地産“名媛群” 北京頤和金茂府為何60%股權轉讓綠城？

觀點地産網 “上海名媛群”的高配版拼單掀開了“僞富”的冰山一角。

但實際上，其中的邏輯，在地産圈亦不罕見。

在地産圈，這種拼單方式的叫法更加高大上，被稱為“合作”。通過幾方合作，能夠以更少的資金撬動更大的規模，增加自身的賬面銷售，于幾方來說均有益處。

近期，金茂位于北京海澱四季青西山别墅區内的頤和金茂府便為自己引入了合作夥伴。

10月10日，頤和金茂府項目公司北京青茂置業有限公司股權發生變更，新增股東北京緯誠置業有限公司持股60%，注冊資本也從1000萬元增至2500萬元。

觀點地産新媒體了解到，新增股東為綠城房地産集團有限公司全資子公司，而北京緯誠置業将所持的60%股份，也将33.33%股權質押給了深圳市盛鈞投資管理有限公司，該公司實際控制方為平安集團。

金茂引援

在數月前，金茂就已經開始尋找合作方。

7月北交所顯示，中國金茂間接全資子公司天津北方中茂置地有限公司拟為北京青茂置業項目增資，募集資金對應持股比例或股份數為60%，拟募集資金金額不低于1520萬元。

募集資金将主要用于項目開發。增資完成後，天津北方中茂置地持有標的公司40%股權，新股東持有標的公司的60%股權。

觀點地産新媒體了解到，北京青茂置業為頤和金茂府項目公司。項目地塊為海澱區四季青鎮中塢重點村資金平衡用地北地塊，建設用地面積44507.26平方米，由金茂于今年以46.75億元底價摘得，樓面價70027元/平方米。拿下該宗地後，金茂也補足了其在北京京西的市場空白。

據悉，該項目位于北京的香山别墅區，是北京發展最早，賣得最貴的傳統别墅區之一，稀缺的地理位置使得該項目在拿地之時便受到關注。

彼時便有業内人士表示，根據地塊的低容積率來看，産品基本上是打造高端豪宅産品，估計售價至少會達到14萬元/平方米左右。同區域在售的高端項目如京投琨禦府，二手房單價約為14萬元/平方米，萬柳書院的二手單價則在18萬元/平方米。

金茂的動作很快，7月初便召開了産品發布會，随即開放示範區。在9月30日頤和金茂府預售許可公示後，晚間就進行了搖号選房，按驗資排序。

數據顯示，頤和金茂府首期開盤所有産品一次性推出，總貨值約80億元，最終成交202套，銷售額50.6億元。

有業内人士稱，海澱的同類産品本來就比較少，再加上金茂的産品力，賣得确實挺好。不過，頤和金茂府的售價顯然比當初預測的低了不少，11萬+的單價或許也是項目熱銷的一大原因。

一個地理位置優越不愁賣的項目，為何還要引入合作方，降低資金壓力可能是重要的原因之一，尤其是在“三條紅線”之後，“降負債”從“選擇題”變成了“必選題”。

“三道紅線”即依據杠杆水平高低設置，扣除預收款後負債率大于70%、淨負債率超過100%、現金短債比小于1倍，央行将房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。

從市場傳言到靴子落地，“三道紅線”的影響或許會在未來逐漸顯現。10月14日，中國人民銀行召開的第三季度金融統計數據發布會上，有關部門相關負責人回應，房企融資新規即重點房地産企業資金監測和融資管理規則。

這一規則，目的是為促進房地産企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地産企業自身的抗風險能力。負責人稱下一步，将會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大适用範圍。

“結合今年中期财務數據，金茂有兩條指標超出阈值，有息負債規模年增速不得超過5%。”貝殼研究院高級分析師潘浩在接受觀點地産新媒體采訪時指出，金茂确實需要在資産負債率和現金短債比方面做出調整。

對于房企來說，出售項目股權可能是回籠資金最迅速的手法，從而能夠改善企業現金流，降低負債。

據不完全統計，年内，金茂已經挂牌了旗下包括福州濱茂房地産有限公司、青島方靖置業有限公司、常州龍茂房地産開發有限公司等九家公司股權回流資金。

根據中期報告，截至上半年，金茂貨币資金共有281.27億元，其中受限制資金77.66億元，而短期債務為338.08億元，長期債務為650.20億元，存在一定償債壓力。

而首席财務官江南此前表示：“8月20日人民銀行、住建部召集的會議，雖然内容沒有正式公布，但從目前來看對中國金茂影響不大，我認為對于管理優秀、财務穩健的房企今後可能是機會。”

綠城在京

對于有擴大規模需求的企業來說，合作的确不失為一種好的方式。

在金茂的項目中，也不少通過合作方式呈現。在頤和金茂府引入綠城之外，剛剛召開發布會的合生·金茂東叁金茂府也是由合生與金茂兩家房企聯合開發，這是金茂在北京的第七座金茂府。

“一線城市大宗地塊前期資金占用比較厲害，幾家合作能夠減少資金沉澱。”

上述業内人士向分析稱，不少企業慣常采用“合作拿地或開發”的方式，尤其是在北上廣等地價高的一二線城市。“一方面是分攤風險，另一方面是各取所長。”

他稱，綠城今年在北京也有多個合作項目。觀點地産新媒體了解到，今年綠城已經在北京拿下3個項目，斥資超過143億元，而在2017及2018年，綠城均只有一幅土地入賬。

2月14日，北京出讓三宗地塊，經過65輪競價，綠城擊敗中海、旭輝、保利+金地聯合體、華潤+中交+北科建聯合體、首開+住總+建工聯合體等，以總價63.6億元拿下昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊，溢價率29.8%。這一項目在随後引入世茂和中交共同合作開發，分别由綠城、世茂、中交持股42.5%、42.5%與15%。

彼時，綠城内部人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示，綠城找價值觀相同的優秀企業一起做好産品，是大勢所趨。

2月18日，綠城再斥資80億元獨攬台湖和舊宮兩宗宅地，成為當日最大赢家，在短短一周内，就斥資約144億元在北京擴儲。

值得關注到的是，上述三宗地塊目前均為合作開發，總建築面積為62.86萬平米。其中，綠城在北京奧海明月項目（昌平區東小口鎮地塊）持股42.5%；在北京和錦誠園項目（舊宮地塊）持股50%；在北京明月聽蘭項目（台湖項目）持股70%。

“2019年，綠城北方區域公司在北京市場取得的銷售業績，占區域公司年度銷售額的4成以上。”綠城内部人士對觀點地産新媒體稱，北京作為首都和國内一線城市，同時也是綠城在北方最早布局的城市，仍是綠城最為看重的市場之一。

他表示，綠城将持續看好北京市場，會繼續在北京拿地補貨，繼續保持北京銷售規模，同時會進一步深耕西安、天津、大連、沈陽等已進入城市。”

顯然，在公開市場積極拿地之外，與其他企業合作也成為了綠城擴大其在北京規模的重要手段。