觀點直擊 | 合景悠活IPO發布會 孔健楠等談未來在市場開拓上會更加進取(實錄)

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2020-10-18 22:24

  • 在合景悠活之前,已有二十余家房企分拆物管上市,這時候踏入上市之列似乎並不算早。

    觀點地産網 6月底遞表,10月初通過聆訊,如今召開IPO發布會,孔氏兄弟順利地一步步把旗下的物業平台推向資本市場。

    10月18日下午,合景泰富旗下分拆的物業管理公司合景悠活召開新聞發布會,宣布于香港聯交所主闆上市計劃。此次合景悠活全球發售初步發行共3.83億股股份,當中包括國際配售3.45億股股份,以及在香港公開發售共3834萬股股份,即分别占發售股份總額約90%及10%。

    發售價方面,最終合景悠活股份的售價介乎每股7港元至8.13港元,集資總額最多31.17億港元,這與此前市場所傳消息相差無幾。同時,此次合景悠活引入多名如高瓴資本、奧陸資本、嘉實投資等基石投資者。

    以每股7.56港元發售價假設,此次合景悠活全球發售可獲的所得款項淨額約27.56億港元,其中将有約60%将用于戰略性收購及投資機會,以進一步增加市場份額。

    現場,孔健楠等一衆管理層講話簡潔,但是共同透露出來一個信号:合景悠活要提高發展速度,增大市占率。

    與母公司:不是依賴關繫

    幾乎每一個房企分拆出來的物業企業,都免不了被市場考量它的關聯性與獨立性。

    合景悠活最早于2004年開始發展,截至2020年4月30日,合景悠活分别在中國38個城市以及自治縣管理109個住宅物業,以及在9個城市跟自治縣管理30個商業物業,總在管建築面積為2210萬平方米。

    這樣的在管規模與鑫苑服務、寶龍商業相當,在目前上市的物管企業中並不算靠前。

    一個物管企業起步的基礎多大,往往取決于背後的母公司。當然,資本市場往往期望看到母公司直接帶給一家物管公司的業績保證,但也要求物管公司能夠擺脫依賴性,自己尋找外拓能力。

    早在合景悠活披露招股數據時,過于依賴母公司就成為诟病之處。數據顯示,在過去三個年度中,2017、2018年其收入來源全部來自于合景泰富旗下項目。

    自2019年,合景悠活開始為第三方物業發展商開發的物業提供住宅物業管理及商業物業管理及營運服務。"體現在報表上,2019年11.25億元收入里,來自合景泰富的比例降至91.8%。

    截至招股書披露的2020年前4月,合景悠活營收約4.27億元,其中合景泰富占比為90.2%。

    針對這一問題,發布會上管理層表示,合景悠活與合景泰富是互利互補的合作關繫,不是一個依賴的關繫。

    其認為,合景悠活能為合景泰富提供一個量身定做、穩定、高質量的服務基礎,同時後者也為其持續發展提供了源源不斷的交付物業,未來也會持續跟合景泰富保持合作關繫。

    "但同時,公司會通過收購、招標來加大、拓展第三方業務,使業态更加多元化。"管理層披露了目標,未來第三方未将占了整個管理面積大概40%左右。"其稱,未來3年至5年是一個拓展的窗口期。

    脫胎于母公司的印迹,也可從業态組合、盈利水平等方面窺見。

    與寶龍商業類似,合景悠活主要經營着住宅及商業兩種業态。和住宅項目相比,合景悠活在商業地産方面規模要小了很多,截至2019年住宅和商業的收入占比為7:3。會上公布,截至4月份,住宅與商業的占比為68:32。

    這背後便與合景自2014年開啟的商業地産之路有關。從關聯性看,在合景悠活管理的30個商業物業中有25個為合景泰富關聯方提供,占比為83%。

    相比住宅物業而言,商業物業收入坪效明顯高了不少,這也拉高了合景悠活的盈利水平。管理層在會上披露,截至2020年4月30日,合景悠活住宅物業水平為2元//平方米,則商業為19元/月/平方米。

    受益于此,加之社區增值服務的比例提升,合景悠活整體毛利率從2017年的22.5%升至2018年的27.8%,繼而增長至去年的37.3%。截至今年4月末,其毛利率到達39.2%。其中,住宅物業毛利率為35.6%,商業物業為47.2%。這樣的毛利水平位于物管行業上遊。

    後續如何保障盈利水平?執董兼财務管理中心總經理楊靜波對觀點地産新媒體表示,公司會繼續拓展增值業務等各類業務類型的收入來源,並且優化業務組合;同時,合景悠活會繼續推進成本控制的措施,而且通過IT的賦能使得成本結構進行進一步的優化。

    于收並購:未來會進取一些

    在合景悠活之前,已有二十余家房企分拆物管上市,這時候踏入上市之列似乎並不算早。

    盡管如此,現場管理層則多次表達了對當下物管行業的信心。針對目前物業管理行業内的競争情況,行政總裁孔健楠對觀點地産新媒體表示,物業行業這十幾年的發展還是比較迅速的,但從整體來說,物業行業的市場集中化占比還是比較低的,特别是商業物業,包括商業運營。

    "所以在整個市場,我覺得還是有很大的提升空間,份額也比較大。"孔健楠稱。

    至于如何提高市占率,楊靜波稱,公司目前的目標重點就是如何提升未來的發展速度。這其中,收並購是其認為非常重要的途徑,可以借此實現公司的快速擴張。

    楊靜波介紹,自2019年開始合景悠活加大對第三方項目的擴張力度,並且已經建立了完善的項目篩選。未來,公司在整個市場份額開拓方面會更加地進取一點。

    觀點地産新媒體總結而出,合景悠活對于收並購的標的有着包括盈利水平、管理團隊、區域覆蓋、業态互補、文化認同五個方面要求。

    如區域覆蓋方面,"我們希望看中的收並購項目,是在已有的四大區域,且能跟我們形成良好的協同,並起到規模效應。"同時,其提到在未來並購的市場上,合景悠活會注重一定份額的公建項目。

    在發布會上,合景悠活也透露出對于布局區域的想法。據悉,與母公司的布局有關,目前合景悠活較大部分的物業項目均位于大灣區,占比接近40%左右。

    對此,楊靜波稱,雖目前深耕大灣區,但公司也在同步繼續增加在長三角、中西部、環渤海三個片區的發展。"希望未來能減少對個别地區的依賴,還有地方經濟周期,以及市場波動的影響,有效地降低我們的營運風險。"

    不過,可以看到合景悠活的布局擴張或也将依賴于合景泰富的步伐。會上,管理層就舉例稱,截至目前、合景泰富集團将業務拓展到華東,中西部,華北,以及華中城市,合景悠活也會借助集團廣泛的業務據點在對應的地區進行發展。

    而對于此次招股及分拆後的估值,管理層則表示非常有信心,且目前招股的市場反饋也是非常好。其稱,随着未來國内市場消費升級的趨勢,對提供中高端服務,以及物業管理+商業運營能力的公司需求常大,對于合景悠活是一個非常好的發展機遇。

    "我們在未來的增長速度也會非常之快,這也為我們的股價表現提供一個非常好的基礎。"

    以下為合景悠活集團控股有限公司計劃于香港聯合交易所主闆上市新聞發布會現場問答實錄:

    提問:過去合景悠活的物業管理服務收入比較依賴于母公司,管理層覺得有沒有必要分散風險,在第三方方面有沒有什麼目標和占比?

    管理層:合景悠活與合景泰富是互利互補的合作關繫,不是依賴的關繫。對合景泰富來說,通過十多年來的合作,合景悠活對于它的戰略、發展情況是比較熟悉的,合景悠活能夠為合景泰富提供比較量身定做的服務,可以提供一個穩定、高質量的服務。這是一個方面。

    第二,合景泰富擁有比較雄厚的土地儲備,以及持續的拓展,交付給公司的一些高端的住宅和商業的物業,這是一個組合,為合景悠活持續發展提供了源源不斷的物業,也為我們的發展打下了基礎,這個也是合景悠活一個重大的增長機遇。

    第三,合景悠活未來會持續地跟合景泰富保持合作關繫。同時,合景悠活會通過收購、招標來加大、拓展第三方業務。通過收購一些比較好的物業公司,使我們的物業類型,包括業态更加多元化。

    未來我們的目標,第三方我想應該占了整個未來的面積大概60%左右,未來3年-5年之間,我想這段時間由于是一個拓展的窗口期,整個拓展的機遇也比較大,當然我們會慎重地考慮評估這些比較好的物業公司或標的物來增加市場份額。

    提問:公司集資的用途大部分用于戰略性的收並購及投資機會,公司有沒有什麼收購目標,對收購目標有什麼影響?

    管理層:公司目前在看非常多的收購目標,我們對于收並購的目標有以下幾點要求:第一,要求目標公司的盈利情況是非常良好的,我們也定了一個目標的利潤率,同時要求它在法律方面是合規的。第二,我們會看它的管理團隊,希望管理團隊在行業内擁有豐富的經驗,同時能力是卓越的。第三,我們希望看的收並購項目在已有的四大區域,能跟我們形成良好的協同,並起到規模效應。第四,我們原先的時候主要是以住宅還有商業為主,在未來並購的市場上,我們會看一下有一定份額的公建項目,希望未來跟業态形成互補。

    最後,物業管理公司是以人為主的,所以我們要跟對方收並購的目標公司的管理人員進行交流,希望他認同我們合景悠活的文化。

    提問:在分拆完成以後,合景泰富和合景悠活的權益将轉變為姐妹公司,未來管理層将如何提升兩家公司的估值?

    管理層:合景泰富是做地産開發的,合景悠活是一個物業管理,所以是兩個公司,主營業務都不同,對兩個公司的估值,大家都做好自己的工作,專注于自己的主營業務,這個是對估值最好的。

    另外,整個公司的市場份額是比較大的,這兩家公司是一個開發,我們合景悠活是一個管理物業,包括運營,未來在整個市場份額開拓方面會更加地進取一點,拓展更加多,我相信只要做好自己的主營工作,增強投資者的信心,兩個公司的估值都是比較好的,管理層對公司的估值情況還是比較有信心的。

    提問:近期内房普遍遇上融資較為困難的局面,房地産行業收緊,是否會影響公司未來的增長呢?

    管理層:其實對于房地産來說,國家每年的政策都有,出發點還是對整個房地産行業的健康發展來規範,其實也有好處,從這點情況來看,我認為,好的公司的融資是沒有問題的,也是沒有困難的,它只要做好自己的業務,整個的風險評估,包括整個風險控制做的比較好,我覺得公司的發展在融資方面是比較容易的。

    合景泰富的負債率在同行來說還是比較低的,所以,我認為,在整個融資方面不存在一些影響,在物業方面,合景悠活在這方面也是現金流為正,在融資方面不會有這個問題。公司整個層面好了,這方面的影響不是太大。

    提問:近兩年間,公司毛利率提高了15%,未來如何穩定高毛利,維持自身基本的盈利能力呢?

    管理層:公司首先會繼續拓展增值業務等各類業務類型的收入來源,並且優化我們的業務組合,並且通過高質量的服務水平,提升我們的定價和收入水平。與此同時,公司會繼續推進成本控制的措施,而且通過IT的賦能使得成本結構進行進一步的優化,會采取持續的措施保證毛利率的健康和穩定的發展。

    提問:各大内房開發商均紛紛拆分物業管理公司上市,管理層如何看待内地物業管理的上市呢,對公司自身的市占率是否有任何的目標?

    管理層:我稍微補充一點,我們認為這個市場非常大,所以,我們未來公司的成長空間是很大,第二,合景悠活的定位是中高端的物業服務及商業運營公司,我們本身在物業服務+運營的能力都非常強,未來随着整個國内市場消費升級的趨勢,我們相信,對這種類型的中高端服務,以及物業管理+商業運營能力的公司,其實需求是非常大。所以,我們認為未來對我們公司是一個非常好的發展機遇。

    對于未來公司的市占率方面,因為剛才我也談了市場非常大,公司更多提出對發展速度的要求,在市占率方面,我們目前沒有非常明确的要求,未來考慮如何提升我們的發展速度,增大我們在市場的占有率。

    撰文:林心林    

    審校:勞蓉蓉



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