獻排名前八的城市分别為福州、紹興、泉州、佛山、北京、南京、蘇州、青島;銷售占比分别為12.9%、7.5%、6.8%、6.2%、5.8%、5.7%、5.7%、3.2%。

    在今年上半年裡,世茂入賬銷售額中貢獻排名前八的城市中除了北京、福州、南京等“老面孔”外;杭州赫然上升至第六位,銷售貢獻占比為6.2%。

    不過,相比起高速的去化節奏,世茂在杭州的拿地速度卻并不快。

    拿地慢行

    從世茂2020年上半年的拿地情況來看,其并未在杭州購入任何新增土儲。回看2019年,世茂在杭州的拿地動作也不多,隻有杭州臨安、杭州蔣村、杭州大城小院項目三個,總建築面積合共58.35萬平方米,在其3092萬平方米的全年新增土儲中占比1.9%。

    快去化和慢擴儲之下,世茂在杭州的“補倉”需求無疑也變得急迫了起來。

    其實,在招拍挂的平靜水面之下,世茂還暗藏着其他發展路徑。相比起招拍挂,世茂顯然更喜歡通過收并購的方式進行拿地,尤其在進入杭州主城區時,世茂更為偏愛收并購的“實惠”。

    據觀點地産新媒體了解,世茂2020年在杭州可供銷售的五個重點項目中,隻有杭州彭埠項目是通過招拍挂的形式拿下,其余四個項目均是通過收并購的方式獲得。

    2018年7月,杭州東奧投資管理有限公司競得位于主城區的浦沿單元住宅用地,成交總價21.1億元。彼時,杭州東奧投資管理有限公司母公司為浙江富成建設集團有限公司。于同年年底,前者的母公司已變更為杭州茂圓企業管理有限責任公司(世茂)。

    于2019年3月、4月和8月,世茂分别從泰禾手中取得了杭州蔣村項目、杭州臨安同人山莊項目和杭州富陽項目。

    有說法指出,世茂不管是對泰禾還是對其他項目的收購,本質而言算是當前市場條件的“機會型并購”,且偏愛抄底。不過,僅從杭州這個單一市場而言,留給世茂的收并購機會似乎并不多。

    從市場角度來看,濱江、綠城等老牌房企于杭州“穩如磐石”,萬科、融創等已在此深耕多年的外來企業則是你追我趕。相比之下,區域排名前十之外的世茂競争優勢并不明顯。

    從自身來說,自我設定了門檻的世茂在挑選項目時頗為挑剔,這決定了其想要找到合适的收并購對象需要時間,但土地儲備快速消化之下,留給世茂的時間也不多了。

    綜合看來,世茂轉向公開市場補倉或許是一種必然。

    但從近幾次公開拿地的情況來看,世茂似乎面臨着難以拓寬主城區市場的問題。不管是2018年在良渚版塊納儲,還是最新的這次拿地,其區位都不在杭州的主城區之内。

    事實上,自2016年底以66.42億元、溢價88.8%拿下杭州彭埠單元的R21-33地塊之後,近幾年裡已鮮少能看到世茂在杭州主城區有公開拿地的動作了。如何“突圍”,或許是世茂下一步在杭州需要思考的問題。

    撰文:陸欣    

    審校:武瑾瑩



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