解局 | 上市即破發 第一服務們面對的資本偏好與回調

觀點地産網 物業股“風繼續吹”，10月22日最新登陸港交所的是第一服務控股。

雖然疫情的威脅還在，但這並不能阻擋物業人擁抱資本市場的熱情。這天上午，第一服務控股在北京舉行了上市慶祝儀式，並通過連線港交所的方式，進行了“雲敲鑼”環節。

與以往物業公司股價開盤大漲的境遇不同，第一服務控股首日破發，至收盤報1.76港元，較發行價2.4港元跌去26.67%，總市值17.60億港元。

明顯的落差使市場觀點紛紛指向了物業股回調、行業估值過高等外部原因，而規模偏小則成為其不受機構投資者歡迎的内部原因。

物業這股風還能吹多久？這也成為了廣大投資者們關心的問題。

上市破發&物業股回調

物業上市這股風潮已經刮了兩三年，尤其在疫情中其價值被重新認可後，今年的物業上市公司獲得了前所未有的認購率與高估值。

圍繞物業股的打新和炒新更是火熱一時，因此第一服務的破發，顯得尤為紮眼。

就觀點地産新媒體了解，背靠當代置業的第一服務控股有限公司，全球發售2.5億股股份，在10月12日的時候，其獲孖展超購18倍，錄得11.83億港元。

10月21日，第一服務公布最終發售定價确認為2.40港元，這一定價接近此前預設的2.46港元的上限，意味着市場對其估值的認可，全球發售所得款項淨額約5.437億港元(假設超額配股權未獲行使)。

其香港公開發售方面，獲得約66.69倍認購；國際公開發售方面，合共獲得約6.25倍認購。雖然比不上此前同行們動辄幾百上千倍的認購率，但也算是不俗的數據。

因此，首日破發並未影響第一服務控股董事長張鵬對未來的看好态度。

他對觀點地産新媒體表示，這一周物業股走勢都在調整，屬正常市場波動。“公司堅持長期主義，而且積極向好！”

事實上，本周一剛剛敲鐘的卓越商企服務，上市當日也僅漲3%，10月22日則是收跌3.58%，報10.78港元。即使卓越商企服務認購階段獲國際機構投資者超額認購近34倍，香港公開發售方面取得超過650倍的超額認購，仍然抵擋不住物業股的回調情緒。

Wind數據顯示，8月份至今，29家物業股平均跌幅18.3%，加權平均跌33.8%。26家普跌的物業公司中，中奧到家跌幅達到50%，是跌幅最大的一只物業股。

針對這一現象，有券商分析師指出，物業股中期業績增速較去年同期有所放緩，低于市場預期，導致了股價出現一定程度的下滑。“如果經營業績不好，會有各類壓力的，至少股價不穩。”

此外，盈路證券分析師則認為，目前闆塊輪動不在物業股上，資金更偏愛熱點短線，疊加前期活躍物管股回調，也會打壓上市首日的資金人氣。

一資深投資者更是“耿直”說，最近發行的地産物業股都統統不建議打新。理由是，“幾只物業股都有一個共同的特征：估值過高”。

譬如世茂服務400億港元左右的招股市值，市盈率達到80多倍，比物業頭部企業碧桂園服務的56倍市盈率和保利物業的49倍市盈率，還要高得多。

有數據就顯示，距離世茂服務認購截止不足24小時，但實際認購倍數還不到3倍，而且存在持續大量撤單的行為，認購倍數進一步下滑。“當然，這也與螞蟻集團将同時登陸A+H有關，抽血效應肯定是有的，但肯定不是核心因素。”該資深投資者如是說。

上半年物業股市盈率基本介乎于40-50倍，招商積余市盈率還曾一度超過130倍。而下半年随着疫情常态化，物業股出現回調，9月份的平均市盈率約為34倍。市場觀點多認為，此前物業估值偏高，合理估值應在20-30倍。

和張鵬看法一致的觀點是，物業股從長期看機會仍然存在，因為物業股有着低負債、現金流好、行業永續、淨資産收益率高等優點。分析人士：“最重要的是物業股仍處于朝陽行業，這也是機構投資者近來參與物業股IPO的主要原因。”

規模偏愛&利潤驅使

除卻物業股回調、行業估值過高的大環境外，第一服務對比同行，卻是規模相對較小的一支。

招股書顯示，2017年末，第一服務在管建築面積為731.8萬平方米，2018年這一數據首次突破千萬，達1062.6萬平方米。2019年，該公司業務版圖擴展至中國19個省市49個城市，在管建築面積1354.3萬平方米，三年復合增長率為36%。

于2020年4月30日，第一服務合約建築面積的業務版圖進一步涵蓋中國19個省市的52個城市，在管建築面積增至1500萬平米。與此同時，合約建築面積由2017年的1140萬平米以增加至2019年的2570萬平米，年復合增長率50.2%，這一數據在2020年4月30日增加至2700萬平米。

據觀點地産新媒體了解，2020年遞交招股書等待上市的物業企業當中，體量較大的是金科服務，該公司在管面積達到1.2億平方米，總收益為23.09億元。除此之外，5月15日成功挂牌上市的建業新生活，在管面積約為5700萬平方米，總收益為17.71億元。

從10月下旬開始，周一已上市的卓越商企服務于2020年5月在管面積為2580萬平方米，2019年營收18.4億元；合景悠活2019年4月在管面積為2220萬平方米，2019年營收11.25億元；世茂服務2020年6月末在管面積8570萬平方米，2019年營收25億元。

今年在港排隊要上市的還有華潤萬象生活、融創服務、恒大物業等頭部房企關聯物業公司，結合恒大物業引入235億港元戰略投資等表現，或許機構投資者的确更偏愛體量較大的物業企業。

“放眼整個物業行業，第一服務的規模還不算大，”劉培慶在上市慶祝儀式致辭時說道，物業萬億級的市場等待着去開拓。

不過分析人士也提到，物業管理的最大問題就是不掙錢，分拆上市的物業公司要獲得資本市場認可，一個是從規模驅使，另一個是從利潤驅使，找到新的利潤增長點。

而第一服務要突出的與其他同行的最大區别在于，即便物管服務仍為第一服務主要收入來源，但綠色人居解決方案與增值服務反而是第一服務更“掙錢”的業務。

據悉，第一服務由兩家新三闆企業摘牌退市後合並而來，分别為第一物業和第一人居。其中第一物業主營物管業務，第一人居主營綠色人居解決方案。

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，第一服務收入為3.79億元、4.95億元及6.24億元，復合年增長率為28.4%，利潤分别為4184萬元、5294萬元及8386萬元，復合年增長率41.6%；股東應占淨利潤分别為3964萬元、5087萬元及7729萬元。

分業務來看，2019年，第一服務錄得物業管理服務收入2.73億元，占總收入的43.7%，仍是主要收入來源，而綠色人居解決方案收入1.55億元，增值服務1.97億元，分别占比24.7%、31.6%。

而綠色人居解決方案的收入貢獻比例在今年得以提升。截至前四月數據，物業管理服務與增值服務的收入貢獻分别為41.4%與28%，而綠色人居解決方案的收入貢獻比例則進一步提升至30.6%。

值得關注到的是，2019年，第一服務物業管理服務毛利為7322萬元，毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務毛利分别是5294.7萬元、9134.2萬元，毛利率分别為34.3%、46.3%。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。