世茂18億落子杭州 重返招拍挂里的“郊線”漫途

觀點地産網 時隔許久，世茂終于又一次出現在了杭州的招拍挂市場上。

10月13日，杭州臨安區出讓1宗商住地，經過32輪競價，世茂旗下的上海流眄企業管理有限公司以總價18.08億元競得，樓面價7264元/平方米，溢價率20.70%。

據了解，世茂本次所拿地塊為臨安區天目醫藥港（錦南新城區塊）ZX11-G-14地塊，地塊出讓面積為103702平方米，容積率為1.5-2.4，規劃建築面積248884.8平方米，起價149779萬元，樓面起價6018元/平方米。

有相關人士介紹，在該地塊所處區域，近25萬平方米體量的地塊比較少見，加上該地塊有着五星級酒店的配建要求，因此預料該地塊未來會成為該區域的一個地標。

看起來邏輯並不復雜，這次的拿地似乎就是一個簡單的補倉，“地標式”拿地也是世茂一貫的風格。之所以能引發市場好奇之心，更多是在于世茂采用了並不多見的“招拍挂方式”。

相關資料顯示，關于世茂在杭州公開拿地的消息已經能追溯到2018年7月。彼時，世茂以21.12億元的底價，拿下了杭州良渚版塊兩宗宅地，折合樓面價為17692元/平方米。

于大多數深耕長三角的房企而言，杭州都是其布局華東區域里頗為重要的一環。但在近幾年，世茂于杭州的動作卻並不多。

或許，可以從這一次“不多見”的拿地中，對世茂在杭州發展情況管窺一二。

去化加速

官網上顯示，世茂如今于杭州在售的項目只有“世茂錢塘天譽”這一個。而據上半年的業績報告中披露，世茂下半年在杭州将有杭州浦沿、杭州臨安、杭州富陽可供銷售，總體量共有16萬平方米。

需要注意的是，截至2020年9月30日，世茂集團合共實現銷售2012.2億元，在觀點指數研究院發布的《2020年1-9月中國房地産企業銷售TOP100》中排名第八。

與此同時，不管是對于世茂的浙江公司，還是其長三角公司而言，杭州市場都算得上是一個“必争之地”。在浙江世茂所提出的“杭州灣”布局戰略中，杭州也和嘉興、紹興、甯波一起被列為是四大深耕城市。

那麼，對于世茂這個龐然大物來說，在杭州這樣一個戰略城市，只有16萬平方米的可供銷售項目算是什麼水平？

答案也許是“遠遠不夠”。

據世茂集團2019年年度報告披露，其2020年在杭州可供銷售的重點項目包括了杭州浦沿、杭州彭埠、杭州蔣村、杭州富陽和杭州臨安，五個項目可售面積合共約為32.11萬平方米。于2020年上半年里，世茂在杭州的銷售面積約為13萬平方米，銷售額約為38.12億元。

換而言之，半年時間過去，世茂在杭州可供銷售的重點項目已經去化了近半的體量。

當然，高周轉之下，杭州市場在世茂體繫内的銷售貢獻排名迅速上升。于2019年，世茂入賬銷售額中貢獻排名前八的城市分别為福州、紹興、泉州、佛山、北京、南京、蘇州、青島；銷售占比分别為12.9%、7.5%、6.8%、6.2%、5.8%、5.7%、5.7%、3.2%。

在今年上半年里，世茂入賬銷售額中貢獻排名前八的城市中除了北京、福州、南京等“老面孔”外；杭州赫然上升至第六位，銷售貢獻占比為6.2%。

不過，相比起高速的去化節奏，世茂在杭州的拿地速度卻並不快。

拿地慢行

從世茂2020年上半年的拿地情況來看，其並未在杭州購入任何新增土儲。回看2019年，世茂在杭州的拿地動作也不多，只有杭州臨安、杭州蔣村、杭州大城小院項目三個，總建築面積合共58.35萬平方米，在其3092萬平方米的全年新增土儲中占比1.9%。

快去化和慢擴儲之下，世茂在杭州的“補倉”需求無疑也變得急迫了起來。

其實，在招拍挂的平靜水面之下，世茂還暗藏着其他發展路徑。相比起招拍挂，世茂顯然更喜歡通過收並購的方式進行拿地，尤其在進入杭州主城區時，世茂更為偏愛收並購的“實惠”。

據觀點地産新媒體了解，世茂2020年在杭州可供銷售的五個重點項目中，只有杭州彭埠項目是通過招拍挂的形式拿下，其余四個項目均是通過收並購的方式獲得。

2018年7月，杭州東奧投資管理有限公司競得位于主城區的浦沿單元住宅用地，成交總價21.1億元。彼時，杭州東奧投資管理有限公司母公司為浙江富成建設集團有限公司。于同年年底，前者的母公司已變更為杭州茂圓企業管理有限責任公司（世茂）。

于2019年3月、4月和8月，世茂分别從泰禾手中取得了杭州蔣村項目、杭州臨安同人山莊項目和杭州富陽項目。

有說法指出，世茂不管是對泰禾還是對其他項目的收購，本質而言算是當前市場條件的“機會型並購”，且偏愛抄底。不過，僅從杭州這個單一市場而言，留給世茂的收並購機會似乎並不多。

從市場角度來看，濱江、綠城等老牌房企于杭州“穩如磐石”，萬科、融創等已在此深耕多年的外來企業則是你追我趕。相比之下，區域排名前十之外的世茂競争優勢並不明顯。

從自身來說，自我設定了門檻的世茂在挑選項目時頗為挑剔，這決定了其想要找到合适的收並購對象需要時間，但土地儲備快速消化之下，留給世茂的時間也不多了。

綜合看來，世茂轉向公開市場補倉或許是一種必然。

但從近幾次公開拿地的情況來看，世茂似乎面臨着難以拓寬主城區市場的問題。不管是2018年在良渚版塊納儲，還是最新的這次拿地，其區位都不在杭州的主城區之内。

事實上，自2016年底以66.42億元、溢價88.8%拿下杭州彭埠單元的R21-33地塊之後，近幾年里已鮮少能看到世茂在杭州主城區有公開拿地的動作了。如何“突圍”，或許是世茂下一步在杭州需要思考的問題。