現場 | 探秘房地産“透明工廠” 旭輝的模式初探

观点地产网

2020-10-20 23:18

  • 這場檢視,實際上也倒逼着地産開發商對于房屋質量的關注以及行業對産品力不斷提升的追求。

    觀點地産網 為了讓消費者放心,把制作工藝用全開放透明可參觀的方式呈現,最早出現在餐飲界和制造業領域。

    新奇的是,房地産界也出現了“透明工廠”。

    10月15日,媒體參觀團一行來到武漢旭輝·江山境項目,這是旭輝華中區域目前最大的透明工廠所在地。

    江山境位于武漢白沙洲闆塊的濱江地段,項目于長江主軸之上,坐擁江景資源,目前正打造高端改善産品。與其相隔不遠,是旭輝在華中的首個“透明工廠”所在項目——武漢江夏府,目前該項目已經接近清盤。

    “打造房地産業透明工廠”的概念由旭輝于2019年率先在行業中提出,抓住了商品房預售制下維權事件頻起這一行業痛點,促使人們對于房屋質量的可視化,赢取購房者的信任。這實際上是一場對工程質量的檢視。

    走進透明工廠可以看到,從土建工序到精裝交付多維度的建造環節,各樣闆層均通過層層拆解,透明、毫無修飾的展示,以博物館式的陳設規劃,方便直觀。

    對标高端制造業的精細化生産管理和品質管控邏輯,實行“常态化工地開放”,“透明工廠”的模式使得晦澀難懂的建築材料、建造工藝等以透明化、可視化、可觸摸的方式呈現在大衆眼前。

    材料百科

    施工工具體驗

    過程檢驗階段

    而這場檢視,實際上也倒逼着地産開發商對于房屋質量的關注以及行業對産品力不斷提升的追求。

    探秘“透明工廠”

    參觀的第一個環節,先是進入了地庫。值得注意的是,項目的主體樓棟尚處在建階段,但地庫已經建造完成且達到交付标準。

    地庫先行

    據旭輝集團副總工程師黃峥介紹,這是旭輝實行的“地庫先行”模式。實際上整個項目的施工前期戰線被拉長了,不過卻實現了樓體結構與地庫結構同步施工,這事實上大大提高了後續施工的效率。

    市政先行

    在市政管線施工中,可以看到每一個工藝材料旁邊,都放置有産品合格檢測證書,以及标記了各項質量系數指标等。一方面,選材嚴格的同時在透明化标準下,每根管線都可以追溯品牌來源;另一方面,BIM技術的采用使得科學計算最優規劃,錯綜複雜的管線被安排得整齊有序。

    在專人監管下,我們坐上井道式電梯快速到達了主體樓棟的室内。井道式電梯日常用于施工建築載人載貨,運輸物料。相比于傳統外挂式施工升降機,井道式電梯直接通到地庫,實現了内部施工作業,這實際上起到了控制時間、穿插提效、縮短工期的很大作用。

    從室内往外望,尚在運作的建造工地與已經綠意盎然的社區景觀同時存在,令人詫異。這便是所謂的“景觀先行”,社區内景觀在地庫施工完成的基礎上,已經提前培育、栽種的植物,預留了充足的生長時間。

    而從建築外立面看,正在建設中的項目二期尚未封頂,取代傳統木模作為建築支架的,是鋁模加混凝土的“全砼牆體”創新工藝。這使得整個建築外牆一體成型,成為堅硬密實的混凝土牆體,盡量避免了因材質冷熱膨脹不同而産生的收縮裂縫。

    鋁模加混凝土的“全砼牆體”創新工藝

    據旭輝工程師介紹,鋁模作為一種新型的模闆技術,克服了傳統木模耐用度低的缺點,壽命長達200次,不僅重複利用率很高,還為施工現場有效減少垃圾污染,保障環境的幹淨、整潔、環保;其次鋁模還在穩定性、承載力上也具有先天優勢。

    明顯颠覆以往施工工序的是,目前旭輝提出的穿插提效模式實行“地庫、市政、景觀”三大先行。

    傳統的施工模式,先建施工現場臨時道路及園林綠化,到後期再重新鋪裝施工。旭輝三大先行模式,則是通過項目施工前期的策劃及工作前置,地庫、市政管網、園林景觀與主體同步施工,在主體樓棟完工之前,地庫、市政、園林等區域提前達到交付标準。

    一方面,這讓購房者能夠在第一時間就感受到入住之後的社區環境,模拟下班開車回家、在社區内散步的真實感受;另一方面則提前确定市政、景觀等重點空間的布局,實現對購房者未來買到空間和生活狀态的真實模拟。

    基于“鋁合金模闆、爬架、井道電梯、全砼牆體、免薄抹灰”五大基礎工藝,和“景觀先行、市政先行、地庫先行”三大技術支撐,旭輝于2019年率先在行業中提出“打造房地産業透明工廠”的概念,并形成了“标準透明、材料透明、過程透明、檢驗透明、服務透明”5大透明和12大體驗”,透明工廠得以在全國推廣。

    包括建築景觀及外立面、14,000平米的地庫展示區、精裝材料展示區、建造過程展示區、工藝工法樣闆間、精裝樣闆間等,旭輝透明工廠均實現“常态化工地開放”。其中包括基層牆體抹灰找平、高強粘接劑、保溫體系、裝飾面層等多道工序,地面鋪貼、牆面塗飾等工程的各道工序工藝也完全透明地進行實體剖切展示,并在旁邊清晰地附上質量檢查方法及标準。

    項目建造全階段、全流程的對購房者“透明”,實際上相當于讓購房者直接進行“監工”,了解和監督、甚至參與自家房屋建造全過程。

    而在最後一個檢驗環節,從材料檢測、過程檢測再到交付檢驗,每一戶房屋除了接受購房者檢查以外,還要接受來自第三方的透明檢查和旭輝其他業務部門的聯合檢查。以材料檢驗為例,旭輝公開材料的出廠檢測合格證,并進行材料施工過程的抽檢,在國家規範的基本要求外還額外增加耐久性、綠色、環保的檢測項。

    模式初探

    “透明工廠的想法源于一場頭腦風暴”。旭輝集團品牌總監吳懿回憶稱,去年的一個集團高管會議上,衆人圍繞如何樹立企業的品牌名片展開激烈探讨,最終得出“客戶信任最重要”的結論。而問題的核心在于要解決商品房預售制使得維權事件頻起這一行業痛點以及市場對于住房日益多元化的需求。

    商品房市場發展至今,質量問題始終是一個突出的矛盾。如何赢取購房者的信任?參考餐飲業透明廚房和制造業玻璃工廠的做法,董事長林中拍闆“要做透明工廠”。

    旭輝品牌總監吳懿現場講解

    向餐飲業學習,吳懿舉了明檔廚房的先行者西貝為例子,完全開放式的廚房另食客對食品安全衛生放心,用标準化的體系管理非标準的産品也更加高效。這樣的方式同樣值得房地産行業借鑒,“每一個房子背後也有可以被抽離出來标準化的管理方式”。

    為踐行這個想法,旭輝的工程團隊又參考制造業的做法,專門去了寶馬在中國鐵西的一個工廠,學習他們如何做透明工廠。

    做透明工廠的驅動力,除了能解決預售制帶給客戶“預期與現實之間普遍存在差距”的困擾以外,其次還考慮到了行業對于農民工的現實需求問題。

    吳懿稱,旭輝工程總曾提供的一個數據顯示,目前在職的農民工40歲以上已經超過50%,而假設以中國的城市化率還有10年發展空間來計算,10年以後這些農民工的精力已經無法承擔傳統建造工藝所帶來的工作量。這意味着行業需要創新建造工藝和管理體系。

    初定指标之時,根據布局區域的數量,旭輝管理層定下了一年布局18座透明工廠的目标。但出乎預期的是,截止上半年末,透明工廠已在武漢、沈陽、南昌、天津、昆明、佛山、無錫等8個城市10個項目落地;截至目前,實際上透明工廠已經在16個城市共20個項目落地。于是,旭輝又定下了2020年落地超40座透明工廠的新目标,同時計劃未來三到四年90%以上的工地都将落地透明工廠。

    值得注意的是,本次的媒體參觀活動,旭輝選擇在武漢這座城市。吳懿解釋稱,旭輝在武漢擁有300萬方的土儲,約700多億的貨值。而針對武漢市場容積率高、剛需為王的特點,旭輝未來将在武漢所有項目落地透明工廠。

    據了解,相比其它一二線城市,武漢住宅容積率基本在3.0以上,而市場容量2000萬平方米以上,剛需産品供求在60%左右;剛需為主情況下市場産品力事實上較弱。“産品力”便成為開發商抓住市場競争力的一個突破口,實際上也将成為房企下半場的核心競争力。

    而整體從盈利效果上看,這種模式在成本控制和營銷效果上的最終表現如何?據統計,2018-2019年,旭輝建造2.0體系通過合理穿插、BIM等技術減少了40%-50%的人工;通過鋁模、爬架、全砼牆體、井道式電梯、免抹灰等新技術,三個先行的管理手段進一步縮短工期4-6個月。

    旭輝集團總工程師崔曉強表示,從目前已經開放透明工廠的20多個項目來看,對營銷轉化的作用十分明顯。其中以昆明的旭輝金科·春夏裡為例,目前項目已全部清盤,去化速度之快使得收益直接翻了2倍到3倍。

    旭輝總工程師崔曉強現場講解

    據了解,與旭輝的“透明工廠”類似的是,東原正在打造“超級工廠”同樣對标高端制造業的精細化生産管理和品質管控邏輯,讓購房者能随時随地對自己買的進行全天候雲監工,見證甚至參與房子的建造過程,掌握房子建造進度。

    “透明工廠”的普及或将成為商品房開發銷售的一個未來趨勢。崔曉強對此表示,樂見其他同行嘗試“透明工廠”模式。未來,除了基于智慧建造的高效、高質、高安全的“線下透明工廠”,旭輝還将着力打造基于數字化全生命周期的“雲上透明工廠”,以及基于新材料、新技術、新工藝的“綠色、健康、環保透明工廠”。

    “而如何在未來保持自身的核心競争力,将會給房企在技術和服務上不斷提出更高的要求。”

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    撰文:林海研    

    審校:勞蓉蓉



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