解局 | 項目拓展乏力 光明地産靠母輸血東平小鎮等資産

觀點地産網 “小房企”光明地産曾有一個“大夢想”。

光明地産董事長、總裁沈宏澤在2019年5月份的股東會上如是描述：“公司的發展前景是1+7+5+X，要把其它業務闆塊做起來”。所謂“1+7+5+X”即是光明地産多元化轉型的方向。

而上海崇明東平小鎮就是光明地産轉型的開始。

10月13日，光明地産公告稱，公司以2614.53萬元通過協議收購光明集團上海東平小鎮農場有限公司30%股權且承擔2911.701萬元債務，交易收購總金額為5526.231萬元。

這也意味着，東平小鎮正式成為光明地産的全資子公司。

于同日，光明地産發布另一則公告稱，公司全資子公司農工商房地産（集團）有限公司以5955.06萬元通過協議收購桐廬飄鷹置業有限公司100%股權且承擔約5.7億元債權，交易收購總金額為6.29億元。標的公司為光明集團下屬公司。

依靠光明集團的“輸血”，這兩筆收購為光明地産注入了不俗的資産。若回顧光明地産的發展歷史，亦可發現，靠母輸血早已是常态。

一位長期研究上海區域房企的人士告訴觀點地産新媒體：“作為上海本土開發商，光明地産很少出現在公開市場拿地，基本沒什麼成長，已經錯失了很多機會。好在是國企，否則處境很難。”

多元化試點

按照光明地産的設想，“1+7+5+X”戰略，即1是房地産主業；7是保障房建設、城中村建設、殷實農場建設、歷史名鎮保護與開發、城市更新建設、租賃房建設和物流園區；5是商業、物流、供應鍊、服務和建設五個平台；X是全新的商業模式。

關于轉型的原因，沈宏澤在接受采訪時表示，“轉型就是為了長期穩健持續控風險的發展。房地産未來的發展無法預期，因此要把其他闆塊做起來，讓企業站穩。2018年開始，公司已經着手對業務結構進行調整，已經在朝着去地産屬性的方向努力。”

作為光明集團旗下的地産公司，光明地産率先将目光放在農場産業地産項目。原因也很簡單，背靠着光明集團在農業産品産業鍊的基礎優勢，降低建設成本等。

于去年11月份，光明地産協議收購光明集團、上海崇明農場有限供公司所持有的東平小鎮70%股權，總成交價7000萬元。收購完成後，東平小鎮農場将納入光明地産的合並報表範圍。

觀點地産新媒體了解到，上述交易協議在2019年倒數第二天完成交割。而剩余的30%股權，則本次進行協議收購，兩次收購合計斥資1.25億元。

資料顯示，東平小鎮成立于2018年5月22日，注冊資本為1億元，由光明集團及光明食品集團上海崇明農場有限公司共同出資組建，主要負責崇明東平光明小鎮的開發與經營。

不過，為了推進東平特色小鎮建設，早于2017年，光明集團就成立了光明東平特色小鎮籌備組，籌備将東平小鎮打造成為集食品産業和花卉産業為一體的特色小鎮。2018年4月，崇明區成功申辦第十屆花博會，東平光明小鎮成為了花博會啟動區的重點項目，總規劃面積1.74平方公里。

到了今年3月份，東平小鎮公司以底價6.6億元競得上海市崇明區花博園配套東平小鎮02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地塊，屬于光明東平特色小鎮一期開發項目，總用地面積17.32萬平方米。

光明集團完成前期項目孵化過程之後，此時光明地産入局東平小鎮項目，毫無疑問，開發、建設、招商等難度已經小了很多。

對于東平小鎮項目，上海中原地産市場分析師盧文曦表示，崇明雖然發展不錯，但是有點被邊緣化，始終和主要市區有天然屏障，交通問題不徹底解決很難發展。同時，上海做農場不是沒機會，但這是一個注重長遠收益的投資，並非樓盤一樣一次性開發結轉收入，效益也差很多。

除了東平小鎮外，光明地産的其他新業務也在推進中，沈宏澤曾透露，在農場建設上，正在積極配合包括崇明國際生态島、五四農場升級改造等各項工作，宜興光明小鎮也将全面啟動。“以東平小鎮、花博會、光明田緣等項目為切入點，協同光明集團的資源，在上海、江浙地區，乃至于全國進行布局。”

資金承壓

實際上，光明地産的成立時間僅有五年，出身時已經接近房地産行業發展好時機的尾聲，可以說錯過了搭上行業高速前進的“末班車”。

2015年，光明地産前身海博股份進行重大資産重組，将原來發展空間不大的業務置出，注入光明集團旗下的農工商地産（集團）有限公司（下稱：農工商）100%股權和上海農房25%股權，並更名為“光明地産”。

重組時，農工商曾作出業績承諾，未來三年扣非後歸母淨利潤累計36.87億元。彼時，還是擔任農工商總裁的沈宏澤透露，目前農工商在全國有4600畝土地未開發。

同時，光明集團也承諾，對于置入的部分資産價值保證及補償，将在三年内完成相應的劃撥用地，變更為出讓用地的手續，若未能完成，将按高價回購該等不動産。

憑着兩項承諾和原有土儲基礎，光明地産有過三年短暫的輝煌。2015-2017年，光明地産實現簽約銷售金額126.66億元、189.33億元、236.52億元；營收為123.87億元、207.82億元、208.11億元；扣非歸母淨利潤為10.07億元、19.03億元、12.76億元。

于2017年末，光明地産承諾目標完成率為104.95%。但之後，光明地産開始懸崖式的下滑。2018年，其營收、淨利潤、基本每股收益、經營活動現金流等核心财務數據，全面下滑。

2019年，光明地産更是出現“腰斬式”下滑，但負債水平卻在不斷攀升，總負債由390.87億元增至707.09億元，其中2019年末有息負債将近500億元。並且在2018-2019年期間，光明地産新增面積為144.52萬平方米、192.09萬平方米，同比增長53.34%、32.91%。

今年上半年，光明地産依然沒有扭轉頹勢。營收同比下降68.74%至22.88億元；歸母淨利潤同比下降127.85%至-1.4億元；基本每股虧損-0.1043元。

顯然，如此财務表現，在今年行業監管形勢逐漸嚴厲的情況，光明地産的高杠杆模式已經難以持續。其在2020年上半年有意減少土地投資，新增房地産儲備面積僅有47.8萬平方米，同比下降61.11%。

另據觀點指數不完全統計，年初至今，光明地産在浙江慈溪、廣西柳州、浙江甯波等城市共斥資44.34億元（全口徑），新增土地面積48.95萬平方米。其中，也保持一貫通過收購、增資方式擴儲的方式，並且權益占比普遍較低。

僅有三個參與招拍挂的項目，一個為東平小鎮項目地塊，一個全資拿下後立即出售50%股權引入萬科，最後一個地塊代價只有4083萬元。由此可見，光明地産目前的資金壓力。

對此，盧文曦分析，目前看來，光明地産多元化可能也是沒辦法的辦法，公開市場拿地已經競争不過人家，土地儲備可能有局限性，所以發展遇到瓶頸。同時，崇明雖然有很多土地資産，但問題在于過度集中。

“像甯波江北這樣大項目需要大資金，而且萬科品牌有效應在這里，光明地産借助這一效應可以加快項目去化，避免資金承壓。”

歷年财報顯示，光明地産的存貨周轉率呈現逐年下滑的趨勢，2015-2019年分别為0.46、0.43、0.43、0.33、0.17，2020年中為0.03。同時，今年上半年，其新開工面積同比下降70.39%至89.8萬平方米，竣工面積同比下降75.13%至16.51萬平方米。

一位業内人士告訴我們，按照之前多次提及的國企退房業務，以及近期國資委鼓勵國企和民企重組，不排除光明地産會進行兼並重組。目前，它已經遇到發展瓶頸，半大不小，還在耗費資源。

“可以考慮重組，這樣能更好利用好資源，盤活資産，發揮其價值的話，是好事，比現在這種狀态要強”，上述人士說道。

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